Opțiune de plată ARM
Ce este un ARM cu opțiune de plată?
O ARM cu opțiune de plată este o ipotecă cu rată ajustabilă lunară (ARM), care permite debitorului să aleagă între mai multe opțiuni de plată lunară, inclusiv următoarele:
- O plată cu amortizare totală de 30 sau 40 de ani
- O plată cu amortizare totală de 15 ani
- O plată numai cu dobândă
- O plată minimă sau o plată de orice sumă mai mare decât cea minimă
Opțiunea minimă de plată este calculată pe baza unei rate de dobândă inițiale temporare inițiale. În timp ce această rată a dobânzii temporare este în vigoare, aceasta este singura opțiune de plată disponibilă. Este o plată care se amortizează complet. După expirarea ratei dobânzii de începere temporară, suma minimă de plată rămâne o opțiune de plată lunară; cu toate acestea, ori de câte ori se efectuează o plată, care este mai mică decât plata programată numai pentru dobânzi, se creează dobânzi amânate.
Înțelegerea opțiunii de plată ARM
Opțiunile de plată ARM – urile prezintă un mare risc de plată-șoc. Plățile lunare ar putea crește din mai multe motive, inclusiv o reformare neprogramată atunci când se atinge o limită de amortizare negativă. Rata dobânzii complet indexată este importantă în acest calcul. Rata amortizării negative este o funcție a plății numai a dobânzii (pe baza ratei dobânzii complet indexate) și a plății minime. Dacă dobânda indexată complet crește substanțial, rata amortizării negative crește atunci când se efectuează plata minimă, crescând probabilitatea ca limita de amortizare negativă să fie atinsă și ipoteca să fie reformată.
Avertismentele opțiunilor de plată ARM-uri
Pentru a evita creșterea substanțială a sumei datoriei datorate unei ipoteci, debitorul trebuie să aleagă cu atenție structura de rambursare pe care dorește să o adopte cu o opțiune de plată ARM. Deși populare în perioada de până la criza ipotecară, opțiunile de plată ARM au atras mai târziu critici. Natura acestui tip de ipotecă le-a permis debitorilor să efectueze plăți mai mici, pe care credeau că le pot acomoda, însă datoria globală a ipotecii a continuat să crească, mai degrabă decât să scadă soldul.
După criza ipotecară, a ieșit la iveală faptul că unii creditori au oferit opțiuni de plată ARM împrumutătorilor care altfel nu s-au calificat să cumpere casele pentru care foloseau această finanțare. Deși aceste credite ipotecare ar putea acoperi prețurile de vânzare ale locuințelor – felul în care datoria ar putea crește dacă împrumutatul nu ar plăti dobânzile și nu ar reduce soldul principal a însemnat că inevitabil – împrumutătorii care nu și-ar putea permite datoria vor intra în neplată.
Există avantaje pentru ARM-urile cu opțiuni de plată, în special pentru speculatorii imobiliari care doresc să facă investiții pe termen scurt în proprietăți, mai ales dacă intenționează să recondiționeze și să pună proprietatea pe piață în ordine scurtă.