Valoare de piață accesibilă (AMV)
Ce este valoarea de piață accesibilă (AMV)?
Valoarea de piață accesibilă este prețul de vânzare al unei locuințe rezidențiale multifamiliale vândute prin Programul de locuințe accesibile (AHP) al Federal Corporation Insurance Insurance Corporation (FDIC). AHP încurajează dezvoltatorii de locuințe să cumpere proprietăți multifamiliale deținute de FDIC.
Prețurile de cumpărare ale proprietăților AHP sunt sub valoarea justă de piață și, în schimb, proprietarii trebuie să pună la dispoziția gospodăriilor cu venituri mici un număr specific de unități prin chirii accesibile.
Chei de luat masa
- Valoarea de piață accesibilă (AMV) este un model de evaluare utilizat pentru a determina prețul de vânzare al proprietăților rezidențiale multifamiliale vândute în programul de locuințe accesibile al FDIC.
- Programul de locuințe FDIC este destinat să stimuleze investitorii să cumpere proprietăți multifamiliale deținute de FDIC, care le sunt vândute sub valoarea justă de piață la AMV.
- În schimb, acești proprietari trebuie să pună la dispoziția unităților gospodăriile cu venituri mici prin chirii accesibile și să se angajeze în diverse proiecte de îmbunătățire.
Înțelegerea valorii de piață accesibile
În mod tradițional, ipotecă – crește, de asemenea. Împrumutul mai mare duce la o plată mai mare a ipotecii pentru potențialii cumpărători ai unei proprietăți.
Drept urmare, trebuie să fie percepute chirii mai mari pentru a acoperi plata ipotecii mai mare. Când valorile proprietăților cresc în mod constant în timp, chiriașii cu venituri mai mici pot obține prețuri de pe piață, ceea ce înseamnă că nu își pot permite plățile mai mari ale chiriei.
Deposit Insurance Corporation Federal (FDIC) a stabilit Locuinței Programul accesibil (AHP), care este proiectat pentru a ajuta vinde o singură familie și proprietăți multifamiliale, care vor beneficia familiile cu venituri mici. În cadrul programului, AHP încurajează dezvoltatorii de locuințe să achiziționeze proprietăți multifamiliale deținute de FDIC. Prețul de cumpărare al proprietății este de obicei sub valoarea justă de piață, ceea ce înseamnă că prețul este mai mic decât prețul care ar fi perceput în mod normal pe piață.
Cu alte cuvinte, valoarea de piață accesibilă a unei proprietăți este mai mică decât valoarea evaluată a proprietății, deoarece se ia în considerare faptul că se vor percepe chirii mai mici pentru unele dintre unități, precum și starea fizică a proprietății, funcționare preconizată. cheltuieli și opțiuni de finanțare.
În schimbul achiziționării unei proprietăți la un preț sub valoarea justă de piață, cumpărătorii sunt de acord să pună la dispoziție unități pentru gospodăriile cu venituri mici și foarte mici la chirii accesibile. Restricțiile privind chiria și veniturile sunt concepute pentru a asigura că, în următorii 40 până la 50 de ani, proprietatea servește familiile care au nevoie de locuințe la prețuri accesibile.
Cerințe de valoare de piață accesibilă
Programul are patru cerințe de bază pentru a se asigura că proprietățile de închiriere multifamiliale AHP oferă locuințe accesibile chiriașilor cu venituri mici.
Cerințe de ocupare
Programul AHP are patru cerințe pentru proprietarii de proprietăți de închiriere multifamiliale cumpărate prin intermediul programului. Proprietarul proprietății trebuie să aloce un anumit număr de unități care sunt rezervate locatarilor cu venituri mici. Programul necesită cel puțin 35% din numărul total de unități care trebuie puse la dispoziția gospodăriilor cu venituri mici.
Limite de închiriere
Proprietarii din cadrul programului mențin, de asemenea, chiria pentru venituri mici la un preț accesibil. Programul stabilește limite pentru suma maximă a chiriei care poate fi percepută pe baza venitului mediu din regiunea geografică.
