Ofertă condiționată
Ce este o ofertă condiționată?
O ofertă condiționată este un acord între două părți conform căruia o ofertă va fi făcută dacă este îndeplinită o anumită condiție. Ofertele condiționate sunt utilizate în tranzacțiile imobiliare prin care oferta unui cumpărător pentru o casă este condiționată de realizarea unei lucrări pentru ca achiziția să treacă. Cu alte cuvinte, trebuie să se întâmple ceva înainte de finalizarea unei tranzacții de vânzare.
O ofertă condiționată se poate referi și la o ofertă de angajare care este condiționată de îndeplinirea anumitor condiții. Acestea ar putea include trecerea unei verificări de fond, autorizație medicală, autorizație de viză și verificări de referință.
Chei de luat masa
- O ofertă condiționată este un acord între două părți conform căruia o ofertă va fi făcută dacă este îndeplinită o anumită condiție.
- Ofertele condiționate sunt cel mai des utilizate în tranzacțiile imobiliare, cum ar fi un cumpărător care acceptă să cumpere o proprietate numai dacă trece o inspecție a locuinței.
- Ofertele condiționate pot intra, de asemenea, în joc cu o ofertă de angajare, cum ar fi obligarea unui intervievat să treacă o verificare a antecedentelor sau un test de droguri.
Înțelegerea ofertelor condiționate
Ofertele condiționate sunt cele mai frecvent utilizate în tranzacțiile imobiliare. O ofertă condiționată poate apărea atunci când un cumpărător este de acord să cumpere o proprietate cu condiția ca locuința să treacă o inspecție a locuinței.
Odată ce condițiile ofertei sunt îndeplinite, cumpărătorul sau vânzătorul vor fi obligați să cumpere sau să vândă proprietatea. Dacă condițiile nu sunt îndeplinite, acestea nu sunt obligate să finalizeze tranzacția. Perioada de timp a unei oferte condiționate este adesea scurtă, deoarece vânzătorul nu va dori să lege proprietatea pentru o perioadă prelungită.
Unii agenți imobiliari vor continua să arate proprietatea altor cumpărători pentru a exercita presiuni asupra cumpărătorului ofertei condiționate pentru a grăbi procesul. Cu toate acestea, este vital să dezvăluie altor cumpărători potențiali că există o ofertă condiționată. Dacă un alt cumpărător face o ofertă, contractul sau orice propunere trebuie să fie structurate astfel încât vânzarea să treacă numai dacă prima ofertă condiționată nu se concretizează.
Vânzătorii pot continua să afișeze o proprietate odată ce a fost făcută o ofertă condiționată. Cu toate acestea, trebuie să dezvăluie acest fapt tuturor potențialilor cumpărători și pot vinde altcuiva numai dacă nu sunt îndeplinite condițiile primei oferte.
consideratii speciale
Agenții imobiliari ar putea sugera, de asemenea, ca vânzătorul să introducă o clauză de evadare în oferta condiționată, în cazul în care apare o ofertă mai bună. O clauză de evadare este o formulare specifică scrisă în contractul de cumpărare și vânzare care prevede că vânzătorul poate distra alți cumpărători chiar dacă există o ofertă condiționată. Vânzătorului i se va cere să notifice cumpărătorului inițial că s-a făcut o altă ofertă. Cumpărătorul inițial ar avea un anumit timp pentru a renunța sau a îndeplini condiția. Dacă condiția nu este îndeplinită în perioada respectivă, vânzătorul va fi eliberat și i se va permite să vândă celui de-al doilea cumpărător.
Tipuri de oferte condiționate
Ofertele condiționate pentru tranzacții imobiliare ar putea depinde de o varietate de factori. Oferta condiționată protejează cumpărătorul împiedicând vânzarea proprietății în timp ce sunt îndeplinite condițiile specifice. Dacă nu sunt, vânzătorul este eliberat și i se permite să vândă altui cumpărător. Cu toate acestea, vânzătorul este blocat într-un model de deținere în timp ce așteaptă ca cumpărătorul să îndeplinească condițiile din scrisoarea de ofertă.
Mai jos sunt câteva dintre cele mai frecvente condiții, pe lângă inspecția locuinței, care pot fi incluse într-o ofertă condiționată.
