Împrumuturile FHA pot fi utilizate pentru investiții imobiliare?
Autoritatea Federală pentru Locuințe (FHA) este cel mai mare asigurător ipotecar din Statele Unite, cu peste 1,3 trilioane de dolari în portofoliu. Ca parte a biroului de locuințe al SUA pentru locuințe și dezvoltare urbană (HUD), ajută aproximativ un milion de oameni din toată țara să împrumuturile FHA mult mai atractive decât ipotecile convenționale.
Deși aceasta poate fi o veste bună pentru unii proprietari de case, investitorii imobiliari care doresc să profite de avantajele unui împrumut FHA ar putea avea nevoie să caute în altă parte. Asta pentru că condițiile acestor împrumuturi îi restricționează pe cei care se califică.
Citiți mai departe pentru a afla mai multe despre împrumuturile FHA, cine se califică și dacă le puteți folosi pentru a finanța proprietăți de închiriere.
Chei de luat masa
- Autoritatea Federală pentru Locuințe asigură credite ipotecare care necesită un avans redus și standarde de subscriere liberale.
- Datorită beneficiilor oferite de împrumuturile FHA, acestea nu pot fi utilizate pentru locuințe secundare, închiriere, vacanță sau alte proprietăți de investiții.
- Împrumutații FHA trebuie să se mute în casă 60 de zile după închiderea ipotecii și trebuie să o păstreze ca reședință principală cel puțin un an întreg.
- FHA asigură, de asemenea, ipoteci pentru locuințe cu până la patru unități, cu condiția ca una dintre acestea să fie ocupată de proprietar.
Ce sunt împrumuturile FHA?
Proprietarii de case au avut dificultăți în cumpărarea și întreținerea plăților pe proprietățile lor în timpul Marii Depresii. Acestea erau limitate la împrumuturi în valoare de 50% din valoarea de piață a unei proprietăți, iar condițiile ipotecare erau în general foarte scurte. Multe împrumuturi s-au încheiat cu plăți foarte mari, ceea ce majoritatea oamenilor nu și-au permis să facă. Acest lucru a dus la o cantitate masivă de neplată, creșterea ratei de executare silită. În 1934, Congresul SUA a decis să formeze Administrația Federală a Locuințelor într-un efort de a promova proprietatea la prețuri accesibile. Așa a apărut programul de împrumut al Administrației Federale a Locuințelor (FHA).
Împrumuturile oferite de FHA au cerințe de plată mai mici și standarde de subscriere mai liberale decât majoritatea creditelor ipotecare convenționale. De exemplu, începând cu 2020, proprietarii de case au nevoie doar de un scor de credit de 580 sau mai mult pentru a se califica. Solicitanții autorizați pot finanța până la 96,5%, ceea ce înseamnă că trebuie doar să reducă 3,5%. Cei cu scoruri de credit mai mici de 579 încă se califică, dar trebuie să renunțe puțin mai mult – 10%.
Împrumuturile FHA sunt, în cea mai mare parte, limitate la cumpărătorii care intenționează să folosească casa pe care o achiziționează ca reședință principală. Asta înseamnă că un împrumut FHA nu poate fi utilizat pentru finanțarea unei a doua case, a unei case de închiriat, a unei case de vacanță sau a unei investiții imobiliare. Cu toate acestea, există câteva excepții și câteva modalități de a evita această regulă generală.
Cerința de ocupare a FHA
Conform regulilor și orientărilor FHA, proprietatea finanțată trebuie să fie ocupată de proprietar. Aceasta înseamnă că nu se aplică proprietățile de închiriere și sezoniere. FHA folosește această regulă ca o modalitate de a împiedica investitorii să beneficieze de program.
Ipotecii cu împrumuturi susținute de FHA trebuie să își folosească locuința ca reședință principală timp de cel puțin un an întreg.
Împrumutatul trebuie să intre în posesia locuinței în termen de 60 de zile de la închiderea ipotecii și trebuie să locuiască în casă pentru majoritatea anului. Proprietatea trebuie folosită ca reședință principală timp de cel puțin un an. Dacă pe creditul ipotecar figurează mai mulți împrumutători, FHA cere cel puțin unul pentru a îndeplini cerința de ocupare.
