Rata de capitalizare

Ce este rata de capitalizare?

Rata de capitalizare (cunoscută și sub numele de capitalizare) este utilizată în lumea imobilelor comerciale pentru a indica  rata de rentabilitate  care se așteaptă să fie generată pe o  investiție   imobiliară. Această măsură se calculează pe baza venitului net pe  care se așteaptă să o genereze proprietatea și se calculează prin împărțirea venitului net din exploatare la valoarea activului imobiliar și este exprimată ca procent. Se utilizează pentru a estima rentabilitatea potențială a investitorului asupra investiției pe piața imobiliară.

Deși rata plafonului poate fi utilă pentru compararea rapidă a valorii relative a investițiilor imobiliare similare pe piață, aceasta nu ar trebui utilizată ca singurul indicator al puterii unei investiții, deoarece nu ia în considerare efectul de levier, valoarea în timp a banilor și fluxurile de numerar viitoare din îmbunătățirile imobiliare, printre alți factori. Nu există intervale clare pentru o rată de plafonare bună sau proastă și depind în mare măsură de contextul proprietății și de piață.

Chei de luat masa

• Rata de capitalizare este calculată prin împărțirea venitului operațional net al unei proprietăți la valoarea de piață curentă.
• Acest raport, exprimat în procente, este o estimare a rentabilității potențiale a investitorului pe o investiție imobiliară.
• Rata plafonului este cea mai utilă ca o comparație a valorii relative a investițiilor imobiliare similare.

Înțelegerea ratei de capitalizare

Rata plafonului este cea mai populară măsură prin care investițiile imobiliare sunt evaluate pentru rentabilitatea și potențialul lor de rentabilitate. Rata plafonului reprezintă pur și simplu randamentul unei proprietăți pe un orizont de timp de un an, presupunând că proprietatea este cumpărată în numerar și nu în împrumut. Rata de capitalizare indică rata de rentabilitate intrinsecă, naturală și fără pârghie a proprietății.

Formula ratei de capitalizare

Există mai multe versiuni pentru calcularea ratei de capitalizare. În cea mai populară formulă, rata de capitalizare a unei investiții imobiliare este calculată prin împărțirea venitului net din exploatare al proprietății  (NOI)  la valoarea de piață curentă . Matematic,

Rata de capitalizare = Venitul net din exploatare / Valoarea de piață curentă

Unde,

Venitul net din exploatare este venitul anual (așteptat) generat de proprietate (cum ar fi închirierile) și se obține deducând toate cheltuielile suportate pentru administrarea proprietății. Aceste cheltuieli includ costul plătit pentru întreținerea regulată a facilității, precum și impozitele pe proprietate.

Valoarea actuală de piață a activului este valoarea actuală a proprietății, conform ratelor de piață predominante.

În altă versiune, cifra este calculată pe baza costului capitalului inițial sau a costului de achiziție al unei proprietăți.

Rata de capitalizare = Venitul net din exploatare / Prețul de cumpărare

Cu toate acestea, a doua versiune nu este foarte populară din două motive. În primul rând, oferă rezultate nerealiste pentru proprietățile vechi care au fost achiziționate acum câțiva ani / decenii la prețuri mici și, în al doilea rând, nu poate fi aplicat proprietății moștenite, deoarece prețul lor de cumpărare este zero, ceea ce face imposibilă divizarea.

În plus, întrucât prețurile proprietăților fluctuează foarte mult, prima versiune care folosește prețul actual de piață este o reprezentare mai precisă în comparație cu cea de-a doua care folosește prețul de achiziție inițial cu valoare fixă.

Exemple de rată de capitalizare

Să presupunem că un investitor are 1 milion de dolari și se gândește să investească într-una dintre cele două opțiuni de investiții disponibile – una, poate investi în obligațiuni de trezorerie emise de guvern care oferă o dobândă nominală anuală de 3% și sunt considerate cele mai sigure investiții și două, el poate achiziționa o clădire comercială care are mai mulți chiriași care se așteaptă să plătească chirie obișnuită.

În al doilea caz, presupuneți că chiria totală primită pe an este de 90.000 USD și investitorul trebuie să plătească un total de 20.000 USD pentru diverse costuri de întreținere și impozite pe proprietate. Lasă venitul net din investiția imobiliară la 70.000 de dolari. Să presupunem că în primul an, valoarea proprietății rămâne constantă la prețul inițial de cumpărare de 1 milion de dolari.

Rata de capitalizare va fi calculată ca (Venit net din exploatare / Valoarea proprietății) = 70.000 USD / 1 milion USD = 7%.

Această rentabilitate de 7% generată din investițiile imobiliare este mai bună decât rentabilitatea standard de 3% disponibilă din obligațiunile de trezorerie fără risc. Un procent suplimentar de 4 la sută reprezintă rentabilitatea riscului asumat de investitor prin investiții pe piața imobiliară față de investițiile în cele mai sigure obligațiuni de trezorerie care prezintă un risc zero.

Investițiile imobiliare sunt riscante și pot exista mai multe scenarii în care randamentul, așa cum este reprezentat de măsura ratei de capitalizare, poate varia foarte mult.

De exemplu, câțiva dintre chiriași se pot muta și veniturile din închiriere din proprietate se pot reduce la 40.000 de dolari. Reducând cei 20.000 de dolari pentru diverse costuri de întreținere și impozite pe proprietate și presupunând că valoarea proprietății rămâne la 1 milion de dolari, rata de capitalizare ajunge la (20.000 dolari / 1 milion de dolari) = 2%. Această valoare este mai mică decât randamentul disponibil al obligațiunilor fără risc.

