Reamortizarea sau refinanțarea casei

Indiferent dacă obiectivul dvs. este să reduceți refinanțarea ipotecii. Refinanțarea permite proprietarilor de case să își rezerve creditele ipotecare pentru a profita de dobânzi mai mici. Cu toate acestea, nu toți debitorii se pot califica pentru o refinanțare ipotecară. O opțiune mai puțin cunoscută pentru unii împrumutați se numește re-amortizare sau reformare a împrumutului.

Chei de luat masa

• O reformare sau o amortizare a împrumutului necesită ca un împrumutat să plătească o sumă forfetară pentru soldul împrumutului, ceea ce reduce plățile lunare.
• O reformare a împrumutului poate economisi comisioane de refinanțare, deoarece nu implică un împrumut nou și poate fi o opțiune bună pentru debitorii cu probleme de credit.
• Cu toate acestea, atunci când ratele dobânzilor ipotecare sunt scăzute, proprietarii de case ar putea fi mai bine să refinanțeze față de reformare, chiar și cu costurile de închidere.

Ce este reformarea împrumutului?

Reformarea sau reamortizarea împrumutului necesită de obicei un împrumutat să plătească o sumă forfetară către soldul datorat – numit principal – pe ipotecă. Plățile rămase sunt recalculate pe baza noului sold mai mic de principal. Apoi se creează un nou program de plată a împrumutului – numit program de amortizare.

În esență, programul de plăți este recalculat pentru a reflecta faptul că creditul ipotecar are acum un sold mai mic al creditului datorat plății principale.

Motive pentru reformarea unui împrumut

De obicei, debitorii aleg să reformeze un împrumut pentru a-și reduce plățile lunare. Cu toate acestea, unii împrumutați continuă să-și plătească creditele ipotecare anterioare și astfel își plătesc împrumuturile mai repede. Alții folosesc economiile lunare suplimentare de fluxuri de numerar pentru a investi, a achita datorii sau pentru a economisi în alte scopuri.

---

Reformarea poate fi singura opțiune pentru debitorii care nu se pot califica pentru a-și refinanța ipotecile din cauza problemelor de credit.

O altă dată, reformarea împrumutului poate fi valoroasă atunci când un împrumutat cumpără o casă nouă înainte ca casa lor actuală să fie vândută. În cazul în care un împrumutat se poate califica pentru noua ipotecă pentru locuință în timp ce plătește în continuare pentru locuința anterioară, se poate face o reformare a împrumutului. Veniturile din vânzarea casei anterioare pot fi folosite, parțial, pentru achitarea principalului pe noua casă. Cu toate acestea, majoritatea creditorilor nu permit o reformare până nu au fost efectuate cel puțin 90 de zile de plăți ipotecare.

Un mare motiv pentru a nu reforma un împrumut

Deși imposibilitatea de a refinanța din cauza problemelor legitime de creditare este un motiv de reformare, a fi imposibil de refinanțat din cauza discriminării nu este. Nu ar trebui să simțiți niciodată că sunteți blocat plătind rate ale dobânzii prea mari sau altfel exploatate de creditorul dvs. Mulți împrumutători ipotecari nu discriminează și sunt dispuși să vă împrumute la ratele de piață predominante.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.

Avantajele reformării împrumuturilor

Există avantaje de a efectua o reamortizare sau reformare a împrumutului de care proprietarii ar trebui să fie conștienți înainte de a refinanța sau reforma ipoteca.

Plata lunară mai mică

A plăti bani suplimentari pentru soldul principal vă permite să achitați ipoteca mai devreme. Cu toate acestea, beneficiul suplimentar al reformării împrumutului este că plățile dvs. lunare sunt recalculate pentru a reflecta noul sold.

Probleme de credit

Refinanțarea unui credit ipotecar este oarecum un nume greșit, deoarece procesul este similar cu solicitarea unui nou credit ipotecar. Aceasta include o nouă cerere de împrumut, verificarea veniturilor și o verificare a creditului. Pentru debitorii care nu pot refinanța din cauza problemelor de credit sau a capitalului propriu redus, o reformare a împrumutului ar putea fi o opțiune bună, deoarece nu solicită un nou împrumut.

O refinanțare tipică implică rezervarea unui nou împrumut, schimbarea ratei dobânzii și a termenului împrumutului. Cu toate acestea, reformarea păstrează intact împrumutul original și modifică doar plata lunară.

Taxe mai mici

O reformare a împrumutului poate economisi taxele de refinanțare, deoarece o reformare a împrumutului nu necesită o cerere de împrumut. În consecință, costurile de închidere sunt semnificativ mai puțin costisitoare pentru reformarea împrumuturilor față de refinanțare. Taxele de refinanțare pot costa aproximativ 2% până la 3% din suma împrumutului. Cu alte cuvinte, o refinanțare ipotecară de 200.000 USD ar putea costa 4.000 USD în costuri și comisioane de închidere (2% * 200.000 USD). La refinanțare, noua rată a dobânzii trebuie să fie suficient de mică pentru a recupera mii de dolari în costurile de închidere.

