Calculul deducerii dobânzii ipotecare la domiciliu (HMID)

Deducerea dobânzilor ipotecare la domiciliu (HMID) este una dintre cele mai prețuite reduceri fiscale americane. Agenții imobiliari, proprietarii de case, potențialii proprietari de case și chiar contabilii fiscali îi susțin valoarea. În adevăr, mitul este adesea mai bun decât realitatea.

Chei de luat masa

• Deducerea dobânzii ipotecare la domiciliu (HMID) permite detaliilor proprietarilor să deducă dobânzile ipotecare plătite în valoare de până la 750.000 USD din principalul împrumutului lor.
• Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă (TCJA) adoptată în 2017 a redus principalul ipotecar maxim eligibil pentru dobânda deductibilă la 750.000 USD (de la 1 milion USD) pentru împrumuturi noi.
• TCJA, de asemenea, aproape a dublat deducerile standard, ceea ce face inutil pentru mulți contribuabili să detalieze.
• Drept urmare, majoritatea au renunțat la utilizarea deducerii impozitului pe dobândă ipotecară în totalitate.

Majoritatea proprietarilor de case nu primesc acum nimic

Legea principalul ipotecar maxim eligibil pentru dobânda deductibilă la 750.000 USD (de la 1 milion USD) pentru împrumuturi noi (ceea ce înseamnă că proprietarii de case pot deduce dobânzile plătite pentru până la 750.000 USD în datorii ipotecare). Dar, de asemenea, aproape a dublat deducerile standard, ceea ce face inutil să fie detaliați mulți contribuabili.

Drept urmare, majoritatea au renunțat la utilizarea deducerii impozitului pe dobânzile ipotecare în întregime.  Pentru primul an după implementarea TCJA, se estimează că 135,2 milioane de contribuabili ar trebui să opteze pentru deducerea standard.

Prin comparație, se aștepta ca 20,4 milioane să fie detaliate și, dintre acestea, 16,46 milioane ar pretinde deducerea dobânzii ipotecare.  Există peste 80 de milioane de credite ipotecare restante în Statele Unite, ceea ce sugerează că marea majoritate a proprietarilor de case nu primesc niciun beneficiu din deducerea dobânzii ipotecare.

Deducerea fiscală ipotecare de interes este, probabil, cel mai aspect greșit înțeleasă de case. A luat un statut aproape mitic până la punctul în care mulți potențiali proprietari de case sunt vândute cu beneficiile înainte de a examina chiar matematica pentru a-și determina eligibilitatea. La baza mitului sunt două concepții greșite principale: prima este ideea greșită conform căreia fiecare proprietar de casă primește o scutire de impozite. Al doilea este că fiecare dolar plătit în dobândă ipotecară are ca rezultat o reducere dolar pentru dolar a impozitului pe venit.

Deducerea dobânzii ipotecare acum

Concepție greșită 1: veți primi o scutire de impozite

În ciuda hype-ului, majoritatea covârșitoare a proprietarilor de case nu primesc deloc scăderea impozitului din deducerea impozitului pe dobânzile ipotecare. Rețineți că, pentru a se califica chiar pentru deducere, proprietarii de locuințe trebuie să detalieze deducerile lor atunci când își stabilesc datoria privind impozitul pe venit. Detalierea oferă posibilitatea de a contabiliza anumite cheltuieli, inclusiv dobânzi ipotecare, impozite pe proprietate și cheltuieli medicale parțiale. Deoarece dobânda ipotecară este adesea cea mai mare dintre aceste cheltuieli pe care un contribuabil le plătește, deducerea acesteia este adesea citată ca stimulent financiar pentru a cumpăra o casă.

Încă o dată, în timp ce este o idee atractivă în teorie, realitatea este că trecerea TCJA înseamnă că detalierea deducerilor nu mai are sens pentru majoritatea oamenilor. Pentru contribuabilii care sunt singuri sau căsătoriți, dar care depun separat, deducerea standard este de 12.400 USD în 2020 și 12.550 USD în 2021. Pentru capii de gospodărie, este 18.650 USD în 2020 și 18.800 USD în 2021. Pentru cuplurile căsătorite care depun împreună, deducerea standard este de 24.800 USD în 2020 și 25.100 USD în 2021.5

Contribuabilii care nu au deduceri care se ridică la mai mult decât sumele standard de deducere nu ar trebui să detalieze și, prin urmare, nu obțin niciun beneficiu fiscal din plata dobânzii la creditele ipotecare.

Concepția greșită 2: va fi o deducere puternică

Chiar și pentru proprietarii de locuințe care își detaliază impozitele și se califică pentru deducerea impozitului pe dobândă ipotecară, valoarea deducerii este o simplă fracțiune din credit fiscal.

