Analiza comparativă a pieței

Ce este o analiză comparativă a pieței?

O analiză comparativă a pieței (CMA) este o estimare a valorii unei case pe baza proprietăților similare vândute recent în zona imediată. Agenții imobiliari și brokerii creează rapoarte CMA pentru a ajuta vânzătorii să stabilească realtor.com.

Chei de luat masa

• O analiză comparativă a pieței (CMA) este o estimare a valorii unei case folosită pentru a ajuta vânzătorii să stabilească prețurile de listare și pentru a ajuta cumpărătorii să facă oferte competitive.
• Analiza ia în considerare locația, vârsta, dimensiunea, construcția, stilul, starea și alți factori pentru proprietatea subiectului și elementele comparabile.
• Dacă sunteți cumpărător sau vânzător interesat de un CMA pentru o anumită proprietate, solicitați ajutor unui agent imobiliar local sau unui broker sau faceți propriile cercetări comparând casele online.

Înțelegerea analizei comparative a pieței

O analiză comparativă a pieței îi ajută pe vânzători să aleagă cele mai bune prețuri de listare pentru casele lor. Cel mai bun preț este cel care nu este atât de mic încât lasă bani pe masă și nici atât de mare încât casa să nu vândă deloc. Pentru cumpărători, un CMA poate verifica dacă o casă este o afacere bună și poate ajuta la identificarea unei oferte competitive care va fi luată în serios – fără a trece peste bord.

Un CMA compară o proprietate subiect cu alte case similare ca locație, dimensiune și caracteristici. În mod ideal, un CMA folosește case vândute recent din aceeași subdiviziune ca proprietatea în cauză. Desigur, găsirea de case vândute în ultimele trei până la șase luni în zona imediată poate fi dificilă dacă vă aflați pe o piață imobiliară rece sau într-un cadru rural. În aceste cazuri, o evaluare formală ar putea fi o opțiune mai bună.

Rețineți că, deși o analiză comparativă a pieței este ca o evaluare informală, agenții imobiliari și brokerii nu au nevoie de o licență de evaluator pentru a efectua un CMA în timp ce deservesc cumpărătorii și vânzătorii. Cu toate acestea, unele state vor considera responsabili agenții imobiliari și brokerii dacă nu efectuează un CMA într-un mod competent. Dacă se întâmplă acest lucru, comisia de licențiere imobiliară a statului ar putea lua măsuri disciplinare împotriva agentului sau brokerului.

Ce este într-un raport CMA?

Atunci când un agent imobiliar sau un broker efectuează o analiză comparativă a pieței, acesta va crea un raport care detaliază constatările. Deși nu există un raport CMA standardizat, acesta va include de obicei:

• Adresa proprietății subiect și trei până la cinci comparabile
• O descriere a fiecărei proprietăți, inclusiv altitudinea, planul de etaj și numărul de dormitoare și băi
• Suprafața pătrată a fiecărei proprietăți
• Prețul de vânzare pentru fiecare comp
• Ajustări în dolari pentru eventuale diferențe
• Prețul de vânzare ajustat pe metru pătrat al fiecărei comp
• Valoarea justă de piață a proprietății în cauză

Mulți agenți imobiliari și brokeri folosesc software pentru a genera rapoarte CMA cuprinzătoare (și cu aspect profesional). Dacă intenționați să vă creați propria dvs., utilizați o foaie de calcul pentru a ține evidența cercetărilor dvs. sau încercați un instrument online pentru prețul acasă oferit de unul dintre site-urile de listare a imobilelor. Mai jos: un exemplu de raport.

Cum se face o analiză comparativă a pieței

Un CMA presupune mult mai mult decât simpla comparare a prețurilor caselor vândute recent în zonă. Iată un rezumat al pașilor de bază pentru crearea unui CMA precis:

1. Evaluează cartierul.

Pentru a stabili prețul corect de listare – sau pentru a vă asigura că o casă care vă interesează este o afacere bună – CMA ar trebui să ia în considerare calitatea generală a cartierului. Unde sunt blocurile mai atractive? Cât de aproape sunt facilitățile comunității? Cât de aproape sunt neplăcerile comunității? Care sunt regulile HOA? Cum sunt școlile? Există vreo problemă în legătură cu recursul?

2. Adunați detalii despre proprietatea subiectului.

Dacă un agent imobiliar sau un broker efectuează CMA, acesta va revizui listarea existentă (dacă există) și va face o vizită personală pentru a aduna informații despre acasă. Vor lua notă de dimensiunea casei (în special spațiul locuibil), vârsta, stilul, construcția, starea, aspectul, finisajele, amenajarea teritoriului și actualizările și actualizările. 

3. Selectați comp.

Găsiți între trei și cinci case comparabile din zonă care s-au vândut recent și care sunt cât mai aproape de casa în cauză. În mod ideal, comps va fi în termen de o mila de proprietate subiect și în același district școlar. Concentrați-vă pe casele care sunt ca acea subiect în ceea ce privește suprafața pătrată, dimensiunea lotului, dormitoarele, băile și tipul de construcție. Acordați o atenție deosebită momentului în care s-a vândut proprietatea comparabilă: cu cât este mai recent, cu atât mai bine, deoarece prețurile imobilelor pot fluctua rapid. Dacă locuința are o locație unică – cum ar fi vedere la un teren de golf sau la malul mării – companiile ar trebui să aibă aceeași plasare.

4. Ajustați pentru diferențe.

Următorul pas este să vă ajustați pentru diferențele dintre locuința subiect și fiecare proprietate comparabilă. Un agent imobiliar sau un broker cu experiență va putea atribui o valoare în dolari fiecăreia dintre diferențe și poate ajusta valoarea fiecărei compoziții în consecință. Poate părea contra-intuitiv, dar dacă comp-ul are o caracteristică inferioară subiectului de acasă, se face o ajustare pozitivă a valorii comp-ului și invers. De exemplu, dacă un comp are un dormitor suplimentar (caracteristică superioară) este rezonabil să presupunem că cumpărătorul a plătit mai mult pentru a obține dormitorul suplimentar. În acest caz, ați deduce o sumă din comp pentru a contabiliza dormitorul suplimentar, permițând astfel o comparație între mere și mere. Valoarea casei țintă nu este ajustată niciodată.

5. Determinați prețul vândut pe picior pătrat după ajustări.

După ajustarea diferențelor, împărțiți prețul ajustat al fiecărui comp la metrajul pătrat pentru a determina prețul vândut pe picior pătrat. Apoi, adăugați prețul vândut pe picior pătrat al tuturor comps și împărțiți la numărul de comps pentru a obține media. În cele din urmă, înmulțiți această medie cu picioarele pătrate ale proprietății supuse pentru a găsi valoarea actuală de piață.

Linia de fund

În general, cele mai bune comps sunt cele care sunt cele mai similare cu subiectul acasă, cele mai vândute recent și cele cu cele mai puține ajustări necesare. Este posibil ca prețul final să fie modificat ușor, în funcție de piață. De exemplu, dacă piața este fierbinte sau dacă inventarul este mic, prețul ar putea fi ușor mai mare. În schimb, dacă există o mulțime de case similare pe piață, este posibil ca prețul să scadă pentru a fi competitiv.