Economia cumpărării unei case pe plajă: citiți înainte de a cumpăra
Cumpărarea unei case pe plajă poate aduce o rentabilitate excelentă a investiției, un flux de venit fiabil și acces la un loc încântător de vacanță. Mulți investitori în casele de plajă cumpără case pe care le închiriază ulterior în perioadele de vârf ale turismului. Un proprietar de casă pe plajă din Florida ar putea pune casa la dispoziție pentru a fi închiriată din noiembrie până în aprilie, când locuitorii statelor mai reci doresc soare.
Mulți investitori în casele de plajă susțin că veniturile lor din închiriere pentru jumătatea mai rece a anului acoperă cheltuielile lor pentru întregul an. Acest lucru le permite să trăiască în casă gratuit în timpul sezonului de vârf.
Chei de luat masa
- Drept gestionat, închirierea unei case pe plajă poate permite proprietarului să locuiască gratuit în casă în timpul sezonului de plajă fără vârf.
- Momentul pieței este crucial din cauza cantităților ridicate de pârghie utilizate adesea pe piața imobiliară.
- Așteptați să plătiți mai mult atât pentru casă, cât și pentru asigurare (inclusiv asigurarea împotriva inundațiilor).
- Multe orașe de pe plajă au taxe mari.
- Publicitatea și administrarea unei case de închiriere înseamnă facturi suplimentare – iar proprietarii vor avea probabil nevoie de un administrator imobiliar scump.
Înainte de a face plonjarea casei de pe plajă, este esențial să înțelegem economia de bază implicată. Dezavantajele includ costuri ridicate de împrumut, rate de asigurare exorbitante și facturi abundente, plus durerile de cap generale ale administrării proprietății.
Cum să cumperi o casă pe plajă
Momentul pieței este un aspect crucial atunci când cumpărați orice imobil. Majoritatea creditelor ipotecare necesită plăți în avans de 20% sau mai puțin, astfel încât investitorii folosesc adesea o cantitate substanțială de pârghie. Atunci când efectul de levier este ridicat, mișcările prețurilor au de obicei un impact mult mai mare asupra randamentelor decât veniturile dintr-un activ.
Investitorii pot pierde sume substanțiale de bani prin obținerea unui credit ipotecar pe o casă pe plajă la momentul nepotrivit.
Nu este nevoie să dețineți o casă pe plajă, astfel încât prețurile sunt chiar mai prociclice decât pentru alte case. Dacă economia a fost bună în ultimii ani și prețurile imobiliare sunt în creștere, atunci piața este probabil așteptată pentru o corectare. În mod similar, prețurile mai mici și o economie deprimată indică faptul că este un moment bun pentru a cumpăra. Indicele Case-Shiller oferă investitorilor o modalitate de a determina starea generală a pieței imobiliare.
Cumpărarea unei case pe plajă implică aceleași considerații ca și achiziționarea unei case. Cu toate acestea, proprietarii de închiriere pentru prima dată trebuie să fie atenți. Inspectați întotdeauna casa, de preferință cu ajutorul profesioniștilor, și discutați cu proprietarii. Priviți actul de proprietate, determinați nivelul infracțiunilor din cartier și luați în considerare istoria zonei în timpul uraganelor și inundațiilor.
Costuri imobiliare și costuri de împrumut
Proprietățile casei de pe plajă sunt mult mai scumpe decât casele similare situate în interior. În Delray Beach, un oraș popular de plajă din Florida, prețul mediu al casei în 2020 a fost de 229.158 USD, potrivit Zillow. Ratele dobânzilor ipotecare pentru proprietățile de vacanță sunt, de asemenea, mai mari decât cele pentru locuințele primare.
Cheltuielile cu dobânzile pot face o mare diferență în linia de jos a unui investitor. De exemplu, plata principalului și a dobânzii la o ipotecă de 30 de ani, cu un milion de dolari, cu o rată a dobânzii de 4%, ajunge la 4.774 USD pe lună. Aceeași ipotecă la o rată a dobânzii de 5%, costă 5.368 USD pe lună în principal și dobândă. Această diferență de 600 USD pe lună se poate adăuga rapid.
Cât costă asigurarea pe plajă?
De asigurare a lui proprietar pe o casa pe plaja este probabil să fie de mai multe ori mai scumpe decât acoperirea pentru o casă primară. Această diferență de cost se datorează în principal asigurării adesea obligatorii împotriva inundațiilor. Taxele de asigurare au crescut la începutul secolului al XXI-lea, în special pe coasta de est, care a suferit daune provocate de uragane.
O primă anuală de 10.000 USD sau mai mult pentru asigurarea împotriva inundațiilor este din ce în ce mai frecventă pentru casele de pe plajă din Florida. Alte state de pe Coasta de Est, cum ar fi Carolina de Nord, comandă prime la un preț mai rezonabil. În timp ce costurile asigurărilor în California sunt de obicei mai mici decât tarifele de pe Coasta de Est, economiile sunt în general compensate de prețuri mai mari ale imobilelor.
Alte facturi de casă pe plajă
Închirierea unei case pe plajă implică costuri mai mari sau mai mari decât ipoteca, utilitatea și cablul. În primul rând, factura fiscală este probabil să fie puternică, având în vedere valoarea ridicată a multor case de pe plajă. Și dacă casa de pe plajă este o proprietate cu venituri, proprietarii trebuie să plătească de obicei pentru marketing și publicitate. Vărsarea banilor pentru a angaja oameni pentru a arăta proprietatea este doar o parte din aceste cheltuieli. Proprietarii de case de plajă foarte nefericite ar putea fi nevoite, de asemenea, să suporte costurile legale asociate litigiilor privind disputele chiriașilor.
Managementul proprietatii
Administrarea proprietății presupune mult mai mult decât semnarea contractelor de închiriere și colectarea cecurilor de chirie. Când se sparge ceva, cum ar fi o unitate HVAC sau un frigider, proprietarul casei de pe plajă este în întregime responsabil pentru reparații. Amenajarea teritoriului, vopsirea, întreținerea acoperișului și controlul dăunătorilor reprezintă doar câteva alte sarcini care intră sub incidența proprietarului unei case de plajă.
Aerul condiționat este considerat un serviciu esențial în multe părți ale țării, iar statele impun cerințe specifice proprietarilor. Aceasta înseamnă că proprietarii de case de pe plajă trebuie să repare aerul condiționat într-un interval de timp rezonabil. În caz contrar, chiriașii pot avea dreptul să părăsească un contract de închiriere sau să aranjeze singuri reparațiile și să scadă costurile din chirie.
Majoritatea proprietarilor de case pe plajă nu au lățimea de bandă pentru a jongla cu aceste responsabilități fără a se transforma în investitori imobiliari cu normă întreagă. Prin urmare, majoritatea investitorilor angajează un administrator imobiliar cu normă întreagă. Managerul se ocupă de sarcinile zilnice, comercializează casa pe plajă în timpul sezonului turistic, execută contracte de închiriere și evacuează chiriașii care nu plătesc. Din păcate, un bun administrator imobiliar nu este ieftin. În funcție de amploarea serviciilor, majoritatea administratorilor de proprietăți percep 6% până la 12% din chiria colectată, ceea ce poate reduce rapid marjele de profit.