Venitul brut efectiv (EGI)
Ce este venitul brut efectiv?
Venitul brut efectiv (EGI) este Venitul potențial brut din închiriere plus alte venituri minus locurile de muncă vacante și costurile de credit ale unei proprietăți de închiriere.
EGI poate fi calculat prin preluarea potențialului venit brut dintr-o investiție imobiliară, adăugarea altor forme de venit generate de acea proprietate și scăderea pierderilor vacante și de încasare.
Înțelegerea venitului brut efectiv (EGI)
EGI este o variabilă cheie în determinarea valorii unei proprietăți de închiriere și a fluxului de numerar adevărat pozitiv pe care ar putea să îl genereze proprietatea. Fluxul de numerar din închiriere nu este un calcul simplu, ci include toate formele de venituri generate de proprietate minus costurile realiste implicate de veniturile din închiriere. Dacă ne uităm la variabilele formulei EGI, putem vedea cum se joacă venitul din chirii în lumea reală.
Chei de luat masa
- Venitul brut efectiv este calculat prin adăugarea venitului potențial brut din închiriere cu alte venituri și scăderea costurilor vacante și de credit ale unei proprietăți de închiriere.
- EGI este esențială în determinarea valorii unei proprietăți de închiriere și a fluxului de numerar adevărat pozitiv pe care îl poate produce.
- Venitul potențial brut din închiriere este suma ipotetică pe care ar primi-o un investitor fără să ia în considerare situațiile negative asociate cu proprietățile de închiriere.
- Unele dintre cele mai frecvente exemple de alte venituri generate de proprietăți de închiriere includ unități de depozitare, taxe pentru animale de companie, permise de parcare lunare și distribuitoare automate la fața locului.
Formula EGI explicată
Venitul potențial brut din închiriere
Venitul potențial brut din închiriere este suma ipotetică pe care un investitor ar primi-o fără niciunul dintre vânturile de închiriere care sunt banale în lumea reală. Se presupune că proprietatea dvs. de închiriere va fi închiriată în fiecare zi a anului și că chiriașii vor plăti chiria convenită documentată în contractul de închiriere. De exemplu, dacă acordul de închiriere este de 2.000 USD pe lună, venitul potențial brut din chirie este de 24.000 USD.
Alte venituri generate de proprietatea de închiriere
Ce reprezintă „alte” venituri generate de proprietăți de închiriere? Iată câteva dintre cele mai frecvente surse de flux de numerar care nu provin direct din plăți de închiriere:
- Mașini de spălat rufe care funcționează pe loc
- Distribuitoare automate la fața locului
- Permise de parcare lunare
- Unități de depozitare
- Taxe pentru animale de companie
- Penalități de întârziere
Costurile postului vacant
În viața reală, o unitate nu va fi întotdeauna închiriată pe tot parcursul anului. Costurile postului vacant sunt perioadele dintre chiriași în care proprietarul nu primește chirie, deoarece există un „post vacant”. Costurile locurilor de muncă vacante sunt prognoze pentru cât timp proprietarul consideră că unitatea sa va fi fără un chiriaș. Dacă proprietarul a gestionat proprietăți de investiții de ceva timp, acest cost poate fi estimat pe baza experienței sale manageriale sau a datelor din industrie.
Costuri de credit
Costurile de credit vor apărea atunci când o unitate de închiriere este ocupată, iar proprietarul nu primește plata de închiriere convenită. Chiriașul nu a plătit chiria sau nu a plătit-o integral. Ca și în cazul costurilor de post vacant, această sumă va fi o estimare care se poate baza pe date istorice.
De ce este important EGI
EGI este esențial pentru investitorul imobiliar, deoarece, la sfârșitul zilei, trebuie să știe că proprietatea pe care iau în calcul să o genereze generează suficient flux de numerar pozitiv pentru a acoperi cheltuielile lunare de funcționare, precum și orice drepturi de garanție sau sarcini pe care le-ar fi putut lua pentru a cumpăra proprietatea.