Land Trust

Ce este un trust terestru?

Un trust de teren este o entitate juridică care preia proprietatea sau autoritatea asupra unei părți de proprietate la cererea proprietarului. La fel ca alte tipuri de încredere, termenii fiecărui teren de încredere sunt unici.

Chei de luat masa

• Trusturile funciare sunt organizații care își asumă proprietatea legală, administrarea sau controlul parțial asupra proprietății, la cererea proprietarului terenului.
• Trusturile funciare deținute de titluri, cunoscute și sub numele de trusturi funciare din Illinois, protejează anonimatul proprietarilor de terenuri și păstrează proprietatea în afara probatelor.
• Fondurile de conservare a terenurilor sunt însărcinate cu gestionarea terenurilor neamenajate pentru a menține resursele naturale, siturile istorice și zonele de agrement publice pentru generațiile viitoare.
• Proprietarii de terenuri care folosesc servituți de conservare pentru a transfera drepturile de dezvoltare către un trust de conservare a terenurilor pot primi o deducere fiscală pentru donația lor caritabilă.
• Din cauza unor cazuri de fraudă, unele donații de servitute de conservare și fondurile funciare care le acceptă au fost supuse unui control sporit.

Cum funcționează un Land Trust

Începeți prin înțelegerea celor două tipuri de încredere funciară.

• Un trust deținător de titluri permite proprietarului proprietății să mențină în mod anonim toate drepturile asupra proprietății și să direcționeze acțiunile trustului funciar. Aceste trusturi sunt, de asemenea, numite în mod obișnuit „trusturi funciare din Illinois”, deoarece au fost popularizate pentru prima dată în Chicago în anii 1800. La acea vreme, proprietarii nu aveau voie să voteze proiectele orașelor în aceleași locuri în care dețineau terenuri. Pentru a ocoli această lege, oamenii de afaceri și politicienii bogați ar folosi trusturile funciare pentru a cumpăra terenuri anonim, protejându-și astfel drepturile de vot. Nu toate cele 50 de state au o structură legală în vigoare pentru un fond funciar care deține titluri. Cu toate acestea, majoritatea statelor se aplică legilor privind încrederea funciară din Illinois dacă nu au propriile lor, ceea ce înseamnă că orice persoană poate forma un fond funciar „în stil Illinois” în orice stat, cu îndrumare juridică adecvată.
• Un trust de conservare a terenurilor, pe de altă parte, necesită ca proprietarul proprietății să renunțe la unele drepturi asupra utilizării și dezvoltării terenului. Scopul unui trust de conservare a terenurilor este de a proteja viața sălbatică, siturile istorice sau culturale și resursele naturale de dezvoltarea comercială sau de alte activități care pot duce la perturbări sau poluare.

Trusturi funciare care dețin titluri (aka Trusturi funciare din Illinois)

Într-un trust de proprietate funciară, proprietarul terenului semnează un document numit Deed in Trust, care transferă proprietatea legală a proprietății. La înființarea trustului, proprietarul terenului (care este atât concedentul de încredere, cât și beneficiarul) poate specifica modul în care terenul urmează să fie gestionat, cine are controlul asupra acestuia și modul în care se distribuie orice venit pe care îl produce. Acest lucru înseamnă că, deși trustul este titularul titlului pe hârtie, proprietarul terenului menține controlul complet asupra proprietății.

Trusturile care dețin titluri de proprietate sunt utilizate ca o modalitate prin care proprietarii de proprietăți mențin anonimatul și păstrează activele valoroase în afara probatelor. De asemenea, pot oferi o serie de alte beneficii de planificare imobiliară și pot proteja activele împotriva hotărârilor judecătorești sau a drepturilor de sechestru. Acest lucru poate fi util mai ales pentru cei foarte bogați, celebrități și companii mari, care ar putea dori să țină planurile de dezvoltare sub acoperire.

