REIT: încă o investiție viabilă?

Într-o versiune a graficului periodic al rentabilității investițiilor de către MFS Investments pentru anii 1998-2017, indicele NAREIT Equity REIT, au compilat un randament mediu anual de 8,67%, care a fost cea de-a doua cea mai bună clasă de active în aceeași perioadă, după active mici cu capacitate medie cu un randament mediu anual. de 9,12%.

Performanța anterioară nu este o garanție a rentabilităților viitoare. Deci, în mediul actual, REIT-urile sunt încă investiții viabile pentru investitorii individuali, precum și pentru consilierii financiari și clienții lor? (Pentru lecturi conexe, consultați: ETF-urile REIT oferă stabilitate.)

Rata dobânzii + REITS

Potrivit Yahoo! Finance, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), care urmărește MSCI US REIT Index, are un randament curent de 4,3%. În contextul actual al ratei dobânzii scăzute, acest lucru este cu siguranță atractiv pentru mulți investitori. plăti dividende investitorilor.

REIT-urile cu niveluri excesive de datorii sau cele care trebuie să refinanțeze proprietățile pe termen scurt sunt mai susceptibile la o creștere a ratei decât altele.

În 2018, prețul Vanguard REIT ETF (VNQ) a scăzut cu peste 12% față de maximul din ianuarie 2015, parțial din cauza incertitudinii privind  calendarul Fed și disponibilitatea de a crește ratele dobânzii. 

Performanța trecută a REIT-urilor

Cohen & Steers, un manager de investiții care oferă o serie de fonduri REIT, menționează ultimul ciclu de strângere a Fed între iunie 2004 și iunie 2006 ca un exemplu în care ratele mai mari afectează inițial performanța REIT. Dar pe măsură ce timpul a trecut, economia puternică a contribuit apoi la creșterea rentabilității REIT-urilor. 

Randamentul cumulat pentru REIT-uri în acest interval de timp a fost de 57,9%, comparativ cu 15,5% pentru acțiuni și 5,9% pentru obligațiuni, potrivit firmei.

Firma spune într-un  articol de pe site-ul său: „Când economia se îmbunătățește și fundamentele sunt puternice, corecțiile bazate pe randament au prezentat oportunități de cumpărare atractive pentru investitorii pe termen lung. Pe măsură ce beneficiile unei creșteri economice mai puternice au devenit mai evidente, evaluările tind să revină la normal. Credem că investitorii care sunt aliniați pentru a profita de aceste oportunități pot fi recompensați pe termen lung. ”

REIT-urile oferă diversificări

REIT-urile nu sunt un mare diversificator de acțiuni, după cum reiese din corelația lor de aproximativ 78% cu acțiunile bazate pe o comparație a indicelui S&P 500 și a indicelui REIT NAREIT Equity pe parcursul celor 10 ani până la sfârșitul anului 2015. REIT-urile, totuși, oferă o bună diversificarea în termeni de corelații scăzute sau negative la obligațiunile de bază, mărfuri și valute.

Dincolo de ratele dobânzii, performanța REIT-urilor va depinde de modul în care evoluează economia și piața de valori. Într-un articol recent al CNBC, Joseph Smith, directorul de investiții al CBRE Clarion Securities, care gestionează active imobiliare de aproximativ 22 de miliarde de dolari, a declarat: „Pe tot parcursul anului a avut loc un flip-flop între așteptările de creștere economică și ratele dobânzii. Această incertitudine creează volatilitate și, în perioade de volatilitate, crește corelația REIT-urilor cu piața de valori mai largă. ” Citatul domnului Smith a fost făcut la sfârșitul anului 2015. (Pentru lecturi conexe, a se vedea: Investiții imobiliare într-un mediu cu o rată de interes ridicată. )

Factori care influențează REIT-urile individuale

La fel ca orice fond mutual sau ETF, există fonduri REIT subiacente în aceste fonduri. REIT-urile individuale pot include acelea care au un portofoliu de proprietăți comerciale, proprietăți rezidențiale și hoteluri sau stațiuni, printre multe altele. În plus, există expunere la sectoare specifice, cum ar fi asistența medicală și domeniile de specialitate, cum ar fi lemnul și REIT-urile ipotecare.

Ideea este că unele dintre performanțele acestor REIT vor fi legate de performanța pieței de valori și a sectoarelor de afaceri de care sunt legate. Aceasta înseamnă că performanța acestor REIT depășește performanța pieței bursiere generale și / sau a economiei. Acest lucru nu este diferit de zicala imobiliară care face referire la modul în care toate bunurile imobile sunt locale.

REIT-urile individuale sunt, de asemenea, influențate de persoanele care le gestionează. Ca orice alt stoc sau instrument similar, managementul este important. Care este experiența lor? Sunt centrate pe acționari? Au banii lor investiți alături de ai tăi?

Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă din 2017 este avantajoasă pentru investitori în domeniul imobiliar. Unele dintre modificările incluse în noua lege fiscală afectează REIT-urile. De exemplu, REIT-urile beneficiază de o deducere de 20% a veniturilor entității trecătoare.

Linia de fund

La fel ca multe alte investiții de astăzi, REIT-urile pot suferi cel puțin inițial din cauza unei perioade de creștere a ratei dobânzii. REIT-urile care sunt extrem de pârghiate și cele care ar putea avea nevoie să refinanțeze datoria în timp ce ratele cresc pot fi mai vulnerabile decât altele. Cei care privesc REIT-urile individuale trebuie să privească managementul firmei și portofoliul său de investiții subiacent. Există o serie de fonduri mutuale și ETF-uri care oferă o expunere solidă și în acest domeniu. De-a lungul timpului, REIT-urile s-au dovedit a fi o componentă solidă a multor portofolii și ar putea continua să continue. (Pentru lecturi conexe, consultați: 5 tipuri de REIT-uri și cum să investiți în ele. )