Adevărul despre prețurile imobiliare
În mod tradițional, imobilul a fost considerat o investiție sigură. Dar recesiile și alte dezastre testează această teorie – făcând investitorii și viitorii proprietari să se gândească de două ori.
Chei de luat masa
- Valorile caselor tind să crească în timp, dar recesiunile și alte dezastre pot duce la scăderea prețurilor.
- În urma scăderilor, valorile locuințelor pot crește în unele zone ale țării din cauza cererii puternice și a ofertei scăzute, în timp ce alte zone se luptă să revină.
- Cumpărătorii potențiali nu ar trebui să se concentreze asupra tendințelor naționale, deoarece prețurile variază între state și chiar orașe învecinate.
- Ratele ipotecare scăzute au un efect indirect asupra prețurilor locuințelor, deoarece consumatorii sunt dispuși să își asume mai multe datorii atunci când creditul este ieftin.
Prețuri istorice
Înainte de 2007, datele istorice ale prețurilor locuințelor păreau să indice că prețurile imobilelor ar putea continua să crească la nesfârșit. De fapt, cu puține excepții, prețul mediu de vânzare al caselor vândute în SUA a crescut constant în fiecare an din 1963 până în 2007 – când a izbucnit bula imobiliară șia urmat criza financiară din 2008.
Revenire după criza financiară
Până în 2013, prețul mediu de vânzare al caselor vândute în SUA a revenit la nivelurile dinaintea crizei.În următorii câțiva ani, tendința ascendentă a părut promițătoare, până în 2018, când prețurile s-au aplatizat, iar apoi a început să scadă ușor în 2019.
Desigur, prețurile imobilelor depind în mare măsură de piață (locație, locație, locație), iar tendințele naționale pot spune doar o parte din imagine. Un boom din California poate masca un bust în Detroit.
Chiar și în același oraș, numărul poate varia foarte mult. Zonele care experimentează o nouă creștere sau gentrificare pot prezenta o apreciere semnificativă a prețurilor, în timp ce zonele din oraș pot fi în declin. Graficul de mai jos arată modul în care regiunile sudice, vestice, nord-vestice și vestice medievale se confruntă cu diferite tendințe ale prețurilor imobiliare.
Când consultați statisticile naționale și regionale, asigurați-vă că țineți cont de realitatea pieței din zona dvs. locală. Creșterea prețurilor la nivel național poate să nu vă ajute dacă orașul, statul sau cartierul dvs. este în declin.
Prețuri curente pentru locuințe
Este prea devreme pentru a spune ce se va întâmpla cu prețurile locuințelor în 2020 și 2021, dar dacă istoria se repetă, ne putem aștepta la o scădere a prețurilor locuințelor ca urmare a recesiunii COVID-19. Începând din martie 2020, contractele de cumpărare au început să scadă pe fondul problemelor ipotecare, lipsei interesului cumpărătorului și chiar scăderii evaluatorilor disponibili și a altor profesioniști necesari pentru executarea tranzacțiilor.
În același timp, potențialele modificări ale construcției și întârzierile au devenit o preocupare foarte reală. Din nou, este prea devreme pentru a ști ce se va întâmpla, dar este posibil ca noile începuturi și renovări să aibă un succes până în 2021.
Tendințe la domiciliu
Desigur, este important să se ia în considerare faptul că alți factori decât cererea și oferta pot afecta prețurile imobilelor. De exemplu, chiar înainte ca cifrele să înceapă să meargă pe un drum greșit în 2008, Asociația Națională a Constructorilor de Case a raportat că dimensiunea medie a locuințelor în America a fost de 983 de metri pătrați în 1950, 1.500 de metri pătrați în 1970 și a atins un maxim de 2.740 în 2015.
Această tendință a continuat în prima jumătate a anilor 2000, după care a început să scadă oarecum. Totuși, odată cu creșterea locuințelor și creșterea inflației la costul materialelor de construcție, este logic ca prețurile locuințelor să crească. Alte tendințe pot crește și prețurile, cum ar fi preferințele cumpărătorului pentru pardoseli mai scumpe, electrocasnice, corpuri de iluminat și altele asemenea.
Este posibil ca tendințele naționale să nu vă ofere o imagine de ansamblu, deoarece valorile și prețurile proprietăților imobiliare variază între state și orașe învecinate.
Case ca investiții
Deoarece prețurile locuințelor tind să crească în timp, cumpărarea unei case a fost privită în mod tradițional ca o investiție sigură. Totuși, un punct important de luat în considerare atunci când priviți o casă ca o investiție este că nu va răsplăti niciodată dacă nu o vindeți.
