Strategii de amortizare ipotecară

Pentru mulți oameni, cumpărarea unei case este cea mai mare investiție financiară pe care o vor face vreodată. Din cauza prețului ridicat, majoritatea oamenilor au nevoie de obicei de o ipotecă. Un credit ipotecar este un tip de împrumut amortizat în care datoria este rambursată în rate regulate pe o perioadă. Perioada de amortizare se referă la perioada de timp, în ani, în care un debitor alege să achite o ipotecă.

În timp ce cel mai popular tip este creditul ipotecar cu rată fixă pe 30 de ani, cumpărătorii au alte opțiuni, inclusiv ipoteci pe 25 și 15 ani. Perioada de amortizare afectează nu numai cât va dura rambursarea împrumutului, ci și câtă dobândă va fi plătită pe durata de viață a ipotecii. Perioadele mai lungi de amortizare implică de obicei plăți lunare mai mici și costuri totale mai mari ale dobânzii pe durata de viață a împrumutului.

Pe de altă parte, perioadele de amortizare mai scurte implică, în general, plăți lunare mai mari și costuri totale mai mici ale dobânzii. Este o idee bună pentru oricine de pe piață ca un credit ipotecar să ia în considerare diferitele opțiuni de amortizare pentru a găsi una care să ofere cea mai bună potrivire în ceea ce privește administrabilitatea și economiile potențiale. Aici, aruncăm o privire asupra diferitelor strategii de amortizare a creditelor ipotecare pentru cumpărătorii de astăzi.

Chei de luat masa

• Alegerea perioadei în care ar trebui să plătiți ipoteca este un compromis între plăți lunare mai mici față de costul global mai mic.
• Scadența unui credit ipotecar urmează un program de amortizare care menține plățile lunare egale, modificând în același timp valoarea relativă a principalului față de dobânzi în fiecare plată.
• Cu cât programul de amortizare este mai lung (să zicem 30 de ani), cu atât sunt mai accesibile plățile lunare, dar în același timp, cea mai mare dobândă care trebuie plătită creditorului pe durata de viață a împrumutului.

Programele de amortizare

Suma exactă a principalului și a dobânzii care alcătuiesc fiecare plată este prezentată în graficul de amortizare a ipotecii (sau tabelul de amortizare). La început, mai mult din fiecare plată lunară se îndreaptă spre dobândă. Dobânzile la o ipotecă sunt deductibile din impozite. Dacă vă aflați într-o categorie de impozite ridicată, această deducere va avea mai multă valoare decât pentru cei cu rate de impozitare mai mici. Cu fiecare plată ulterioară, tot mai mult din plată se duce la principal și mai puțin la dobândă, până când ipoteca este plătită în totalitate, iar creditorul înregistrează o satisfacție a ipotecii la oficiul județean sau la registrul funciar.

Perioadele mai lungi de amortizare reduc plata lunară

Împrumuturile cu perioade mai lungi de amortizare au plăți lunare mai mici, deoarece aveți mai mult timp să rambursați împrumutul. Aceasta este o strategie bună dacă doriți plăți mai ușor de gestionat. Următoarea figură prezintă un exemplu prescurtat al unui program de amortizare pentru un împrumut cu rată fixă ​​de 30.000 $ pe 30 de ani, la 4,5%:

Rezumatul împrumutului la 30 de ani, cu rată fixă ​​de 4,5%:

• Valoarea ipotecii = 200.000 USD
• Plata lunară = 1.013,37 USD
• Suma dobânzii = 164.813,42 USD
• Cost total = 364.813,20 USD

Perioade mai scurte de amortizare vă economisesc bani

Dacă alegeți o perioadă de amortizare mai scurtă – de exemplu, 15 ani – veți avea plăți lunare mai mari, dar veți economisi considerabil și dobânzile pe durata de viață a împrumutului și veți deține locuința mai repede. De asemenea, ratele dobânzilor la împrumuturile mai scurte sunt de obicei mai mici decât cele pentru termenele mai lungi. Aceasta este o strategie bună dacă puteți îndeplini confortabil plățile lunare mai mari fără greutăți nejustificate.

Amintiți-vă, chiar dacă perioada de amortizare este mai scurtă, aceasta implică totuși efectuarea a 180 de plăți secvențiale. Este important să luați în considerare dacă puteți sau nu să mențineți acest nivel de plată.

