1 mai 2021 20:28

Proprietate imobiliara

Ce este imobilul?

Proprietatea imobiliară este terenul împreună cu orice îmbunătățiri permanente atașate terenului, fie că sunt naturale sau artificiale – inclusiv apă, copaci, minerale, clădiri, case, garduri și poduri. Imobilul este o formă de proprietate imobiliară. Acesta diferă de bunurile personale, care sunt lucruri care nu sunt atașate permanent de teren, cum ar fi vehicule, bărci, bijuterii, mobilier și echipamente agricole.

Chei de luat masa

  • Imobilul este o clasă de „proprietăți imobiliare” care include terenuri și orice altceva atașat permanent de acesta, indiferent dacă este natural sau artificial.
  • Există cinci categorii principale de proprietăți imobiliare: rezidențiale, comerciale, industriale, terenuri brute și destinații speciale.
  • Puteți investi în proprietăți imobiliare direct achiziționând o casă, proprietate de închiriat sau altă proprietate sau indirect printr-un trust de investiții imobiliare (REIT).

Înțelegerea imobilelor

Oamenii folosesc adesea termenii teren, proprietate imobiliară și proprietate imobiliară în mod interschimbabil, dar există unele distincții subtile.

  • Terenul se referă la suprafața pământului până la centrul pământului și în sus la spațiul aerian de deasupra, inclusiv copacii, mineralele și apa.
  • Proprietatea imobiliară este terenul, plus orice completare permanentă creată de om, cum ar fi case și alte clădiri.
  • Proprietatea imobiliară – una dintre cele două clasificări principale ale proprietății – sunt interesele, beneficiile și drepturile inerente proprietății imobiliare.

În linii mari, proprietatea imobiliară include suprafața fizică a terenului, ceea ce se află deasupra și dedesubtul său, ceea ce este atașat permanent de acesta, plus toate drepturile de proprietate – inclusiv dreptul de a deține, vinde, închiria și bucura terenul.

Proprietatea imobiliară nu trebuie confundată cu proprietatea personală, care cuprinde toate proprietățile care nu se potrivesc definiției proprietății imobiliare. Caracteristica principală a bunurilor personale este că este mobilă. Exemplele includ vehicule, bărci, mobilier, îmbrăcăminte și smartphone-uri.

Caracteristicile fizice ale imobilelor

Terenul are trei caracteristici fizice care îl diferențiază de alte active din economie:

  1. Imobilitate. În timp ce unele părți ale terenului sunt detașabile și topografia poate fi modificată, locația geografică a oricărei parcele de teren nu poate fi niciodată schimbată.
  2. Indestructibilitate. Terenul este durabil și indestructibil (permanent).
  3. Unicitate. Nu există două parcele de teren care să poată fi exact la fel. Chiar dacă pot avea similarități, fiecare colet diferă geografic.

Caracteristicile economice ale imobilelor

Terenul are, de asemenea, câteva caracteristici economice distincte care îi influențează valoarea ca investiție:

  • Raritate : Deși terenul nu este considerat rar, oferta totală este fixă.
  • Îmbunătățiri : Orice adăugare sau modificare a terenului sau a unei clădiri care afectează valoarea proprietății se numește îmbunătățire. Îmbunătățirile cu caracter privat (cum ar fi locuințele și gardurile) sunt denumite îmbunătățiri pe teren. Îmbunătățirile de natură publică ( de exemplu, trotuare și sisteme de canalizare) se numesc îmbunătățiri la țară.
  • Permanența investiției : Odată ce terenul este îmbunătățit, capitalul total și forța de muncă utilizată pentru a construi îmbunătățirea reprezintă o investiție fixă ​​considerabilă. Chiar dacă o clădire poate fi distrusă, îmbunătățirile precum sistemele de drenaj, electricitate, apă și canalizare tind să fie permanente, deoarece nu pot fi îndepărtate (sau înlocuite) din punct de vedere economic.
  • Locație sau preferință de zonă. Locația se referă la alegerile și gusturile oamenilor cu privire la o anumită zonă, pe baza unor factori precum comoditatea, reputația și istoria. Amplasarea este una dintre cele mai importante caracteristici economice ale terenului (astfel zicala „locație, locație, locație!”).

Tipuri de bunuri imobiliare

Există cinci tipuri principale de bunuri imobiliare:

  1. Imobiliare rezidențiale : orice proprietate utilizată în scopuri rezidențiale. Exemplele includ case unifamiliale, apartamente, cooperative, duplexuri, case de oraș și rezidențe multifamiliale cu mai puțin de cinci unități individuale.
  2. Imobil comercial : orice proprietate utilizată exclusiv în scopuri comerciale, cum ar fi complexe de apartamente, benzinării, magazine alimentare, spitale, hoteluri, birouri, facilități de parcare, restaurante, centre comerciale, magazine și teatre.
  3. Imobil industrial : orice proprietate utilizată pentru producție, producție, distribuție, depozitare și cercetare și dezvoltare. Exemplele includ fabrici, centrale electrice și depozite.
  4. Teren : include proprietăți neamenajate, terenuri libere și terenuri agricole (ferme, livezi, ferme și terenuri forestiere).
  5. Scop special : proprietate utilizată de public, cum ar fi cimitire, clădiri guvernamentale, biblioteci, parcuri, lăcașuri de cult și școli.

