Strategii de investiții de executare silită de succes
Când vine vorba de traficul de bunuri imobiliare, sechestrele sunt o investiție bună? Pot fi, dar Investiția în piața de executare silită este o strategie care necesită un nivel de sofisticare și diligență mult dincolo de ceea ce realizează majoritatea oamenilor. Are un potențial mare, dar este nevoie de un efort mare pentru a încasa.
Chei de luat masa
- Investiția pe piața de executare silită poate fi profitabilă, dar necesită multă muncă grea.
- Investitorii au nevoie de strategii bine gândite pentru motivul pentru care investesc în proprietăți, cum le vor achiziționa și cum le vor utiliza și / sau vor dispune de ele.
- Investitorii trebuie să cerceteze cu atenție piața imobiliară locală și fiecare proprietate, precum și standardele guvernului local și de stat și puterea comunității de afaceri.
Investițiile de executare silită ar trebui abordate ca orice investiție semnificativă, care necesită concentrare, diligență și cercetare atentă a proprietăților locale, a tendințelor economice și demografice. De asemenea, necesită formarea unei strategii pentru achiziționarea proprietăților și în cele din urmă vânzarea acestora.
Investiția executării silită nu este pentru amatori
Cumpărarea mașinilor uzate la licitație este similară cu investiția în proprietăți sechestrate. Dealerii de mașini second-hand sunt oameni care cunosc toate mărcile și modelele, precum și defectele lor comune și modul de a le schimba pentru a crea valoare. Aceștia își asumă un risc semnificativ mai mic decât cel obișnuit care participă la licitație doar pentru a cumpăra o mașină cu reducere.
Mulți cumpărători de executare silită merg la licitație pe treptele tribunalului cu speranța de a lua o valoarea intrinsecă a proprietății. Cu toate acestea, este posibil ca aceștia să nu aibă cunoștințe serioase despre investiția în sine sau strategii de reducere a riscurilor. Investitorii bine experimentați pe piața de executare silită rezidențială știu că bazarea pe diferențialul de preț ca sursă principală de venit din investiții este o rețetă pentru dezastru.
Metoda corectă pentru obținerea unei proprietăți de executare silită nu este abordarea cu pușcă; în schimb, implică selectarea proprietăților care se află într-o locație locală destinată reamenajării sau îmbunătățirii. Proprietățile trebuie să aibă atribute distincte care să le facă să se distingă de altele de pe piața locală sau să prezinte o anumită oportunitate de a crea valoare.
Strategii de investiții
Orice investitor în imobiliare ar trebui să aibă o strategie bine gândită care să includă obiectivele și modul de achiziționare a proprietății, deținerea acesteia și, în cele din urmă, eliminarea acesteia. Această strategie este și mai importantă atunci când investești în mod specific pe piața de executare silită. Trebuie să determinați dacă executarea silită a avut loc ca urmare a unei circumstanțe nefericite legate de fostul proprietar sau din cauza unei tendințe mai largi care ar putea afecta piața locală.
Investitorii trebuie să facă o cantitate semnificativă de cercetare pe piața imobiliară locală. Cererea de proprietăți depinde de creșterea populației, creșterea locurilor de muncă, creșterea venitului disponibil și schimbările demografice. Aceasta va afecta foarte mult prețurile, precum și capacitatea de a vinde proprietăți la sfârșitul perioadei de investiții.
Cercetați dezvoltarea viitoare a infrastructurii, cum ar fi drumurile, școlile și proiectele comunitare. Aflați, de asemenea, modul în care guvernul local și statul sprijină creșterea afacerii și planifică să rezolve orice probleme specifice, cum ar fi traficul, calitatea aerului, criminalitatea și taxele. Toate aceste elemente vor face o zonă mai de dorit și vor crește valoarea proprietăților din interior.
Poate fi o mișcare inteligentă de a ajunge la proprietarii de proprietăți destinate executării silită înainte ca casele lor să intre în blocul de licitații.