Nu primiți o reducere fiscală de 1 USD pentru fiecare dolar cheltuit; primești bănuți pe dolar. Spre deosebire de un credit – care prevede o reducere dolar pe dolar asupra sumelor reale de impozitare datorate – deducerea dobânzii ipotecare reduce suma venitului total supus impozitării pe baza categoriei fiscale a contribuabilului.

Pentru un exemplu simplificat, unui contribuabil care cheltuie 12.000 USD pentru dobânzi ipotecare și care plătește impozite la o rată individuală de impozitare pe venit de 24%, i se va permite să excludă 12.000 USD din impozitul pe venit, rezultând o economie de 2.880 USD. De fapt, proprietarul casei a plătit 12.000 de dolari băncii în dobânzi pentru a obține mai puțin de o pătrime din suma respectivă exclusă de la impozitare.

Cheltuiți 12.000 USD pentru a reduce suma de bani pe care o veți plăti impozite cu 2.880 USD pur și simplu nu are sens. Mai rău încă, o evaluare onestă a economiilor reale din linia de jos ar trebui să ia în considerare valoarea deducerii standard. Tabelul de mai jos oferă o comparație.

Folosind exemplul nostru de dobândă ipotecară de 12.000 USD, un cuplu căsătorit din categoria impozitelor de 24% ar primi o deducere standard de 25.100 USD în 2021, care este în valoare de 6.024 USD în plăți de impozite reduse. Dacă cuplul și-a detaliat deducerile în anexa A, deducerea ipotecară ar ajunge la 2.880 USD. Cuplul ar primi valoarea reducerii impozitului deducerii standard chiar dacă nu au o ipotecă. Diferența dintre cele două – scăderea impozitului câștigată prin plata a 12.000 de dolari reali băncii în dobânzi ipotecare – ar fi o pierdere de 3.144 dolari. Luarea deducerii standard ar fi o acțiune mult mai înțeleaptă decât detalierea doar pentru a primi deducerea impozitului pe dobânzile ipotecare.

Chiar și contribuabilii din grupuri de impozitare mai mari nu ar obține niciun beneficiu, cu excepția cazului în care au alte deduceri cu valoare ridicată în dolari pentru a fi detaliate. Un contribuabil care cheltuie 12.000 USD pentru dobânzi ipotecare și plătește impozite la o rată de impozitare individuală de 35% ar primi doar o deducere de 4.200 USD. Este puțin mai puțin decât ceea ce ar primi contribuabilul din luarea deducerii standard. „Beneficiul” deducerii dobânzii ipotecare este prezentat în tabelul de mai jos.

Structurat astfel, nu este surprinzător faptul că o deducere fiscală pusă în practică pentru a încuraja achizițiile de locuințe tinde să fie utilizată în primul rând de gospodăriile cu venituri mai mari. Din cei 14,35 milioane de contribuabili din 2019 care se așteaptă să solicite beneficiul în 2019, 10,56 milioane se află în gospodării care câștigă 100.000 USD anual sau mai mult.

În plus, există o limitare în vigoare în ceea ce privește cât din dobânda ipotecară poate fi dedusă. Pentru 2021, limita este dobânda ipotecară plătită pentru primele 750.000 $ de îndatorare pentru un cuplu căsătorit sau 375.000 USD dacă celibatar sau căsătorit depune separat. Există o limită ușor mai mare pentru îndatorarea care a fost suportată înainte de 16 decembrie 2017 (1.000.000 USD pentru depunerea căsătoriei în comun și 500.000 USD dacă celibatar sau căsătorit depun separat).

O cale mai bună

Mai degrabă decât să cheltuiți sume mari de bani pe dobândă pentru puțin în schimb, ați fi mult mai bine să plătiți bani pentru noua dvs. casă. O achiziție în numerar vă va economisi zeci de mii de dolari, deoarece nu veți plăti dobânzi.

Desigur, există întotdeauna argumentul că ați putea câștiga mai mulți bani plătind dobânzile și investind restul banilor în bursă. Pare o strategie excelentă atunci când piața este în creștere, dar prognosticatorii care dau acest sfat nu se văd nicăieri când piața bursieră scade cu 40%, valorile locuințelor scad cu 40%, iar sfaturile lor de investiții îi lasă pe proprietari datorând mai mult pe ipoteci. decât merită casa.

Deoarece nu există nicio investiție care să garanteze randamente mai bune decât suma pe care ați economisi-o evitând cu totul plățile dobânzilor, alegerea conservatoare este clară. Evitați să plătiți dobânzi dacă puteți. Plătiți casa repede dacă nu puteți.