Angrenaje negative
Ce este mecanismul negativ?
Angrenajul negativ este o practică obișnuită în investițiile imobiliare. Este o formă de pârghie financiară care descrie achiziționarea unui activ care produce venituri, cum ar fi o proprietate de închiriere, de către un investitor atunci când activul nu va produce venituri suficiente pentru a acoperi costul activului. De exemplu, venitul din închiriere este insuficient pentru a acoperi plățile împrumutului, întreținerea, dobânzile sau deprecierea activului pe termen scurt. În mod ideal, activul va produce în cele din urmă suficienți bani pentru a acoperi aceste costuri. Motivul pentru care un cumpărător ar folosi un mecanism negativ este că pierderile pe termen scurt pot fi benefice pentru factura fiscală a proprietarului în anumite cazuri.
Chei de luat masa
- Angrenajul negativ este o formă de pârghie financiară văzută de obicei în contextul investițiilor imobiliare.
- Un activ orientat negativ este unul care nu produce venituri suficiente pentru a-și acoperi costurile.
- Un investitor care se orientează negativ se așteaptă să câștige din beneficiile fiscale pe termen scurt și, în cele din urmă, să vândă activul la un preț mai mare pentru a compensa pierderile inițiale.
- Angrenajul negativ devine o afacere profitabilă numai atunci când proprietatea este în cele din urmă vândută.
Înțelegerea mecanismului negativ
Un activ orientat negativ este unul care nu furnizează venituri suficiente pentru a-și acoperi costurile. Aceasta are ca rezultat o pierdere pentru proprietarul activului. Avantajul pentru cumpărător sau investitor este că, în funcție de țara de origine a investitorului, deficitul dintre veniturile obținute și dobânzile datorate poate fi dedus din impozitul pe venit curent. Țările care permit această deducere fiscală includ Australia, Japonia și Noua Zeelandă. Alte țări, cum ar fi Canada, Franța, Germania, Suedia și Statele Unite, permit deducerea, dar cu restricții. Investiția într-un astfel de mod ar putea avea sens în cazurile în care se așteaptă câștiguri de capital mari în momentul vânzării, ceea ce va recupera pierderile intermitente.
Profitând de mecanisme negative
Angrenajul negativ devine o afacere profitabilă numai atunci când proprietatea este în cele din urmă vândută. În momentul vânzării, o condiție prealabilă este ca valorile proprietăților să crească, să nu scadă sau să se mențină stabile. Dacă valorile proprietăților scad sau se mențin stabil, este posibil ca proprietarul să nu poată vinde activul la un preț suficient de ridicat pentru a compensa pierderile, în timp ce activul producea venituri insuficiente pentru a acoperi cheltuielile. Mulți investitori care speculează în acest mod vor căuta în mod intenționat un mecanism negativ pentru deducerile fiscale în speranța că vor obține profit atunci când proprietatea va fi vândută pentru un câștig de capital.
Considerații speciale pentru angrenajul negativ
Investitorii care iau în considerare acest tip de aranjament trebuie să aibă stabilitatea financiară pentru a finanța deficitul din buzunar până când proprietatea este vândută și se poate obține profitul complet. De asemenea, este extrem de importantă faptul că rata dobânzii este blocată de la început sau, dacă dobânda debitorului este calculată pe un indice variabil, ratele predominante rămân scăzute. O critică a angrenajului negativ este că poate distorsiona piața imobiliară prin reducerea ofertei de locuințe, în special a proprietăților de închiriere, poate crește prețurile de închiriere și poate încuraja investițiile excesive în imobiliare.