Mello-Roos
Ce este un Mello-Roos?
Un Mello-Roos este un district fiscal ad hoc din California creat pentru a finanța un proiect de infrastructură. Un district poate fi creat numai cu aprobarea a două treimi din alegători și permite stabilirea unei taxe speciale asupra rezidenților săi. Legea statului care permite astfel de districte a fost pusă în aplicare în 1982 ca o modalitate prin care guvernele locale pot ocoli limita statului din 1978 privind creșterea impozitului pe proprietate.
Legea fiscală Mello-Roos rămâne controversată. Se știe că dezvoltatorii din California își promovează casele nou-construite sub numele de „No Mello-Roos!”
Înțelegerea lui Mello-Roos
Un district pentru facilitățile comunitare Mello-Roos (CFD) poate fi creat de un oraș, județ sau district școlar.
Un Mello-Roos permite unui guvern local sau județului sau unui district școlar să vândă obligațiuni pentru a finanța un anumit proiect sau serviciu. Proiectele permise conform legislației din California variază de la îmbunătățirea infrastructurii la poliție și servicii de pompieri, școli, parcuri și facilități de îngrijire a copiilor.
Chei de luat masa
- Un Mello-Roos este un district special de evaluare a impozitelor creat în California pentru a finanța infrastructura sau serviciile locale.
- Impozitul se aplică numai rezidenților districtului care beneficiază de proiect.
- Legea a permis districtelor Mello-Roos a fost creată pentru a permite comunităților să strângă bani pentru proiecte locale, în ciuda restricțiilor prevăzute de propunerea 13 de plafon pentru impozitul pe proprietate.
Evaluarea impozitului poate fi percepută până când datoria de obligațiuni emise pentru district este rambursată integral cu dobânzi.
Originile lui Mello-Roos
Impozitul Mello-Roos poartă numele sponsorilor legii, senatorul de stat din California Henry Mello și membru al adunării de stat Mike Roos.
Proiectul lor de lege a fost o soluție pentru propunerea 13. Acea modificare din 1978 a Constituției din California limitează impozitele pe proprietate la 1% din valoarea evaluată și limitează rata de creștere a evaluării la 2% pe an.
Agenții imobiliari trebuie să informeze potențialii cumpărători dacă o casă se află într-un district de facilități comunitare Mello-Roos.
Impozitul Mello-Roos este evaluat în funcție de teren, dar nu se bazează pe valoarea evaluată a proprietății. Acesta este modul în care se depășește limita impusă de Propunerea 13.
Astăzi, Mello-Roos este cel mai des folosit pentru a crea infrastructură sau pentru a sprijini serviciile în și în jurul noilor dezvoltări. De asemenea, oferă o modalitate de a face îmbunătățiri în cartierele mai vechi și mai puțin bogate, care nu mai aduc suficiente taxe pe proprietate pentru a acoperi serviciile de bază.
Pro și dezavantaje ale Mello-Roos
Susținătorii legii Mello-Roos spun că face posibilă construcția de noi locuințe și la un cost mai mic pentru eventualii cumpărători. Un dezvoltator care planifică o nouă comunitate mare ar putea fie să se oprească la prețul finanțării unei noi infrastructuri în comunitate, cât și în jurul acesteia, sau să transmită costurile prin creșterea prețurilor caselor.
Oponenții indică sarcina fiscală adăugată și dificultatea potențială de a vinde o casă care are legătură cu o evaluare fiscală specială.
Impozitele Mello-Roos nu sunt în general deductibile din impozitele federale, deoarece nu îndeplinesc cerințele IRS pentru deducere.
Tipărire fină pe Mello-Roos
Obligațiunea emisă de un CFD este considerată drept de sechestru împotriva unei proprietăți, iar neplata taxei poate duce rapid la executarea silită, întrucât districtele Mello-Roos sunt supuse legilor de executare silită accelerate.
Agenții imobiliari sunt obligați prin lege să informeze potențialii cumpărători dacă o casă se află într-un CFD și, prin urmare, este supusă unei evaluări fiscale speciale.
Impozitele Mello-Roos sunt de obicei listate ca element rând pe factura fiscală anuală a unei proprietăți, deși ocazional un district le va trimite proprietarilor o factură separată. Birourile județene de evaluatori păstrează evidența districtelor Mello-Roos.