Asociația proprietarilor de case (HOA)

Ce este o asociație a proprietarilor de case (HOA)?

Asociația proprietarilor de case (HOA) este o organizație dintr-o subdiviziune, o comunitate planificată sau o clădire de condominiu care stabilește și aplică reguli pentru proprietăți și rezidenți. Cei care cumpără proprietăți în jurisdicția unei HOA devin în mod automat membri și sunt obligați să plătească cotizații, cunoscute sub numele de taxe HOA. Unele asociații pot fi foarte restrictive cu privire la ceea ce pot face membrii cu proprietățile lor.

Înțelegerea unui HOA

Asociațiile de proprietari (HOA) se formează de obicei în cadrul comunităților sau cartierelor de case unifamiliale sau clădiri cu mai multe unități (cum ar fi condominii). În mod obișnuit, se înființează un HOA pentru a face și a aplica reguli cu privire la proprietățile din jurisdicție. Un HOA este alcătuit din și este condus de către rezidenții comunității. Calitatea de membru într-un HOA este de obicei o cerință pentru a cumpăra o casă într-o comunitate în care a fost stabilit un HOA.

Un HOA are de obicei un consiliu de administrație sau guvernatori care sunt aleși să aplice și să supravegheze regulile și regulamentele HOA. Un HOA își va descrie regulile în mod obișnuit într-un document numit Declarație de legăminte, condiții și restricții (CC & R). CC & R stabilesc anumite condiții pentru proprietari cu privire la întreținerea proprietăților lor.  Aceste condiții includ uneori restricții structurale – tipul de garduri sau peisaj permis – sau mai multe alegeri estetice minore, cum ar fi culoarea vopselei unei case. Un document CC&R poate prezenta, de asemenea, sancțiunile pentru încălcarea liniilor directoare stabilite în CC&R. Sancțiunile variază de la taxe până la respectarea forțată sau, în unele cazuri, chiar la litigii.

Chei de luat masa

• O asociație de proprietari (HOA) este o organizație care elaborează și aplică reguli și linii directoare pentru o subdiviziune, o comunitate planificată sau o clădire de condominii.
• Membrii unei asociații de proprietari sunt locuitorii subdiviziunii, comunității sau clădirii; unele comunități necesită apartenență obligatorie pentru persoanele care cumpără proprietăți în zonă.
• Conduse de un consiliu de administrație, asociațiile de proprietari (HOA) colectează de obicei taxe lunare sau anuale pentru a plăti întreținerea zonei comune și întreținerea facilităților.
• Asociațiile de proprietari (HOA) pot impune amenzi proprietarilor de locuințe neconforme.

Asociații de proprietari vs. Asociații comunitare vs. Asociații de proprietari

Majoritatea HOA-urilor sunt încorporate și, prin urmare, sunt supuse legilor statului. Cu toate acestea, unele state consideră că HOA-urile bazate pe condominiu, adesea numite „comunități de condominium”, și organizațiile care guvernează cooperativele – numite consilii de cooperare – sunt entități distincte de HOA. Această distincție se face pe baza ipotezei că interesele de proprietate ale acestor organizații diferă. Ca rezultat, denumirea de „asociație comunitară” servește ca un termen mai larg, care cuprinde HOA-urile, comunitățile condominiale și consiliile de cooperare.

Fundația pentru Cercetarea Asociației Comunitare este o organizație comercială care face lobby pentru legislativele statului în numele HOA-urilor. Cele mai recente date disponibile de la aceștia estimează că, în 2018, existau 347.000 de asociații comunitare în SUA și 26% din populație locuia în zone în care existau asociații comunitare.

Un HOA este distinct de o asociație de proprietari de proprietăți (POA). Un POA este un termen mai larg care se referă de obicei la un grup de oameni care doresc să își îmbunătățească comunitatea și valorile imobiliare ale proprietății din comunitatea lor. Principala diferență dintre POA-uri și HOA-uri este că POA-urile pot include pe oricine din comunitate care are un interes în valoarea imobilelor comunității; deci, spre deosebire de HOA, POA pot include persoane care nu sunt proprietari de case.

Avantajele și dezavantajele asociațiilor de proprietari

HOA oferă reglementări și îndrumări pentru membrii săi. Aceste standarde sunt menținute cu scopul de a păstra și de a spori valorile proprietății comunității. Adesea, liniile directoare sunt orientate către aspect, deci se ocupă de reglementările privind curățenia proprietății, starea proprietății și orice reparații efectuate la proprietate. De obicei, liniile directoare pentru HOA sunt concepute pentru a asigura un aspect uniform pentru toate proprietățile incluse în zona asociației.

De obicei, conducerea HOA va oferi servicii suplimentare membrilor săi în schimbul taxelor HOA. Aceste facilități pot include amenajarea teritoriului, parcări și facilități precum piscine, terenuri de tenis sau spații de petrecere disponibile pentru toți membrii HOA. Unele taxe HOA acoperă, de asemenea, costurile de colectare a gunoiului și de deszăpezire.

La un nivel mai teoretic, pentru unii oameni, HOA-urile sunt simbolice pentru auto-guvernare și democrație. Această credință poate proveni din ideea că cei mai buni oameni pentru a gestiona o comunitate sunt oamenii care locuiesc în ea (spre deosebire de un proprietar care nu locuiește în incintă).

