Câte plăți ipotecare pot rata înainte de executarea silită?
În circumstanțe normale, numărul de plăți pe care le puteți rata cu ipoteca dvs. este de patru înainte de începerea procesului de executare silită, dar acest lucru depinde și de o serie de factori, inclusiv politicile particulare ale creditorului și piața imobiliară.
Cu toate acestea, în timpul pandemiei coronavirusului, guvernul federal a protejat ipotecile asigurate de Autoritatea Federală pentru Locuințe ( FHA ) sau susținute de Fannie Mae sau Freddie Mac împotriva executării silite timp de 60 de zile.1
Chei de luat masa
- În timp ce numărul de plăți ipotecare ratate care va duce la executarea silită poate varia, de obicei, după ce patru plăți ratate vor începe executarea silită.
- În timpul pandemiei coronavirus, executările silită au fost suspendate temporar timp de până la 60 de zile.
- Dacă întâmpinați dificultăți în efectuarea plății ipotecare, cel mai important lucru pe care îl puteți face este să rămâneți în comunicare deschisă cu creditorul.
Politicile creditorului dvs.
Practicile și politicile împrumutătorului dvs. specifice vor afecta cât timp puteți merge fără să plătiți înainte de a fi forțat să siliți. În cazul în care creditorul dvs. are un portofoliu mare de împrumuturi cu risc scăzut, poate fi mai îngăduitor în ceea ce privește plățile ratate, sau poate acorda alocații împrumutătorilor individuali. Adesea, un astfel de creditor va ierta o plată ratată ocazional și este posibil să nu trimită situația dvs. autorităților locative până când nu continuați să pierdeți mai multe plăți.
Cu toate acestea, dacă împrumutătorul are un portofoliu de împrumuturi cu risc ridicat, posibilitatea unei proceduri de executare silită care începe chiar și după doar două plăți ratate este mai mare. Chiar dacă sunteți un împrumutat cu risc redus, procedurile pot fi declanșate de standarde din cauza riscului global de neplată al fondului ipotecar deținut de creditor.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Factorii pieței locuințelor
Starea generală a pieței locale a locuințelor este un alt factor care joacă un rol în momentul procedurilor de executare silită. Dacă cartierul sau regiunea are multe executări silită în așteptare, este probabil că veți putea rămâne în casa dvs. mai mult, deoarece autoritățile locale pentru locuințe și instanțele judecătorești pot fi întârziate și nu au resursele necesare pentru a procesa atât de multe cazuri simultan. În astfel de situații, au existat cazuri în care oamenii au pierdut 10 sau mai multe plăți lunare înainte de a-și pierde definitiv casele.
Dacă sunteți implicit, agentul dvs. de ipotecare ar trebui să vă contacteze de mai multe ori pentru a încerca să atenueze situația. De obicei, până în a 36-a zi de la ultima plată, creditorul vă contactează prin telefon.În a 45-a zi după ce ați ratat o plată, agentul dvs. de ipotecare trebuie să vă contacteze în scris și să vă ofere informații cu privire la opțiunile disponibile.
Deși majoritatea creditorilor și serviciilor nu vor începe procesul de executare silită pentru o singură plată ratată, lipsa chiar și a unei plăți ipotecare vă încalcă acordul ipotecar. De aceea, este atât de important să comunicați cu creditorul dvs. dacă veți întârzia o plată sau ratați o plată.
Cronologie tipică de excludere a ipotecii
În timp ce circumstanțele și locația pot dicta variații în calendarul unei executări silită, există un șablon pentru modul în care se întâmplă de obicei:
- O perioadă de grație de 15 zile este obișnuită. Dacă plătiți în acest timp, sunteți cu toții buni. Dacă nu reușiți să plătiți și apoi pierdeți o altă plată, lucrurile se complică. Se pot adăuga taxe de întârziere, iar creditorul dvs. vă poate raporta la birourile de credit, ceea ce vă va afecta scorul de credit.
- După ce pierdeți cea de-a doua plată, sunteți implicit. Dacă ratați o a doua plată a creditului ipotecar, este posibil să vedeți o schimbare a agentului de asigurări ipotecare. În mod normal, va deveni mai asertiv în modul în care tratează cu tine. Aceasta poate fi o situație înspăimântătoare de rezolvat, dar este posibil să reușiți să ajungeți la un acord cu creditorul. Indiferent de circumstanțele care au dus la plata ratei ipotecare, ar trebui să vă amintiți că companiile ipotecare doresc să obțină banii lor fără un proces de executare silită, dacă este posibil; este mai rentabil pentru ei. Aceasta înseamnă că, dacă este posibil, ar dori să facă un acord cu dvs. pentru plată.
- Până la 90 de zile, dacă nu ajungeți la un acord cu creditorul dvs. ipotecar și pierdeți trei plăți ipotecare, este o situație gravă. Veți primi o scrisoare de la creditorul ipotecar prin care să precizați că mai aveți 30 de zile pentru a vă actualiza contul. Dacă doriți să rămâneți în casa dvs., trebuie să discutați cu creditorul pentru a încerca să evitați procedurile de executare silită.În mod normal, aceștia se așteaptă la plata integrală a banilor datorați, dar este posibil să puteți ajunge în continuare la un acord de plată.
- După încheierea celor 30 de zile, dacă nu a fost efectuată nicio plată și nu s-a ajuns la un acord, executarea silită începe.În acest moment, sunteți la patru plăți ipotecare lunare ratate.
Legile care guvernează executarea silită pot varia de la stat la stat. În unele state, creditorii ipotecari trebuie să se întâlnească cu debitorii înainte ca aceștia să poată solicita executarea silită.
Dispoziții COVID-19
Conform noilor linii directoare ale guvernului federal, toate executările silite noi vor fi oprite și executările silite în curs vor fi suspendate pentru ipotecile asigurate de FHA. Executările silită și evacuările pe ipoteci susținute de Fannie Mae și Freddie Mac (aproximativ două treimi din toate ipotecile din SUA) sunt acum suspendate până cel puțin la 31 martie 2021 din cauza unui ordin executiv semnat de președintele Biden la primul său zi în birou.
Proprietarii de case care sunt afectați financiar de criza coronavirusului pot solicita renunțarea la ipotecă, care le poate reduce sau suspenda total plățile, timp de până la un an.În plus, în acest timp, nu se vor aplica penalități sau comisioane de întârziere, iar creditorii nu vor raporta plățile morșoare într-un plan de toleranță către birourile de credit.6
Linia de fund
Dacă vă confruntați cu executarea silită, cel mai bun pariu este să rămâneți în comunicare cu creditorul și să discutați cu ei despre situația dvs. Este posibil să aibă programe care să vă ajute să vă păstrați casa, mai ales dacă ați fost afectat financiar de COVID-19.