DownREIT

Ce este DownREIT?

DownREIT este un efort comun între un proprietar imobiliar și un trust de investiții imobiliare (REIT) în scopul achiziționării și controlului imobilelor.

Chei de luat masa

• Un DownREIT este un acord de parteneriat între un REIT și un proprietar imobiliar care permite amânarea impozitului pe vânzarea de bunuri imobiliare apreciate.
• Există două tipuri de DownREIT. Primul tip implică limita la nicio contribuție de capital de la REIT, în timp ce al doilea tip implică o contribuție semnificativă de capital de la REIT.
• DownREIT-urile sunt mai complicate în comparație cu UPREIT-urile și pot avea implicații fiscale, dacă unitatea de operare este considerată o garanție de către IRS.

Înțelegerea DownREIT

DownREIT implică un acord de parteneriat între un proprietar imobiliar și (REIT) care îl ajută pe proprietarul imobiliar să amâne impozitul pe câștigurile de capital la vânzarea de bunuri imobiliare apreciate. UPREIT a fost inventat după recesiune imobiliar din anii 1990 pentru a facilita investițiile de capital în industria imobiliara.  DownREIT a evoluat din UPREIT.

Proprietarii de imobile care contribuie cu proprietăți la DownREIT primesc unități de exploatare într-un parteneriat. Această entitate de parteneriat și relația proprietarului proprietății cu aceasta pot fi structurate într-o varietate de moduri diferite, în funcție de structura REIT și a oricăror UPREIT-uri care pot exista.Într-un DownREIT, REIT trebuie să accepte un acord de blocare sau blocare pentru vânzarea activelor contribuite.

Există două tipuri de categorii de parteneriate DownREIT. În primul tip de parteneriat, REIT oferă capital limitat, iar asociații limitati primesc preferințe privind distribuirea numerarului operațional într-o sumă egală cu dividendele din acțiunile REIT. A doua categorie de REIT implică aportul de capital semnificativ de către REIT. Partenerul general primește o distribuție egală cu returnarea capitalului.

DownREIT în comparație cu UPREIT

DownREIT este mai puțin utilizat decât UPREIT, deoarece este mai complicat și poate să nu aibă aceleași avantaje fiscale ca un UPREIT. Contribuția proprietății la un DownREIT este o tranzacție complexă care necesită îndrumare profesională privind impozitele și investițiile.În cazul în care tranzacția nu este structurată cu o atenție extremă, IRS poate considera transferul proprietății în DownREIT în schimbul unităților operaționale ca fiind o tranzacție impozabilă conform regulilor de vânzare deghizate sau anti-abuz. Prin urmare, un UPREIT poate fi alegerea mai logică pentru un proprietar de proprietate a cărui preocupare principală este de a amâna datoria impozitului pe venit.

Spre deosebire de UPREIT, unde proprietatea asupra imobilelor nu este implicată, un DownREIT implică deținerea de bunuri imobile. O parte din această proprietate este deținută direct, în timp ce unele pot fi deținute prin parteneriate cu cei care au contribuit la proprietate.

Un DownREIT poate fi o opțiune logică dacă proprietarul proprietății crede că imobilul său va aprecia mai mult decât celelalte participații ale REIT, deoarece își păstrează un interes mai mare în proprietatea sa contribuită cu un DownREIT decât ar face-o cu un UPREIT.

Acestea fiind spuse, deoarece structura de proprietate a unui DownREIT este mai complexă, conversia unităților operaționale în numerar necesită calcule mai complexe. La fel, UPREIT și DownREIT au performanțe diferite ca investiții, deoarece sunt structurate diferit. Cu un DownREIT, parteneriatul dintre REIT și investitor poate funcționa diferit de performanța REIT în ansamblu.

Cu toate acestea, DownREIT sunt similare cu UPREIT, în ceea ce privește valoarea lor ca instrument de planificare imobiliară. Ambele intensifică baza unităților operaționale la moartea proprietarului, permițând un transfer fără impozite al imobilelor apreciate către moștenitori. Moștenitorii pot converti apoi unitățile operaționale în acțiuni REIT sau în numerar fără a plăti impozite.

Exemplu de DownREIT

Luați în considerare un portofoliu de cinci proprietăți evaluate la 100 milioane USD. Proprietățile au datorii egale cu 80 de milioane de dolari la o rată a dobânzii de 8%. Partenerii care dețin proprietatea au un sold de capital cumulat de 5 milioane USD. REIT intră în tranzacție și plătește 60 milioane USD din datorii existente pentru proprietate și înlocuiește soldurile contului de capital pentru partenerii rămași cu datorii de 7%. Acțiunile sunt emise ca unități operaționale pentru restul de 20 de milioane de dolari deținute de parteneri și REIT devine deținătorul majoritar, în timp ce partenerii rămași devin GP și LP.