Utilizarea economiilor dvs. pentru o plată anticipată ipotecară

În zilele noastre, este surprinzător de ușor pentru consumatorii cu credit sub medie să cumpere o casă cu mult mai puțin decât tradiționala avans de 20%. Există ipoteci FHA, care necesită o reducere de doar 3,5%. Iar pentru cei care se califică, împrumuturile pentru locuințe din VA permit cumpărătorilor să finanțeze prețul total al casei lor. 

Ipotecile convenționale cu avansuri mici sunt, de asemenea, relativ ușor de obținut. Freddie Mac, care cumpără credite ipotecare de la creditori din SUA, au redus cerințele pentru avansul minim la 3% pentru cumpărătorii de case pentru prima dată și debitorii cu venituri mici care se califică.3 Procedând astfel, au deschis ușa băncilor pentru a concura pentru cumpărătorii de case fără bani.

Deși este posibil să cumpărați o casă cu foarte puțină puf, dacă este o idee bună este o altă întrebare. Are sens să acumulezi economii până când poți pune mai mulți bani la închidere? Și cât din economiile tale ar trebui să investești în locuințe? Iată câțiva factori de luat în considerare. 

Chei de luat masa

• Punerea mai puțin în avans va crește costurile împrumuturilor pe termen lung, cum ar fi taxele plătite pentru asigurarea ipotecară.
• O plată anticipată mai mică îi pune pe împrumutați la un risc mai mare de a-și vedea ipoteca „sub apă” în cazul în care piața imobiliară scade.
• Deși economisirea pentru o plată în avans este un obiectiv pentru mulți, luați în considerare mai întâi crearea unui fond de urgență cu cel puțin șase luni de costuri de viață.

Plata anticipată mai mică: costuri mai mari pe termen lung

Poate că primul lucru la care să te gândești la împrumuturile cu plată redusă este că, cu puține excepții, te vor costa mai mult pe termen lung. Deoarece finanțați mai mult din prețul casei, plățile dvs. de dobândă pe durata de viață a împrumutului vor fi considerabil mai mari

De exemplu, dacă cumpărați o casă de 200.000 USD cu 5% mai puțin decât 20%, veți plăti cu aproximativ 35.000 USD mai mult în dobânzi pe parcursul unui împrumut pe 30 de ani. Evident, veți plăti și mai mult pentru a acoperi și principalul împrumutului. 

Având în vedere cât de incredibil de scăzute sunt ratele dobânzilor de astăzi, acest lucru singur nu ar putea să vă descurajeze să cumpărați o casă mai devreme decât târziu. Preocuparea cea mai mare este adăugarea la cheltuielile dvs. a primelor de asigurare ipotecară pe care, de obicei, va trebui să le achitați dacă cumpărați o casă sau un apartament cu mai puțin de 20% reducere. Scopul acestor plăți este acela de a acoperi pierderea împrumutătorului dacă nu sunteți implicit la împrumutul dvs.

Există două tipuri de bază de asigurare ipotecară. Dacă contractați unîmprumut FHA, creditorii privați asigură fondurile pentru achiziționarea casei dvs., iar guvernul vă acționează ca asigurător. Dacă locuința valorează mai puțin de 625.000 de dolari, prima anuală de asigurare ipotecară (MIP) este de 0,80% sau 0,85%, în funcție de suma finanțată. De asemenea, va trebui să plătiți o primă în avans de 1,75%, care se ridică la puțin peste 3.000 USD pentru un împrumut de 180.000 USD. 

Dacă obțineți o ipotecă convențională, plătiți în schimb ceva numit asigurare ipotecară privată sau PMI. De obicei, costă între 0,3% și 1,15% pe an, deși în acest caz nu există nicio taxă inițială.

Un compromis privind avansul

Perspectiva asigurării ipotecare înseamnă că ar trebui să așteptați până când veți putea plăti 20% din costul casei? Nu neaparat.