Din punct de vedere practic, chiar dacă reședința dvs. principală își dublează valoarea, probabil că înseamnă doar că taxele dvs. imobiliare au crescut. Toate câștigurile pe care le experimentați sunt pe hârtie până când vindeți proprietatea. Desigur, pentru mulți proprietari, este în regulă. O casă care își dublează valoarea este un atu frumos de transmis mai departe copiilor și nepoților.
Reducerea dimensiunii
Dacă decideți să vindeți și să cumpărați o altă casă în aceeași zonă, amintiți-vă că și prețurile celorlalte case au crescut. Pentru a rezerva cu adevărat un câștig din vânzare, va trebui probabil să vă mutați într-o casă mai mică din aceeași zonă sau să vă mutați din zonă și să găsiți un loc mai puțin costisitor de locuit.
Desigur, reducerea dimensiunii este o opțiune atractivă pentru mulți pensionari și cei care nu mai au copii care trăiesc acasă. În afară de potențialele câștiguri financiare, o casă mai mică este mai ușor de îngrijit (cel puțin teoretic) și poate aborda viitoarele probleme de mobilitate.
Împrumuturi de capital propriu
Deși este posibil să atingeți capitalul propriu de acasă prin contractarea unui împrumut împotriva acestuia, utilizarea casei dvs. ca bancomat automat nu este întotdeauna o strategie bună.
Dobânzile pe care le plătiți nu numai că vă afectează profiturile, dar plata împrumutului vă elimină stabilitatea financiară. În cazul în care prețurile imobilelor scad, s-ar putea să vă aflați în poziția de neinvidiat de a datora mai mult pe împrumut decât merită casa.
Rate ipotecare
Ratele ipotecare cresc în general în perioadele de creștere economică. Când se întâmplă acest lucru, piața muncii este sănătoasă și crește și salariile oamenilor. În schimb, ratele ipotecare tind să scadă în timpul încetinirii economice, pe măsură ce Rezerva Federală încearcă să faciliteze cheltuielile și împrumuturile.
Rata medie a ratei ipotecare la 30 de ani a fost sub 5% din 2010 (rețineți că chiar și modificările minuscule ale ratelor pot avea un impact uriaș asupra costului general al casei dvs.). Acest grafic de la Federal Reserve Bank of St. Louis arată prețurile istorice pentru creditele ipotecare cu rată fixă pe 30 de ani, începând din 1971.
Deci, cum se desfășoară acest lucru pentru prețurile imobiliare? Ratele ipotecare mai mici nu au neapărat o relație directă cu prețurile locuințelor, chiar dacă am dori să credem că au. Dar pot avea un efect indirect asupra lor. Atunci când tarifele sunt scăzute, consumatorii sunt mai dispuși și își pot permite să își asume mai multe datorii. Asta pentru că costul creditului – adică dobânda – este ieftin. Creșterea ratelor dobânzii, însă, tinde să conducă la o cerere mai slabă din partea cumpărătorilor.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul de protecție financiară al consumatorilor și / sau la Departamentul SUA pentru Locuință și Dezvoltare Urbană (HUD).
Cumpărarea unei case este o investiție bună?
Ideea că o locuință este o investiție bună provine din faptul că prețurile imobilelor tind să crească, cel puțin istoric vorbind. Deoarece nu există nicio modalitate de a prezice viitoarea piață imobiliară, este important să eviți să treci peste capul tău. O casă este o investiție bună numai dacă ți-o poți permite.
Desigur, deși este puțin probabil să vedeți profituri pe care le puteți cheltui dacă intenționați să locuiți în aceeași casă toată viața. Dar dacă cumpărați având în vedere o strategie de ieșire, există șanse mult mai mari de a realiza un profit în numerar.
În primul rând, ia în considerare motivația ta pentru cumpărarea unei case. Dacă doriți să locuiți în ea, probabil că nu este nevoie să vă gândiți la casa dvs. în termeni de profituri și pierderi. Dacă sperați să câștigați bani, atunci trebuie să introduceți tranzacția cu o strategie de ieșire. Acest lucru înseamnă, de asemenea, că ar trebui să aveți un preț de vânzare în spatele minții, totul păstrând în același timp prețul de achiziție al proprietății.
Când piața atinge punctul de preț, vindeți proprietatea la fel cum ați face o acțiune apreciată. Este posibil să nu fie o abordare practică pentru reședința dvs. principală, în funcție de stilul dvs. de viață, dar este exact ceea ce fac mulți investitori imobiliari atunci când cumpără proprietăți – le renovează și le vând. Rețineți că prețurile nu cresc întotdeauna.
Linia de fund
Având în vedere istoria, majoritatea potențialilor proprietari ar face bine să cumpere un loc pe care speră să-l locuiască, să plătească rapid ipoteca, să locuiască acolo până la pensionare, apoi să reducă dimensiunea și să se mute într-o casă mai puțin costisitoare. Nu este un pariu sigur, dar această strategie crește probabilitatea de a obține profit.