Strategii de achiziție
Majoritatea investitorilor au fost învățați să cerceteze publicațiile care enumeră activele care urmează să fie scoase la licitație și apoi să corespondeze cu proprietarii cu privire la intenția lor de a cumpăra proprietatea înainte ca aceasta să intre în blocul de licitații. Deși ofertele pot fi obținute pe etapele tribunalului, găsirea unor modalități alternative de securizare a proprietăților aflate în dificultate vă va îmbunătăți foarte mult șansele de închidere. De asemenea, poate oferi o oportunitate de a înțelege și analiza pe deplin proprietatea.
De exemplu, să presupunem că un investitor câștigă acces la proprietăți folosindu-și contactele pe piață și cunoștințe privind împrumuturile rezidențiale pentru a ajuta proprietarii de case care se luptă să negocieze cu creditorii lor. Dacă problemele de împrumut sunt rezolvate, investitorul nu numai că își mărește reputația atât cu proprietarii, cât și cu creditorii; de asemenea, investitorul poate primi recomandări către alte persoane cu împrumuturi cu probleme. Și dacă situația nu poate fi rezolvată, investitorul este primul din rândul care achiziționează proprietatea, deoarece au câștigat încrederea proprietarilor. De asemenea, investitorii pot lua o decizie în cunoștință de cauză dacă vor cumpăra proprietatea, deoarece au aflat despre dezavantajele și avantajele acesteia.
O altă strategie este cumpărarea împrumuturilor aflate în dificultate la o reducere de la creditori. Băncilor și altor instituții de creditare nu le place să achiziționeze sechele. Pentru a evita preluarea de proprietăți imobiliare (REO), aceste instituții vor vinde adesea mai multe împrumuturi neperformante la o reducere semnificativă la egalitate. Investitorii pot fi mai flexibili decât creditorii în elaborarea unui împrumut neperformant, transformându-l uneori într-un împrumut performant care va obține un randament mult mai mare, datorită bazei mai mici a investitorului în investiție. După asezonarea împrumuturilor, investitorii le pot deține sau le pot vinde la o primă după ce împrumuturile au funcționat de ceva timp.
În cazul în care împrumuturile nu pot fi stabilite, investitorul poate exclude proprietatea și poate prelua titlul fără a trebui să concureze cu alte părți. Singurul dezavantaj al acestei abordări este că cumpărarea unui fond de împrumuturi necesită o investiție de capital mai mare decât cumpărarea de proprietăți individuale la licitație. Ideea este că există modalități creative de a reduce concurența în achiziționarea unui activ neperformant.
Deținerea de strategii
De asemenea, investitorii ar trebui să fie siguri de ceea ce trebuie să facă după achiziționarea activului. Proprietatea va fi „ aruncată ” înapoi pe piață sau va fi păstrată și condimentată în așteptarea unei schimbări de piață înainte de vânzare?
Flipping Properties
Investitorii care se gândesc să cumpere sechestre și apoi să le comercializeze la scurt timp după achiziție ar trebui să găsească modalități de îmbunătățire a proprietății. Cele care oferă cel mai mare bang pentru dolar includ adăugarea de dormitoare și băi, remodelarea bucătăriilor și finisarea subsolurilor sau a altor spații neutilizate.
Deoarece informațiile privind tranzacțiile imobiliare sunt cunoscute de public, unii potențiali cumpărători vor fi precauți să plătească o primă pentru o proprietate imediat după o vânzare de executare silită, chiar dacă prețul acesteia este în concordanță cu alte proprietăți din zonă. Crearea de valoare prin reamenajare ajută la furnizarea unei rațiuni pentru prețul de revânzare mai ridicat și poate reduce riscul unor perioade lungi de marketing. Cu toate acestea, investitorii ar trebui să fie atenți la îmbunătățirea proprietății atât de mult încât prețul acesteia să fie considerabil mai mare decât proprietățile învecinate.
Este o idee proastă să îmbunătățești atât de mult o casă blocată încât să o prețuiești din piață.