Cum funcționează industria imobiliară

În ciuda amplorii și complexității pieței imobiliare, mulți oameni tind să creadă că industria constă doar din brokeri și agenți de vânzări. Cu toate acestea, milioane de oameni își câștigă existența prin imobiliare, nu numai în vânzări, ci și în evaluări, gestionarea proprietății, finanțare, construcții, dezvoltare, consiliere, educație și alte câteva domenii.

Mulți profesioniști și companii – inclusiv contabili, arhitecți, bănci, companii de asigurări de titluri, topografi și avocați – depind, de asemenea, de industria imobiliară.

locuințele încep – numărul de noi proiecte de construcții rezidențiale într-o lună dată – lansate de Biroul de recensământ al SUA este un indicator economic cheie. Raportul include date privind autorizațiile de construcție, începerea locuințelor și completările de locuințe, împărțite în trei categorii diferite:

  • Case unifamiliale
  • Case cu 2-4 unități
  • Clădiri multifamiliale cu cinci sau mai multe unități, cum ar fi complexe de apartamente

Investitorii și analiștii urmăresc cu atenție începerea locuințelor, deoarece cifrele pot oferi un sentiment general al direcției economice. Mai mult, tipurile de noi locuințe pot oferi indicii despre evoluția economiei.

Exemplu: Începe carcasa

De exemplu, dacă începerea locuințelor indică mai puține unifamiliale și mai multe înființări multifamiliale, ar putea indica o iminentă lipsă de aprovizionare pentru casele unifamiliale – ceea ce ar putea crește prețurile locuințelor. Următorul grafic arată 20 de ani de locuințe începute, de la 1 ianuarie 2000 până la 1 februarie 2020.

Cum să investiți în imobiliare

Există o serie de modalități de a investi în imobiliare. Unele dintre cele mai comune moduri de a investi direct includ:

  • Proprietate
  • Proprietăți de închiriere
  • Casa flipping

Dacă cumpărați proprietăți fizice (de exemplu, proprietăți de închiriere, schimbarea casei), puteți câștiga bani în două moduri diferite: Venituri din chirie sau leasing și aprecierea valorii imobilului. Spre deosebire de alte investiții, proprietatea imobiliară este afectată dramatic de locația sa. Factori precum ratele ocupării forței de muncă, economia locală, ratele criminalității, facilitățile de transport, calitatea școlii, serviciile municipale și impozitele pe proprietate pot determina creșterea sau scăderea prețurilor imobilelor.

Pro

  • Oferă venituri constante

  • Oferă apreciere de capital

  • Diversifică portofoliul

  • Poate fi cumpărat cu pârghie

Contra

  • Este de obicei nelichid

  • Influențat de factori foarte locali

  • Necesită o cheltuială inițială mare de capital

  • Poate necesita un management activ și expertiză

Puteți investi în imobiliare și indirect. Una dintre cele mai populare modalități de a face acest lucru este prin intermediul unui trust de investiții imobiliare (REIT) – o companie care deține un portofoliu de bunuri imobile producătoare de venituri. Există mai multe tipuri largi de REIT-uri, inclusiv REIT-uri de capitaluri proprii, ipotecare și hibride. REIT-urile sunt clasificate în continuare în funcție de cum sunt cumpărate și vândute acțiunile lor:

  • REIT tranzacționate public
  • REIT-uri publice necomerciate
  • REIT-uri private

Cel mai popular mod de a investi într-un REIT este de a cumpăra acțiuni care sunt tranzacționate public pe o bursă. Întrucât acțiunile se tranzacționează ca orice alt titlu tranzacționat pe o bursă (cred că acțiunile), acesta face ca REIT-urile să fie foarte lichide și transparente.

La fel ca multe acțiuni, câștigați venituri din REIT-uri prin plăți de dividende și aprecierea acțiunilor. În plus față de REIT-urile individuale, puteți investi și în fonduri mutuale imobiliare și fonduri tranzacționate la bursă (ETF).

Ce ne place

  • Lichiditate

  • Diversificare

  • Dividende constante

  • Randamente ajustate la risc

Ce nu ne place

Obligațiuni ipotecare

O altă opțiune pentru investiții în proprietăți imobiliare este prin intermediul valorilor mobiliare garantate ipotecar (MBS). Acestea au primit multă presă proastă datorită rolului pe care l-au jucat în criza ipotecară care a declanșat o criză financiară mondială în 2007-08. Cu toate acestea, MBS sunt încă existente și tranzacționate.

Cel mai accesibil mod pentru investitorul mediu de a cumpăra aceste produse este prin ETF-uri. La fel ca toate investițiile, aceste produse prezintă un anumit risc. Cu toate acestea, acestea pot oferi și diversificarea portofoliului. Investitorii trebuie să investigheze deținerile pentru a se asigura că fondurile sunt specializate în titluri garantate cu ipotecă de calitate investițională, nu varietatea subprime care a apărut în criză.

Exemple MBS

Două ETF-uri populare care oferă investitorilor obișnuiți acces la MBS includ:



Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.