Cerințe de revânzare
Cerințele de ocupare, care stabilesc numărul minim de unități care trebuie furnizate familiilor cu venituri mici, precum și limitele de închiriere trebuie să rămână în vigoare chiar dacă proprietarul vinde proprietatea. Cu alte cuvinte, noul cumpărător al unei proprietăți trebuie să respecte, de asemenea, cerințele programului.
Perioada de conformitate
Proprietarii trebuie să respecte cerințele de accesibilitate din cadrul programului AHP pentru întreaga durată de viață utilă a proprietății.
Tipuri de proprietăți
Programul AHP permite achiziționarea celor mai multe condominii și proprietăți de la unu la patru unități, inclusiv proprietăți achiziționate în vrac de cumpărători calificați. Indiferent de numărul de unități sau clădiri achiziționate, proprietarii trebuie să respecte aceleași cerințe de bază de ocupare. De asemenea, dacă unele unități sunt convertite în condominii ocupate de proprietari, un număr stabilit al acelor unități convertite trebuie vândut familiilor cu venituri mici.
Avantajele unei valori de piață accesibile
Unul dintre obiectivele FDIC este de a ajuta comunitățile cu nevoile lor de locuințe, ceea ce a dus la crearea Programului de locuințe accesibile. Este conceput pentru a ajuta familiile cu venituri mici și moderate să achiziționeze proprietăți rezidențiale deținute anterior de bănci eșuate. Atunci când o instituție financiară eșuează, FDIC este însărcinat să se asigure că activele instituției sunt vândute în timp util. Acesta aduce un agent de gestionare pentru a prelua sarcina operațiunilor și are specialiști în active care să aprecieze activele și să colaboreze cu administratorii de active pentru a vinde aceste active.
FDIC, printr-o rețea de agenții de stat pentru locuințe, monitorizează și asigură respectarea Acordurilor de restricționare a utilizării terenurilor (LURA) care guvernează utilizarea proprietăților unice și multifamiliale în Programul de locuințe accesibile. Acordul de restricționare a utilizării terenurilor este un document pe care proprietarii unei proprietăți AHP trebuie să îl semneze atunci când cumpără o proprietate prin program. LURA prezintă cerințele de accesibilitate pentru proprietate, precum și limitele de închiriere și orice restricții privind utilizarea proprietății.
LURA obligă, de asemenea, cumpărătorul și orice proprietar de proprietate succesor la acordul în care condițiile rămân în vigoare, chiar dacă proprietatea a fost vândută unui alt cumpărător. Prin urmare, unitățile de închiriere la prețuri accesibile sunt asigurate prin intermediul programului pentru mai mulți ani în viitor.
Istoria valorii de piață accesibile
AHP este legat de Resolution Trust Corporation (RTC), care a fost creată ca răspuns la criza de economii și împrumuturi din anii 1980 și începutul anilor 1990. RTC a fost conceput pentru a ajuta la gestionarea și eliminarea activelor instituțiilor financiare eșuate. Deoarece a preluat unele responsabilități guvernamentale, susținătorii pentru locuințe la prețuri accesibile pentru familiile cu venituri mici au dorit ca aceasta să contribuie la satisfacerea nevoilor de locuințe în zonele deservite de băncile eșuate.
Pentru a atinge acest obiectiv, RTC a oferit familiilor cu venituri mici dreptul de prim refuz, iar organizațiilor li s-a permis să facă achiziții dacă o anumită proporție dintr-o unitate multifamilială era rezervată rezidenților cu venituri mici. Această politică a însemnat că cel mai mare ofertant nu a fost neapărat cel care a încheiat cu proprietatea. La începutul anilor 1990, valoarea de piață ajustată medie pentru o proprietate rezervată familiilor cu venituri mai mici era de două treimi din valoarea de piață evaluată.