Sistem de înregistrare electronică ipotecară — MERS
Ce este un sistem electronic de înregistrare ipotecară – MERS?
Sistemul de înregistrare electronică ipotecară (MERS) este o bază de date creată de industria bancară ipotecară. Un registru electronic confidențial al ipotecilor provenit din Statele Unite, ține evidența transferurilor și modificărilor drepturilor de deservire și a dreptului de proprietate asupra împrumuturilor. Este utilizat de industria finanțării imobiliare pentru tranzacționarea înregistrărilor de credite ipotecare rezidențiale și comerciale.
MERS, care se referă și la compania privată care administrează baza de date, este aprobată de astfel de întreprinderi sponsorizate de guvern precum Federal National Mortgage Association ( Freddie Mac) și Government National Mortgage Association ( Ginnie Mae), alături de agenții guvernamentale precum Administrația Federală a Locuințelor (FHA) și Departamentul Administrației Veteranilor (VA) care sunt implicate în împrumuturile pentru locuințe. Agențiile de finanțare a locuințelor din California și Utah și toate agențiile majore de rating Wall Street o folosesc și ele.
chei de luat masa
- Sistemul de înregistrare electronică ipotecară (MERS) este o bază de date privată pe care industria bancară ipotecară a creat-o pentru simpla înregistrare și transfer de credite ipotecare.
- Prin urmărirea electronică a transferurilor ipotecare, MERS elimină necesitatea unui creditor de a înregistra transferul la înregistratorul județean de fiecare dată când împrumutul este vândut de la o bancă la alta.
- Uneori, MERS în sine este desemnat ca împrumutat ipotecar (creditor ipotecar).
- În timp ce MERS poate economisi timp și costuri de înregistrare, a atras critici pentru că face dificil să se vadă cine este proprietarul actual al unei ipoteci.
Înțelegerea sistemului de înregistrare electronică ipotecară – MERS
De fiecare dată când o ipotecă este vândută de la o bancă la alta, o cesiune – un document care arată că ipoteca a fost transferată – este, teoretic, pregătită și înregistrată în evidența funciară a județului. Cesiunea transferă toate dobânzile pe care creditorul inițial le avea în cadrul ipotecii către noua bancă.
Prin urmărirea electronică a transferurilor de împrumut, MERS elimină practica de lungă durată conform căreia creditorul trebuie să înregistreze o cesiune cu înregistratorul județean de fiecare dată când împrumutul este vândut de la o bancă la alta.
Sistemul MERS este utilizat de inițiatorii de ipoteci, furnizorii de servicii, împrumutătorii de depozite, împrumutătorii cu ridicata, împrumutătorii cu amănuntul, custodii de documente, agenții de decontare, companiile de titluri, asigurătorii, investitorii, registratorii județeni și consumatorii. Oficialii județeni și de reglementare și proprietarii de case pot accesa MERS gratuit. Proprietarii de case pot căuta informații despre propriile credite ipotecare înregistrate în sistem.
Pentru a utiliza urmărirea electronică, administratorul ipotecii îl atribuie cu un număr de identificare a ipotecii (MIN) și apoi înregistrează împrumutul în baza de date MERS. Uneori, MERS în sine este desemnat drept creditor ipotecar, deoarece creditorul original este numit oficial în documentele ipotecare; un astfel de împrumut este cunoscut sub numele de împrumut original cu creditor ipotecar (MOM). De acolo, vânzătorul poate iniția ipoteca la MERS ca nominalizat al creditorului (denumit și beneficiar), și apoi poate atribui sau înregistra cesiunea împrumutului către MERS în evidența funciară a județului. Acest lucru ar face ca MERS să fie creditorul ipotecar.
În timp ce MERS poate acționa ca creditor ipotecar în evidențele funciare ale județului, de fapt nu deține creditul ipotecar.
În cazul în care creditorul vinde împrumutul, MERS își va actualiza informațiile cu privire la ipotecă. Administratorul unui credit ipotecar îl poate elimina din baza de date MERS prin trimiterea unei cereri de dezactivare a acestuia. La rândul său, MERS îl va anunța pe Fannie Mae. Dacă administratorul unei ipoteci dorește să-și înceteze calitatea de membru cu MERS în totalitate, trebuie să anunțe și Fannie Mae cât mai curând posibil.
Pro și dezavantaje ale sistemului de înregistrare electronică ipotecară – MERS
Ca un site electronic unic, unic pentru documentele ipotecare – acte de încredere și bilete la ordin – MERS simplifică foarte mult procesul ipotecar. MERS poate acționa ca o măsură de economisire a costurilor într-o anumită măsură, deoarece, acționând ca un creditor ipotecar, reduce cheltuielile înregistrării transferului unei ipoteci de la un creditor la altul. Având împrumutul în numele MERS (în calitate de candidat) în evidența terenurilor economisește timp și costuri de înregistrare, deoarece nu sunt necesare mai multe cesiuni de fiecare dată când împrumutul se schimbă.
Baza de date a atras însă unele critici. În timpul executarea silită sau scutirea de împrumuturi, deoarece trebuiau să știe cine își deținea ipotecile pentru a elabora o formă de remediere.