Refinanțarea unui împrumut FHA existent
Să presupunem că cineva folosește un împrumut FHA pentru a finanța cumpărarea unei reședințe principale. Proprietarul se poate muta din casă pe drum, dar continuă să o dețină și să o închirieze pentru venituri. Cu alte cuvinte, casa devine o investiție imobiliară. Să presupunem, de asemenea, că ratele dobânzilor scad, iar proprietarul dorește să refinanțeze pentru o afacere mai bună.
Chiar dacă nu mai locuiește în casă, regulile FHA îi permit să refinanțeze un alt împrumut FHA. O refinantare FHA-to-FHA este, de asemenea, cunoscuta sub numele de refinantare FHA simplifica.
Există mai multe cerințe pentru a te califica pentru refinanțare:
- Trebuie să fi trecut cel puțin 210 zile de când ați închis împrumutul inițial pentru locuință.
- Trebuie să fi efectuat cel puțin șase plăți lunare pe ipoteca emisă de FHA.
- Dacă ați avut împrumutul FHA doar de mai puțin de un an, nu puteți avea plăți restante cu mai mult de 30 de zile. Dacă ați deținut împrumutul FHA mai mult de un an, vi se permite o singură plată cu întârziere de 30 de zile în termen de 12 luni, dar această întârziere nu a putut fi efectuată în ultimele 90 de zile.
- Refinanțarea trebuie să vă reducă plățile lunare de capital și dobânzi, care este adesea descrisă ca un beneficiu net tangibil. De exemplu, dacă plata dvs. lunară anterioară a fost de 1.100 USD, noua dvs. plată lunară după refinanțare ar trebui să fie de 1.050 USD sau mai mică. Refinanțarea într-o ipotecă pe termen mai scurt califică, de asemenea, un beneficiu tangibil net.
Dacă proprietarul de locuințe îndeplinește criteriile de mai sus, FHA simplifică refinanțările sunt, probabil, cele mai ușoare împrumuturi de închis. Ele nu necesită verificare de muncă sau venituri, nu scor de credit de verificare, și nici acasă de evaluare. Principalul lucru care contează este că proprietarul casei a efectuat la timp plățile de împrumut FHA existente.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Dublu scop
O altă modalitate de a utiliza un împrumut FHA pentru a cumpăra o proprietate cu venit este cumpărarea unei locuințe cu mai multe unități. FHA permite proprietarilor de case să cumpere o proprietate cu până la patru unități, cu condiția ca una să fie ocupată de proprietar. Cu toate acestea, nu există nicio limită pentru cât de mare poate fi dimensiunea lotului. În acest fel, proprietarul poate locui într-o unitate, făcându-l o proprietate ocupată de proprietar și, prin urmare, eligibilă pentru FHA. Proprietarul poate închiria celelalte unități pentru venituri.
Un investitor priceput într-o piață de închiriere fierbinte câștigă uneori suficiente venituri folosind această metodă pentru a locui gratuit acasă. Așa cum s-a menționat mai sus, FHA împrumută până la 96,5% din valoarea evaluată, ceea ce înseamnă că cumpărătorul poate scădea doar 3,5%.
consideratii speciale
FHA are prevederi speciale care vă pot permite să câștigați venituri din închirieri de la casa dvs. Dacă slujba dvs. vă cere să vă mutați și aveți nevoie de o a doua casă sau dacă casa dvs. este prea mică pentru familia dvs. în expansiune, este posibil să puteți închiria prima casă după ce ați îndeplinit cerința de ocupare de un an. Dacă sunteți în afara locului de muncă pentru că sunteți altfel incapacitat, este posibil să puteți închiria camere din casa dvs. pensionarilor pentru a compensa salariile pierdute.
Desigur, puteți plăti întotdeauna creditul ipotecar mai devreme. FHA nu percepe penalități de plată în avans, așa că, dacă puteți elimina împrumutul în întregime, sunteți liber să faceți orice doriți cu proprietatea.