Pro

• Stabiliți și aplicați regulile comunității

• Protejați valorile proprietății

• Furnizați servicii, facilități și facilități

• Oferiți auto-guvernare

Contra

• Setați taxe, cotizații și evaluări

• Impuneți reglementări restrictive

• Operați ineficient

• Gestionat amator sau inept

Un dezavantaj al unui HOA este costul ridicat al taxelor de asociere, care în cele din urmă ar putea fi un factor de descurajare pentru unii potențiali cumpărători. De asemenea, regulile și reglementările HOA pot părea nerezonabile, arbitrare sau prea restrictive pentru unii proprietari, care ar putea dori libertatea de a-și personaliza proprietățile.

În plus, membrii consiliului HOA sunt în mod normal voluntari și este posibil să nu fie instruiți corespunzător pentru a gestiona proprietăți imobiliare, pentru a face față unor probleme financiare complexe sau pentru a uni un grup diferit de oameni pentru o cauză comună. Deoarece conducerea HOA trebuie să ajungă la un consens atunci când iau decizii cu privire la întreținere și modernizări, este posibil, de asemenea, să existe conflicte între membrii HOA care nu sunt de acord.

consideratii speciale

În unele cazuri, HOA-urile pot exercita o putere financiară și juridică semnificativă asupra proprietarilor de proprietăți din zona lor. HOA colectează taxe lunare sau anuale HOA. Taxele HOA sunt de obicei cuprinse între 200 și 400 USD pe lună, dar pot varia de la mai puțin de 100 USD până la peste 10.000 USD în cartierele sau comunitățile de lux.

Taxele HOA contribuie adesea la fondul de rezervă al asociației, care este rezervat pentru proiecte majore de renovare sau pentru utilizarea de urgență. În plus față de taxele obișnuite, HOA-urile pot impune evaluări speciale proprietarilor de case atunci când asociația nu are suficiente rezerve pentru a plăti reparații neașteptate în zonele comune, cum ar fi trotuarele sau parcările.

Consiliul HOA, care este de obicei responsabil pentru finanțele organizației, supraveghează colectarea și gestionarea fondurilor. Împreună cu stabilirea cotizațiilor și a evaluărilor, consiliul poate bate amenzi proprietarilor de case care încalcă regulile sau deteriorează zonele comune. În plus față de impunerea de sancțiuni, HOA-urile pot, de asemenea, să plătească o garanție asupra unei proprietăți în cazul în care un proprietar de case rămâne grav în urmă cu privire la cotizațiile lor. Garanțiile HOA existente pot face dificilă vânzarea casei, cu excepția cazului în care sunt autorizate.

Exemplu de asociație a proprietarilor de case

Uneori, conflictele legate de HOA fac titlurile naționale.Începând din 2014, unproprietar de casă dinIndianapolis și HOA-ul său au intrat într-o dispută cu privire la panourile solare de pe acoperișul casei sale. Pentru a capta pe deplin energia soarelui, panourile solare trebuie să fie orientate spre sud – o direcție pe care HOA nu o va permite, spunând că sunt prea vizibile pentru stradă și pentru alți vecini.

Deși limbajul din legământul HOA permite panourilor solare, este vag în ceea ce privește poziționarea lor. Cu sprijinul mai multor legislatori de stat, proprietarul casei a încercat să primească un proiect de lege adoptat de Adunarea Generală din Indiana, care să interzică HOA-urilor să restricționeze panourile solare sau plasarea lor în vreun fel. Au fost introduse facturi, dar nu au fost adoptate în 2018 și 2019. Un nou proiect de lege a fost introdus în 2020.

întrebări frecvente

Ce este o asociație de proprietari (HOA)?

O asociație de proprietari (HOA) este o organizație însărcinată cu guvernarea afacerilor unei dezvoltări imobiliare deținute de mai multe părți, cum ar fi o clădire de apartamente. HOA-urile sunt responsabile de sarcini cum ar fi asigurarea menținerii regulate a clădirii, decizia dacă vor continua proiecte mai mari de renovare, cum ar fi înlocuirea camerei clădirii și elaborarea și aplicarea regulamentelor clădirii. Pentru a-și finanța operațiunile, HOA-urile percep membrii lor taxe lunare HOA, de obicei între 200 și 400 USD pe lună. HOA-urile au, de asemenea, autoritatea de a pune în aplicare regulamentele comunității, cum ar fi impunerea de amenzi rezidenților care refuză să se conformeze.

Care sunt avantajele și dezavantajele apartenenței la un HOA?

HOA-urile pot beneficia de proprietarii individuali prin furnizarea de servicii de management necesare. De exemplu, fără un HOA, proprietarii unei clădiri de apartamente ar trebui să se coordoneze între ei pentru a decide asupra problemelor comune, cum ar fi îndepărtarea gunoiului la nivelul întregii clădiri, reparațiile clădirilor și politicile comunitare. Acest lucru ar putea consuma foarte mult timp pentru rezidenți și ar putea duce la conflicte și dezacorduri între proprietari. Pe de altă parte, HOA-urile pot crea, de asemenea, probleme proprietarilor, în măsura în care proprietarul nu este de acord cu statutul comunitar al HOA sau cu deciziile de cheltuieli.

Ce puteri legale are un HOA?

HOA-urile individuale vor avea niveluri diferite de competențe legale, în funcție de modul în care au fost concepute. Cu toate acestea, în general, HOA-urile vor avea autoritatea legală pentru a crea și a aplica politici comunitare, cum ar fi dacă fumatul, animalele de companie sau închirierea sunt permise în clădire. De asemenea, HOA-urile vor decide bugetele clădirii și vor avea autoritatea de a percepe taxe lunare sau unice membrilor lor. Dacă un membru refuză să plătească aceste taxe sau să respecte politicile comunității, HOA-urile pot impune o serie de sancțiuni. În multe cazuri, aceste sancțiuni pot include amenzi bănești, restricționarea privilegiilor comunitare și chiar litigii.