Un exemplu: celebra stațiune Walt Disney World din Orlando, Florida, a fost achiziționată inițial în 1965, folosind un trust de terenuri care deținea titluri. Proprietarii originari ai mlaștinilor din Florida pe care este construită stațiunea habar nu aveau că Disney, deja un nume de familie la acea vreme, se afla în spatele achiziției. Dacă ar fi fost conștienți de identitatea cumpărătorului, probabil că și-ar fi mărit prețul cerut.

Trusturi funciare de conservare

Într-un trust de conservare a terenurilor, trustul nu preia neapărat titlul de teren decât dacă proprietatea este donată în întregime. În schimb, un proprietar de terenuri poate încheia un acord obligatoriu din punct de vedere juridic, numit servitute de conservare, „donând” astfel drepturile de dezvoltare către trust. Încrederea este însărcinată cu asigurarea aplicării servituții și, în unele cazuri, cu administrarea proprietății.

Servituțile de conservare pot fi adaptate astfel încât proprietarul terenului să păstreze drepturile de proprietate și de utilizare – cum ar fi dreptul de a continua agricultura sau creșterea animalelor – asigurându-se totuși că terenul rămâne nedezvoltat în perpetuitate. Servituțile de conservare „urmează terenul”, ceea ce înseamnă că condițiile servituții rămân în vigoare chiar dacă terenul este vândut sau transmis către moștenitori.

56 de milioane

Numărul total de acri de terenuri neamenajate administrate de peste 1.300 de fonduri private de conservare a terenurilor în SUA

consideratii speciale

Există o altă distincție importantă între fondurile deținere de titluri și fondurile de conservare a terenurilor: o donație către acesta din urmă ar putea câștiga o reducere fiscală mare.

Dacă un proprietar de teren își donează drepturile de dezvoltare unui trust de conservare, poate primi o deducere fiscală egală cu diferența dintre valoarea terenului grevat (cu servituța în loc) și ceea ce ar putea fi în valoare dacă ar fi dezvoltat pentru cea mai înaltă și cea mai bună utilizare. ” În unele cazuri, această deducere poate valora milioane de dolari.

De obicei, proprietarii de terenuri sunt fie fermieri și fermieri care dețin proprietatea de generații, fie persoane foarte bogate, familii sau întreprinderi care își permit să cumpere parcele direct. Recent, însă, s-a dezvoltat o nouă nișă de investiții menită să deschidă beneficiile fiscale ale conservării pentru o porțiune mai mare a populației.

Investiții în servituți de conservare…

Folosind un parteneriat cu mai mulți membri (sau „sindicat”), aceste companii de investiții permit investitorilor acreditați multipli să își unească banii pentru a cumpăra terenuri pentru conservare. După donarea drepturilor de dezvoltare a proprietății către un trust funciar prin intermediul unei servituți de conservare, membrii parteneriatului au împărțit deducerea fiscală proporțional. Mulțumită, în parte, acestor parteneriate de conservare, se estimează că conservarea terenurilor a crescut cu 175% între 2005 și 2015.

… Și controversa cu privire la investițiile de servitute de conservare

Desigur, de fiecare dată când există potențial de profit, cineva va abuza de sistem. Au existat câteva cazuri de profil înalt de persoane care au luat deduceri foarte mari pentru donarea de servituți pe terenuri de golf, amenajări de locuințe și alte proprietăți care nu au de fapt prea multă valoare ecologică sau culturală.

Ca răspuns, a existat o reacție agresivă împotriva investițiilor sindicate, în special, și terenurile au acceptat donațiile de servitute. Cu toate acestea, este posibil ca acest accent singular să nu prezinte o imagine completă a problemelor în joc. Indiferent dacă sunt donate de fermieri, miliardari sau investitori sindicalizați, este clar că legile privind donarea servituții de conservare necesită o privire mai atentă pentru a se asigura că riscul abuzului este minimizat fără a elimina stimulentele pentru conservare.