Proprietăți deținere
O altă strategie este deținerea activelor ca proprietăți de închiriere până când se întâmplă ceva pe piață pentru a spori valorile proprietăților. Investitorii trebuie să fie suficient de conștienți de piața de închiriere pentru a avea încredere că există o cantitate adecvată de cerere pentru spațiul de închiriere, iar proprietatea va genera suficientă chirie pentru a acoperi costurile de întreținere a acestuia.
Pentru cei care pot suporta timpul și eforturile suplimentare necesare pentru a fi proprietar, cumpărarea proprietăților aflate în dificultate cu reducere și transformarea acestora în proprietăți de închiriere pot crea bogăție semnificativă. Capacitatea de a obține finanțări atractive, cum ar fi împrumuturile cu dobândă, în concordanță cu deductibilitatea dobânzii ipotecare din impozitele pe venit, poate oferi o modalitate de a crea flux de numerar în timp ce așteptați momentul potrivit pentru a vinde.
Deși proprietatea imobiliară rezidențială nu este la fel de volatilă ca alte clase de active, ea se caracterizează prin perioade lungi de randament scăzut și apoi o creștere a valorii corespunzătoare unor modificări majore ale cererii care explică o parte semnificativă a randamentului. Din nou, acesta este impulsul pentru cercetări în curs și o strategie de perioadă de deținere care va ajuta la estimarea momentului saltului valorii și la crearea unui plan pentru activul pregătit pentru vânzare.
Strategii de ieșire
A nu se gândi la o strategie de ieșire este o mare greșeală pe care noi investitori o fac în mod obișnuit. Mulți au impresia falsă că cel mai bun moment pentru a investi în proprietăți de executare silită este atunci când există o mulțime de acestea disponibile. De fapt, o creștere semnificativă a locuințelor de vânzare și a proprietăților de executare silită subliniază o problemă care împiedică oamenii să își plătească împrumuturile sau îi face să nu fie dispuși să-și păstreze casele. Acest lucru s-ar putea datora pierderii locurilor de muncă în zonă sau a unei probleme de infrastructură care face ca zona să nu fie de dorit.
Aceste tendințe vor avea un impact pozitiv asupra ofertei de case disponibile pentru vânzare sau executare silită și un impact negativ asupra cererii. Aceasta înseamnă că va fi mai dificil să vindeți proprietatea până când fundamentele pieței se vor îmbunătăți.
O greșeală obișnuită făcută de investitori care se bazează exclusiv pe diferența de preț pentru profitul lor este aceea că nu reușesc să realizeze impactul negativ al costurilor contabile. Cheltuielile pot include plăți ipotecare, impozite, asigurări și întreținere într-o perioadă prelungită de marketing și vânzare.
Stabilirea unui termen limită pentru a vinde o proprietate și apoi reducerea prețului până la vânzarea proprietății este o modalitate de a evita costurile de transport excesive. Este mult mai bine să vindeți cu un profit mic până la zero decât să continuați să oferiți o proprietate la un preț care să asigure o perioadă lungă de comercializare, care să acumuleze costuri de transport care pot duce la pierderi.
Linia de fund
Investiția în active imobiliare neperformante pentru a construi avere este o strategie viabilă, dar nu este o modalitate de a te îmbogăți rapid. Pentru fiecare poveste de cârpă-la-bogăție, mai sunt 10 persoane care și-au pierdut capitalul pentru că nu s-au ținut la curent cu schimbările din tendințele pieței.
Cei care reușesc pe piața de executare silită au studiat strategiile și tactica altor investitori de succes. Ei au pus timp și resurse în stabilirea contactelor de piață adecvate necesare pentru a crea un avantaj competitiv față de ceilalți. Totuși, consumul de timp și energie pentru a cunoaște piața imobiliară locală este doar una dintre mai multe strategii pe care investitorii le pot folosi pentru a obține o concurență. Succesul vine din strategiile de achiziție și ieșire inteligente, elaborate cu atenție și executate.