Într-un alt scenariu, să presupunem că venitul din închiriere rămâne la nivelul inițial de 90.000 USD, dar costul de întreținere și / sau impozitul pe proprietate crește semnificativ, ca să spunem 50.000 USD. Rata de capitalizare va fi apoi (40.000 USD / 1 milion USD) = 4%.

Într-un alt caz, dacă valoarea curentă de piață a proprietății în sine scade, ca să spunem 800.000 USD, cu venitul din chirii și diverse costuri rămânând aceleași, rata de capitalizare va crește la 70.000 USD / 800.000 USD = 8,75%.

În esență, diferitele niveluri de venituri generate de proprietate, cheltuielile legate de proprietate și evaluarea curentă pe piață a proprietății pot modifica semnificativ rata de capitalizare.

Rentabilitatea surplusului, care este teoretic disponibilă investitorilor imobiliari în plus față de investițiile în obligațiuni de trezorerie, poate fi atribuită riscurilor asociate care duc la scenariile menționate mai sus. Factorii de risc includ:

• Vârsta, locația și starea proprietății
• Tipul proprietății – multifamiliar, de birou, industrial, cu amănuntul sau recreativ
• Solvența chiriașilor și încasările periodice ale chiriilor
• Termenul și structura contractului de închiriere
• Rata generală de piață a proprietății și factorii care afectează evaluarea acesteia
• Fundamentele macroeconomice ale regiunii, precum și factorii care afectează afacerile chiriașilor

Interpretarea ratei de capitalizare

Deoarece ratele plafonului se bazează pe estimările proiectate ale veniturilor viitoare, acestea sunt supuse unei variații mari. Apoi devine important să înțelegem ce constituie o rată de plafon bună pentru o investiție imobiliară.

Rata indică, de asemenea, durata de timp necesară pentru recuperarea sumei investite într-o proprietate. De exemplu, o proprietate cu o rată de plafon de 10% va dura aproximativ 10 ani pentru recuperarea investiției.

Ratele limită diferite între proprietăți diferite sau ratele limită diferite pe orizonturi de timp diferite pe aceeași proprietate, reprezintă niveluri diferite de risc. O privire asupra formulei indică faptul că valoarea ratei plafonului va fi mai mare pentru proprietățile care generează venituri nete din exploatare mai mari și au o evaluare mai mică și invers.

Spuneți, există două proprietăți similare în toate atributele, cu excepția faptului că sunt separate geografic. Una se află într-o zonă elegantă din centrul orașului, în timp ce cealaltă este la periferia orașului. Toate lucrurile fiind egale, prima proprietate va genera o închiriere mai mare comparativ cu cea de-a doua, dar acestea vor fi parțial compensate de costul mai mare de întreținere și impozite mai mari. Proprietatea din centrul orașului va avea o rată a plafonului relativ mai mică comparativ cu a doua datorită valorii sale de piață semnificativ ridicate.

Aceasta indică faptul că o valoare mai mică a ratei plafonului corespunde unei evaluări mai bune și unei perspective mai bune de rentabilitate cu un nivel mai scăzut de risc. Pe de altă parte, o valoare mai mare a ratei plafonului implică perspective relativ reduse de rentabilitate a investiției imobiliare și, prin urmare, un nivel mai ridicat de risc.

Deși exemplul ipotetic de mai sus face ca alegerea ușoară pentru un investitor să meargă cu proprietatea în centrul orașului, scenariile din lumea reală pot să nu fie atât de simple. Investitorul care evaluează o proprietate pe baza ratei plafonului se confruntă cu sarcina dificilă de a determina rata plafonului adecvat pentru un anumit nivel de risc.

2:00

Reprezentarea modelului Gordon pentru rata maximă

O altă reprezentare a ratei plafonului vine de la modelul de creștere Gordon, care este, de asemenea, numit modelul de reducere a dividendelor (DDM). Este o metodă de calcul al valorii intrinseci a prețului acțiunilor unei companii, independent de condițiile actuale ale pieței, iar valoarea acțiunii este calculată ca valoare actuală a dividendelor viitoare ale unei acțiuni. Matematic,

Valoarea stocului = Fluxul de numerar anual estimat al dividendelor / (Rata de rentabilitate necesară a investitorului – Rata de creștere a dividendelor preconizată)

Rearanjarea ecuației și generalizarea formulei dincolo de dividend,

(Rata de rentabilitate necesară – Rata de creștere preconizată) = Fluxul de numerar preconizat / Valoarea activului

Reprezentarea de mai sus se potrivește cu formula de bază a ratei de capitalizare menționată în secțiunea anterioară. Valoarea așteptată a fluxului de numerar reprezintă venitul net din exploatare și valoarea activului se potrivește cu prețul curent de piață al proprietății. Acest lucru duce la o rată de capitalizare echivalentă cu diferența dintre rata de rentabilitate necesară și rata de creștere așteptată. Adică, rata limită este pur și simplu rata de rentabilitate necesară minus rata de creștere.

Aceasta poate fi utilizată pentru a evalua evaluarea unei proprietăți pentru o anumită rată de rentabilitate așteptată de investitor. De exemplu, să spunem că venitul net din exploatare al unei proprietăți este de 50.000 USD și se așteaptă să crească cu 2% anual. Dacă rata de rentabilitate așteptată a investitorului este de 10 la sută pe an, atunci rata netă a plafonului va ajunge la (10% – 2%) = 8%. Folosindu-l în formula de mai sus, evaluarea activelor ajunge la (50.000 USD / 8%) = 625.000 USD.