Vânzarea locuinței curente
Cumpărătorii de locuințe ar putea avea nevoie să finalizeze vânzarea reședinței lor actuale pentru ca afacerea să poată continua. Condiția ar putea fi necesară deoarece activele cumpărătorilor sunt în mare parte legate de casa lor actuală. De exemplu, vânzarea casei curente ar putea fi necesară pentru a folosi o parte din bani pentru plata în avans a casei noi.
Finanțare bancară pentru cumpărător
O ofertă condiționată ar putea fi într-un loc în care vânzarea casei este condiționată de cumpărătorul care obține aprobarea băncii pentru o ipotecă. Dacă finanțarea încetează, anulează oferta condiționată.
De exemplu, evaluarea casei de către bancă ar putea avea un preț mai mic decât prețul convenit între cumpărător și vânzător. Cu alte cuvinte, creditul ipotecar nu ar acoperi 100% din prețul de vânzare. Cumpărătorul ar trebui să vină cu diferența dintre finanțarea bancară și prețul de vânzare sau să convingă vânzătorul să vândă la prețul mai mic.
De asemenea, dacă există un împrumut ipotecar pe casa curentă a cumpărătorului, finanțarea pentru noua casă va fi probabil condiționată de finalizarea vânzării. Cu alte cuvinte, cumpărătorul nu ar putea obține finanțare pentru noua locuință fără a plăti ipoteca asupra locuinței curente.
Autorizații de construire și renovare
O ofertă condiționată ar putea depinde de aprobarea guvernului local pentru zonare și autorizații de construire. Nu este neobișnuit ca cumpărătorii de case să facă modificări care să depășească reparațiile și întreținerea generală. Aceste îmbunătățiri ar putea include amenajarea teritoriului, repavarea drumului, adăugarea unei punți sau verandă, extinderea amprentei casei sau instalarea unei piscine. Cumpărătorul ar putea dori, de asemenea, să creeze sau să renoveze spațiu pentru o afacere de acasă.
Schimbările ample ale unei locuințe pot necesita autorizații de construire și alte autorizații din partea municipalității înainte de a putea fi executate lucrări. Dacă există o prevedere împotriva desfășurării activității într-o zonă rezidențială, înființarea unei afaceri la domiciliu ar putea necesita, de asemenea, o varianță de zonare. Să presupunem că nu se acordă aprobări locale pentru modificări. În acest caz, un cumpărător trebuie să utilizeze proprietatea așa cum a fost intenționat, iar oferta condiționată ar putea fi retrasă.
Critica ofertelor condiționate
Din păcate, ofertele condiționate pot fi uneori folosite ca o modalitate de discriminare împotriva grupurilor subreprezentate și a persoanelor cu vârsta de 65 de ani și peste. Discriminarea este mult mai frecventă cu ofertele de angajare condiționată decât ofertele condiționate de cumpărare de locuințe.
În special, angajatorii mai mici au multe oportunități de a pune condiții diferite potențialilor angajați. De exemplu, un proprietar de întreprindere mică ar putea insista ca un potențial angajat al unei anumite rase să facă un test de droguri și să treacă o verificare a antecedentelor. În mod similar, ei ar putea cere ca un adult mai în vârstă să efectueze un examen fizic ca condiție de angajare. Dacă au un singur angajat, s-ar putea să nu existe nicio modalitate de a demonstra discriminarea.
Cumpărătorii potențiali de case pot avea un avantaj în evitarea discriminării, deoarece din punct de vedere tehnic aceștia fac oferta. Cu toate acestea, există încă unele posibilități pentru oferte condiționate pentru a facilita discriminarea. Vânzătorul ar putea insista ca cumpărătorul să obțină finanțare într-un termen scurt înainte de a accepta oferta condiționată. Acest lucru lăsa potențial cumpărătorul la mila unui creditor discriminatoriu. Obținerea aprobării prealabile pentru o ipotecă poate ajuta debitorii să evite această situație.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
În unele cazuri, ofertele condiționate pot avea efecte discriminatorii similare clauzelor bunicului. Ar putea fi necesare modificări costisitoare ale proprietății ca o condiție a vânzării, probabil din cauza legilor de zonare. Multe dintre aceste legi nu erau în vigoare în urmă cu zeci de ani, când discriminarea era mai răspândită. Mai mult, persoanele care au cumpărat proprietăți locale mai devreme nu trebuie să respecte noile reguli de zonare. În practica reală, asta înseamnă că noii membri ai comunității, adesea persoane subreprezentate, se confruntă cu cheltuieli pe care rezidenții stabiliți nu le suportă.