Dezavantaje ale unei reformări a împrumutului

Cu toate acestea, la fel cum există avantaje în efectuarea unei amortizări sau reformări a împrumutului, există și unele dezavantaje de care proprietarii de case ar trebui să fie conștienți înainte de a lua o decizie.

Plata forfetară

Venirea cu banii pentru plata forfetară poate fi destul de dificilă. Unii împrumutați pur și simplu nu au zeci de mii de dolari în conturile de economii pentru a efectua plăți principale pe ipotecile lor.

De asemenea, unii planificatori financiari sugerează că există utilizări mai bune pentru numerar decât plata soldului ipotecar. Pentru debitorii care au datorii cu cardul de credit, un cont de pensionare subfinanțat sau care nu au un cont de economii de urgență, plata principalului ipotecar ar putea să nu fie cea mai bună decizie financiară.

Nicio modificare a ratei dobânzii

Un alt dezavantaj, în funcție de condițiile ipotecare, este că o reamortizare nu va reduce rata dobânzii împrumutului. Atunci când ratele ipotecare sunt mici, proprietarii de case ar putea fi mai bine să refinanțeze, chiar și cu costurile de închidere. Unii împrumutați aleg să refinanțeze mai întâi, apoi să se amortizeze în termen de un an sau mai puțin pentru a profita de avantajele ambelor opțiuni de finanțare.

Achitarea anticipată a ipotecii

Să presupunem că scopul este de a achita ipoteca mai repede. În acest caz, împrumutătorii ar putea fi mai bine să plătească suplimentar către principal în fiecare lună sau să facă o plată suplimentară în fiecare an. Plățile suplimentare în timp vor reduce suma totală a dobânzii plătite pe durata de viață a împrumutului. Achitarea ipotecii mai devreme este un beneficiu suplimentar.

Excluderi există

Din păcate, o reformare a împrumutului nu este o opțiune pentru toate tipurile de credite ipotecare. În general, sunt eligibile doar împrumuturile convenționale Freddie Mac conforme. FHA 203 (k) împrumuturi și împrumuturi pentru veterani ( împrumuturi VA ) nu pot fi reamortizate.

Împrumuturile Jumbo pot fi reformate în funcție de creditor și există prevederi. De exemplu, împrumutul trebuie să fie în stare bună. De asemenea, dacă împrumutul a fost vândut unui investitor, investitorul trebuie să fie de acord cu o reformare a împrumutului împreună cu agentul dvs. de servicii ipotecare.

Exemplu de reformare a împrumutului vs. refinanțare

De exemplu, să presupunem că un împrumutat are în vedere dacă își refinanțează ipoteca sau reformează împrumutul. Împrumutatul avea inițial o ipotecă pe 30 de ani pentru 350.000 USD la o rată a dobânzii de 4,25% cu o plată de 1.722 USD pe lună.

Împrumutatului i-au rămas acum 15 ani de ipotecă, cu 240.000 de dolari rămași din soldul împrumutului. Împrumutatul are în vedere refinanțarea într-o ipotecă pe 15 ani sau reformarea împrumutului existent.

Reformare

• Împrumutatul plătește 40.000 de dolari către principal, ceea ce înseamnă că noul sold al împrumutului ar fi de 200.000 de dolari.
• Plata lunară ar fi redusă de la 1.722 USD la 1.505 USD.
• Economiile din noua plată lunară ar fi de 217 USD pe lună.
• Rata dobânzii ar rămâne la 4,25%.

Refinanțare

Să presupunem că noua rată ipotecară pentru un împrumut pe 15 ani este în prezent de 3,20%.

• Noua plată lunară ar fi de 1.681 USD la rata refinanțată.
• Economiile lunare ar fi de 41 USD (1.722 USD – 1.681 USD).
• Costurile și taxele de închidere au fost de 3.000 USD.
• Ar dura 73 de luni sau șase ani pe baza economiilor de 41 USD pe lună pentru a recupera costurile de închidere.

Comparaţie

Să presupunem că scopul împrumutatului a fost să economisească la plățile lunare și să evite costurile de închidere ale refinanțării. În acest caz, se pare că reformarea ar fi cea mai bună opțiune. Cu toate acestea, reformarea costă mai mult împrumutatul pe termen lung.

Deși reformarea oferă o plată lunară mai mică, rata dobânzii de 4,25% este mai mare decât rata de refinanțare de 3,20%. În consecință, dobânda pentru ipoteca reformată ar depăși dobânda pentru refinanțare atunci când împrumutul pe 15 ani va fi finalizat. Dobânda reformată ar fi egală cu 70.820 USD, în timp ce dobânda totală la refinanțare ar fi de doar 62.504 USD.

Mai mult, refinanțarea permite împrumutatului să economisească plata principală de 40.000 USD utilizată în reformare. Aceste fonduri ar putea fi investite într-un cont de economii și să câștige dobânzi în acești 15 ani. Un împrumutat trebuie să ia în considerare economiile de dobânzi din refinanțarea și costurile de închidere față de economiile de plată lunară din reformare împreună cu plata principală.