Figura 2 arată cum arată programul de amortizare pentru același împrumut de 200.000 USD 4,5%, dar cu o amortizare pe 15 ani (din nou, o versiune prescurtată pentru simplitate):

Rezumatul împrumutului la 15 ani, cu rată fixă, de 4,5%:

• Valoarea ipotecii = 200.000 USD
• Plata lunară = 1.529,99 USD
• Suma dobânzii = 75.397,58 dolari
• Cost total = 275.398,20 USD

După cum putem vedea din cele două exemple, amortizarea mai lungă pe 30 de ani are ca rezultat o plată mai accesibilă de 1.013,37 USD, comparativ cu 1.529,99 USD pentru împrumutul pe 15 ani, o diferență de 516,62 USD în fiecare lună. Acest lucru poate face o mare diferență pentru familiile cu un buget restrâns sau care doresc pur și simplu să limiteze cheltuielile lunare.

Cele două scenarii ilustrează, de asemenea, că amortizarea pe 15 ani economisește 89.416 USD în costurile dobânzilor. Dacă un împrumutat își poate permite confortabil plățile lunare mai mari, se pot face economii considerabile cu o perioadă de amortizare mai scurtă.

Opțiuni de plată accelerate

Chiar și cu o ipotecă de amortizare mai lungă, este posibil să economisiți bani pe dobânzi și să plătiți mai repede împrumutul prin amortizare accelerată. Această strategie presupune adăugarea de plăți suplimentare la factura dvs. lunară de credit ipotecar, economisind potențial zeci de mii de dolari și permițându-vă să fiți fără datorii (cel puțin în ceea ce privește creditul ipotecar) ani mai devreme.

Luați ipoteca de 200.000 USD, pe 30 de ani, din exemplul de mai sus. Dacă s-ar aplica o plată suplimentară de 100 USD în fiecare lună, împrumutul va fi rambursat integral în 25 de ani în loc de 30, iar împrumutatul ar realiza o economie de 31.745 USD în plăți de dobânzi. Aduceți până la 150 USD în fiecare lună, iar împrumutul va fi satisfăcut în 23 de ani cu o economie de 43.204,16 USD. Chiar și o singură plată suplimentară efectuată în fiecare an poate reduce suma dobânzii și poate scurta amortizarea, atâta timp cât plata se îndreaptă către principal și nu dobânda (asigurați-vă că creditorul procesează plata în acest fel).

Bineînțeles, nu ar trebui să renunțați la necesități sau să scoateți bani din investiții profitabile pentru a efectua plăți suplimentare. Dar reducerea cheltuielilor inutile și alocarea acestor bani pentru plăți suplimentare poate avea un bun sens financiar. Și spre deosebire de ipoteca de 15 ani, aceasta vă oferă flexibilitatea de a plăti mai puțin câteva luni.

---

Calculatoarele online de amortizare a creditelor ipotecare  vă pot ajuta să decideți ce ipotecă este cea mai potrivită pentru dvs. și să calculați impactul plăților ipotecare suplimentare. În plus, calculatoarele ipotecare pot fi utilizate pentru a determina cele mai bune rate ale dobânzii disponibile. Pentru a începe, încercați calculatorul de mai jos.

 

Alte opțiuni

balon ipoteci au de multe ori plăți mici, dar te va părăsi din cauza unui sold imens la sfârșitul termenului de împrumut, de asemenea, un pariu riscant.

Linia de fund

Decizia ce ipotecă vă puteți permite nu ar trebui lăsată doar creditorului: chiar și în contextul actual al creditelor, cu standardele sale mai dure, s-ar putea să fiți aprobat pentru un împrumut mai mare decât aveți cu adevărat nevoie. Dacă vă place ideea unei perioade de amortizare mai scurte, puteți plăti mai puține dobânzi și puteți deține casa mai repede – dar nu vă puteți permite plățile mai mari – luați în considerare căutarea unei locuințe într-un interval de preț mai mic. Cu un credit ipotecar mai mic, ați putea fi capabil să efectuați plățile mai mari care vin cu o perioadă de amortizare mai scurtă.

Deoarece atât de mulți factori pot afecta care ipotecă este cea mai bună pentru dvs., este important să vă evaluați situația. De exemplu, dacă aveți în vedere o ipotecă imensă și vă aflați într-o categorie de impozite ridicată, deducerea ipotecară va fi probabil mai favorabilă decât dacă aveți o ipotecă mică și vă aflați într-o categorie de impozite mai mică. Sau, dacă obțineți randamente bune din investițiile dvs., s-ar putea să nu aibă sens financiar să reduceți construirea portofoliului pentru a efectua plăți ipotecare mai mari. Ceea ce are întotdeauna un bun sens financiar este să vă evaluați nevoile și circumstanțele și să vă alocați timp pentru a determina cea mai bună strategie de amortizare a ipotecii pentru dvs.