Pentru început, în unele orașe mai scumpe, așteptarea nu este întotdeauna realistă. Dacă locuiți într-o parte a țării în care chiar și casele modeste costă 400.000 de dolari, ar trebui să cheltuiți 80.000 de dolari înainte de a intra pe piață. Și dacă locuiți într-o zonă în care cumpărarea este mai puțin costisitoare decât închirierea, ar putea exista un factor de descurajare suplimentar pentru a rămâne pe margine până când ați economisit suficient pentru a evita asigurarea ipotecară.

Pentru unii oameni, cea mai bună opțiune ar putea fi găsirea unui punct intermediar între un avans minim și tradiționalul 20%. De exemplu, dacă luați un împrumut FHA și dați 10%, asigurarea ipotecară va fi anulată după 11 ani;în caz contrar, veți continua să îl plătiți pentru întregul împrumut. Puteți refinanța la o dată ulterioară pentru a scăpa de asigurare? Sigur. Dar nu există nicio garanție că ratele dobânzii vor fi la sau aproape de minimele lor istorice atunci când faceți acest lucru.

În plus, prima dvs. de asigurare ipotecară scade atunci când efectuați o avans mai mare. De exemplu, când faceți o ipotecă pe 15 ani, dacă puteți plăti 10% în avans, plata anuală scade de la 0,70% la 0,45%. 

În timp ce detaliile sunt puțin diferite cu PMI, se aplică aceeași logică. Cu cât avansul este mai mare, cu atât trebuie să plătiți mai puțin în prime. Un avantaj al PMI este, totuși, că, potrivit legii federale, îl puteți anula după ce obțineți 20% din capitalul propriu în casa dvs.

Dacă banca îți păstrează ipoteca pe cărțile lor – adică nu o vinde unei entități precum Fannie Mae sau Freddie Mac – este posibil să nu necesite deloc asigurare. Cu toate acestea, băncile percep adesea o taxă inițială sau o rată a dobânzii mai mare dacă optați pentru un împrumut cu avans redus pentru a contribui la reducerea riscului pe care și-l asumă. Chiar și o jumătate suplimentară a unui punct procentual vă poate costa cu câteva mii de dolari mai mult pe o perioadă de 30 de ani. Efectul general este același: atunci când puneți mai mult în jos, puteți împrumuta mai puțin.            

Riscul de a intra sub apă

O altă capcană a reducerii minimului minim atunci când cumpărați o casă este că aveți mai puțină protecție dacă piața imobiliară scade. Cu doar 3% sau 4% în jos, te-ai putea găsi cu ușurință datorând mai mult băncii decât merită casa ta. Exact asta s-a întâmplat cu mulți proprietari în timpul prăbușirii locuințelor din 2007-2008.

Dacă intrați sub apă acasă și vă pierdeți în mod neașteptat slujba, de exemplu, nu mai aveți opțiunea de a vă împrumuta împotriva proprietății dvs. pentru a plăti cheltuieli sau posibilitatea de a vinde casa fără a plăti o mare parte din bani către creditor. Deși nu sunteți complet protejat, chiar dacă reduceți 10% sau 15%, vă oferiți un tampon mult mai mare în cazul în care prețurile la locuințe ar lua o schimbare în rău.

Păstrarea unei perne de economisire

Economisirea pentru o casă este un obiectiv major al vieții. Dar pe măsură ce asamblați avansul, asigurați-vă că nu vă lăsați prea puțin în numerar. Nu numai că este bine să aveți un fond de urgență (în mod ideal șase luni de cheltuieli de viață), veți avea nevoie și de fonduri de rezervă pentru cheltuielile neașteptate pe care le presupune frecvent cumpărarea unei case.

Stabiliți un buget strict înainte de a începe vânarea casei, astfel încât să știți ce vă puteți permite să cheltuiți. Și faceți tot ce puteți pentru a vă acumula rezervele de numerar imediat ce vă stabiliți și ați terminat de vopsit și înlocuit covoarele și dulapurile. De asemenea, amintiți-vă că oamenii spun că este bine să locuiți într-o casă puțin înainte de a face renovări care nu sunt obligatorii înainte de a vă muta.

Linia de fund

Împrumuturile cu avans redus pot fi o alegere bună pentru unii proprietari? Absolut. Calculați însă costurile pe termen lung ale asigurării ipotecare sau rata dobânzii mai mare pe care o veți plăti pentru a vă asigura că merită.