Secțiunea 1250

Ce este secțiunea 1250?

Secțiunea 1250 din Codul de venituri interne al Statelor Unite este o regulă care stabilește că IRS va impozita un câștig din vânzarea de bunuri imobiliare amortizate ca venituri obișnuite dacă amortizarea acumulată depășește amortizarea calculată cu metoda liniară.

Secțiunea 1250 stabilește valoarea impozitului datorat pe tipul de proprietate – dacă este vorba de bunuri imobiliare rezidențiale sau nerezidențiale – luând în considerare, de asemenea, în câte luni deținătorul a deținut proprietatea în cauză.

Chei de luat masa

• Secțiunea 1250 din Codul de venituri interne al SUA stabilește că IRS va impozita un câștig din vânzarea de bunuri imobile amortizate ca venituri obișnuite, dacă amortizarea acumulată depășește amortizarea calculată cu metoda liniară.
• Secțiunea 1250 se aplică în principal atunci când o companie își depreciază imobilele folosind metoda de amortizare accelerată.

Bazele secțiunii 1250

Secțiunea 1250 abordează impozitarea câștigurilor din vânzarea de bunuri imobile amortizabile, cum ar fi clădiri comerciale, depozite, hambare, proprietăți de închiriere și componentele structurale ale acestora la o rată de impozitare obișnuită. Cu toate acestea, proprietățile personale tangibile și intangibile și suprafața terenului nu intră sub incidența acestei reglementări fiscale.

Secțiunea 1250 se aplică în principal atunci când o companie își depreciază proprietatea imobiliară utilizând metoda de amortizare accelerată, rezultând deduceri mai mari în viața timpurie a unui activ real, în comparație cu metoda liniară. Secțiunea 1250 prevede că, dacă o proprietate imobiliară se vinde la un preț de cumpărare care produce un câștig impozabil, iar proprietarul depreciază proprietatea folosind metoda amortizării accelerate, IRS impozitează diferența dintre amortizarea efectivă și amortizarea liniară drept venituri obișnuite.

Deoarece IRS mandatează proprietarii să deprecieze toate proprietățile imobiliare post 1986 folosind metoda liniară, tratamentul câștigurilor ca venituri obișnuite în conformitate cu secțiunea 1250 este un eveniment relativ rar. Dacă un proprietar dispune de proprietate ca un cadou transferat la moarte, îl vinde ca parte a unui schimb de tip similar sau îl cedează prin alte metode, nu există câștiguri impozabile posibile.

Un exemplu de cerere din secțiunea 1250

Pentru a observa un exemplu real din secțiunea 1250 în acțiune, imaginați-vă că un investitor cumpără o proprietate imobiliară de 800.000 USD cu o viață utilă de 40 de ani. Cinci ani mai târziu, folosind metoda de amortizare accelerată, acest investitor pretinde cheltuieli de amortizare acumulate în valoare de 120.000 USD, rezultând o bază de cost de 680.000 USD.

Să presupunem în continuare că acest investitor descarcă proprietatea pentru 750.000 USD, rezultând un câștig impozabil total de 70.000 USD. Datorită faptului că amortizarea liniară acumulată se ridică la 100.000 USD (prețul inițial de 800.000 USD, împărțit la 40 de ani, înmulțit cu cinci ani de utilizare), Serviciul de venituri interne trebuie să impoziteze 20.000 USD din amortizarea reală care depășește amortizarea liniară, ca venit obișnuit. IRS ar impozita ulterior cei 50.000 de dolari care rămân din câștigul total, la  cotele de impozitare a câștigurilor de capital aplicabile.

Conform secțiunii 1250, recapturarea câștigului ca venit obișnuit este limitată la câștigul efectiv înregistrat la o vânzare de proprietăți imobiliare. În exemplul nostru, dacă investitorul a descărcat proprietatea reală cu 690.000 de dolari, producând astfel un câștig de 10.000 de dolari, Serviciul de venituri interne ar clasifica doar 10.000 de dolari drept venituri obișnuite, nu 20.000 de dolari suplimentari.