125% împrumut
Ce este un împrumut de 125%?
Un împrumut de 125% este un împrumut – de obicei o ipotecă – cu o sumă inițială a împrumutului egală cu 125% (1,25x) din valoarea inițială a proprietății. De exemplu, dacă casa ta valorează 300.000 de dolari, un împrumut de 125% te-ar permite să împrumuți 375.000 de dolari.
Aceste împrumuturi au devenit obișnuite pentru prima dată în anii 1990, orientate spre împrumutații cu scoruri de credit ridicate și istorice de credit exemplare care doreau capital suplimentar dincolo de capitalul propriu disponibil. Deoarece sunt mai riscante pentru creditori, acestea tind să aibă rate ale dobânzii mai mari decât împrumuturile tradiționale, la fel de mult decât dublul ratei creditelor ipotecare standard.
Cum funcționează un împrumut de 125%
În terminologia de finanțare tehnică, un împrumut de 125% are un raport împrumut-valoare (LTV) de 125%.
O măsură principală a riscului de nerambursare a unui împrumut pentru un creditor este dimensiunea unui împrumut în raport cu valoarea proprietății subiacente. Un împrumut de 125% este un împrumut relativ riscant în comparație cu un împrumut cu un raport LTV mai mic de 100%. De fapt, în cazul creditelor ipotecare convenționale, mărimea împrumutului nu depășește de obicei 80% din valoarea unei proprietăți. Prin urmare, în conformitate cu metoda de stabilire a prețurilor bazată pe risc utilizată de creditori, un împrumut cu un raport LTV de 125% va avea o rată a dobânzii mai mare decât un împrumut cu un raport LTV de 100% sau mai mic.
Proprietarii de case ar putea solicita un împrumut de 125% ca opțiune de refinanțare pentru a le oferi un acces mai mare la capital decât ceea ce este disponibil în capitalul lor propriu. Motivul lor ar putea fi utilizarea împrumutului ca o modalitate de a achita alte datorii care au rate de dobândă mai mari, cum ar fi cardurile de credit. Rata dobânzii comparativ mai scăzută a ipotecii, chiar și la un împrumut de 125%, ar putea însemna efectuarea unor plăți mai mici și un sold mai mic de capital, care ar crește principalul mai rapid.
Deoarece acestea implică o sumă mai mare decât valoarea proprietății care este ipotecată, un împrumut de 125% are rate ale dobânzii mai mari decât împrumuturile convenționale.
Istoricul împrumuturilor de 125%
Împrumuturile de 125% au jucat un rol în criza imobiliară din 2007-08. Prăbușirea piețelor imobiliare din toată țara, declanșată de topirea ipotecii subprime, a lăsat mulți oameni „sub apă” – adică au datori mai mulți bani pe ipoteca lor decât ar fi meritat de fapt locuința. Nu a fost nemaiauzit să găsească proprietari de case îndatorate să plătească ipotecile cu rate și solduri principale care nu mai reflectau valoarea locuințelor pentru care plăteau. Pe măsură ce valorile locuințelor au scăzut, este posibil ca proprietarii de case să fi dorit să refinanțeze, însă pentru a se califica s-ar fi putut cere să fi plătit un anumit procent din capitalul propriu în casă. Schimbările drastice de pe piață au făcut dificilă asigurarea refinanțării; în plus, continuarea plăților către creditele ipotecare existente ar însemna probabil că nu și-ar putea recupera pierderile, chiar dacă ar încerca să vândă locuința.
Programul federal de refinantare la domiciliu accesibil (HARP) a fost creat în martie 2009 ca o modalitate de a oferi ajutor. A permis proprietarilor de locuințe a căror locuință se afla sub apă, dar care, altfel, erau în stare bună și erau la curent cu ipotecile lor, să solicite refinanțare. Prin intermediul HARP, proprietarii de case care au datorii de până la 125% din valoarea caselor lor ar putea încerca să refinanțeze la rate mai mici pentru a-i ajuta să își achite datoriile și să obțină o bază financiară mai solidă. Inițial, proprietarii de case care datorau mai mult decât acest procent nu se puteau aplica, dar în cele din urmă, chiar și plafonul de 125% LTV a fost eliminat, permițând și mai multor proprietari să solicite împrumuturi HARP. După ce a fost prelungit de mai multe ori, programul HARP s-a încheiat în decembrie 2018.