Casa de vacanță sau investiția care produce venituri?
Visul american de a cumpara o casa a trecut printr – o mare cantitate de schimbare de-a lungul ultimilor 50 de ani, extinderea a doua, sau de vacanta, case. Dar aceste căsuțe de pe malul lacului, cabanele din munți și colibele de pe plajă stau deseori goale în 90% din an, în timp ce proprietarii lor își desfășoară activitatea pentru următoarea vacanță – și plătesc factura pentru impozitele pe ipotecă și proprietate.
Există, desigur, o alternativă la lăsarea casei dvs. de vacanță să strângă praful atunci când nu puteți fi acolo: închiriați-o altor persoane care doresc să se bucure de ceva timp departe de muncă. În timp ce închirierea poate fi profitabilă, va trebui să luați în considerare implicațiile fiscale.
Chei de luat masa
- IRS consideră că o a doua casă este o investiție imobiliară dacă petreceți mai puțin de două săptămâni în ea și încercați să o închiriați pentru restul timpului.
- Pierderile din închiriere pot fi anulate numai din veniturile din alte chirii, un parteneriat privat pe care nu îl operați sau o societate S.
- Perioada de timp în care dețineți o casă de vacanță afectează ce impozite pe câștigurile de capital plătiți.
- Dacă dețineți o a doua casă în scopul închirierii acesteia și aveți un AGI sub 150.000 USD, începeți să o gestionați activ.
Oferirea unei a doua case
Cumpărarea și menținerea unei primei tale case și adesea mai multe, dar fără ștergerile ușoare de la IRS.
Dacă vă gândiți să cumpărați o a doua casă, unul dintre primii pași este să decideți dacă veți finanța achiziția cu un credit ipotecar sau dacă veți plăti în numerar. Pentru a vă ajuta să decideți, utilizați un calculator ipotecar pentru a cerceta ratele dobânzii de la creditorii din zona în care se află proprietatea dvs. de vacanță. Apoi, după ce ați strâns estimări ale costului total al plăților ipotecare lunare, treceți peste datele financiare pentru a vedea dacă are mai mult sens să încheiați un credit ipotecar sau să plătiți în numerar.
Dacă sunteți hotărât să obțineți o casă de vacanță, dar nu aveți capitalul pentru o achiziție în numerar, rețineți că IRS a închis golul în care ați putea utiliza o a doua ipotecă pentru a achiziționa o investiție imobiliară separată , în timp ce vă deduceți plăți ca dobânzi ipotecare personale. Dacă intenționați să împrumutați pentru o a doua casă, va trebui să încheiați o altă ipotecă care să permită dobânzi deductibile din impozite.
7,4 milioane
Numărul de locuințe din SUA, echivalent cu 5,6% din fondul total de locuințe, care se califică pentru a doua deducere a impozitului pe ipotecă, potrivit Asociației Naționale a Constructorilor de Case și a Biroului de recensământ.
IRS privind investițiile în casele de vacanță
Dacă dețineți o casă și o închiriați pentru mai puțin de 15 zile, nu trebuie să raportați veniturile. Cu toate acestea, IRS consideră o a doua casă o investiție imobiliară dacă petreceți mai puțin de două săptămâni în ea și apoi încercați să o închiriați pentru restul timpului. Este important să ne amintim că cererea pentru cabina dvs. în pădure poate veni numai în perioadele de vârf – aceeași perioadă în care probabil ați dori să utilizați proprietatea dvs.
A doua casă pare a fi o pată gri pentru IRS. Toate pierderile din închiriere sunt „pierderi pasive” sau „ pierderi din hobby ”. Acestea pot fi scrise doar în afara împotriva veniturilor din alte activități pasive, cum ar fi alte închirieri, un parteneriat privat, nu ajuți operează sau un S-profit. Pierderile pasive pe care nu le puteți utiliza sunt reportate până când vindeți casa de vacanță. Când vindeți proprietatea, puteți utiliza pierderile din trecut pentru a compensa orice câștiguri. Dacă aveți scutiri suplimentare de pierdere pasivă după vânzare, le puteți revendica pentru venituri regulate.
În conformitate cu cele mai recente îndrumări ale IRS pentru anul fiscal 2019, puteți deduce până la 25.000 USD pe an, dacă:
Această reducere fiscală dispare la un venit brut ajustat de 150.000 USD (AGI), chiar dacă majoritatea oamenilor care își permit să cumpere o a doua casă vor avea un AGI cu mult peste aceste cifre. Dacă AGI-ul dvs. este între 100.000 și 150.000 USD, vă calificați pentru jumătate din deducere. Participarea activă este cea mai mare provocare. Puteți utiliza deducerea anuală dacă dvs. sau soțul dumneavoastră doriți să deveniți un profesionist imobiliar calificat și să gestionați activ proprietatea înregistrând pierderile pasive. Fiți avertizat, totuși, este puțin probabil ca IRS să creadă că dețineți un loc de muncă cu normă întreagă și sunteți la lumina lunii ca administrator de proprietate. Veți avea nevoie de un jurnal detaliat despre de ce, când, unde și ce faceți în calitate de administrator imobiliar pentru a vă dovedi cazul și a lua deducerea.
Majoritatea persoanelor care dețin locuințe secundare ar fi mai bine deservite prin clasificarea lor ca proprietate cu destinație mixtă în scopuri fiscale și închirierea acestora doar pentru 14 nopți fără impozite într-un an dat.
Vânzarea unei case de vacanță
Proprietățile din zonele populare de vacanță tind, de obicei, să vadă o apreciere mai mare decât media, așa că la un moment dat poate doriți să încasați și să vindeți. Perioada de timp în care dețineți o casă de vacanță vă afectează impozitul pe câștigurile de capital. Dacă vindeți înainte de a trece un an, veți fi supus ratei câștigurilor de capital pe termen scurt. Dacă vindeți după un an, impozitul federal va fi calculat la rata câștigurilor de capital pe termen lung.
Cu toate acestea, puteți face un pic de eschiv dacă sunteți dispus să vă mutați complet. Dacă vindeți reședința principală cu deducerea fără impozite de 250.000 USD per persoană și vă mutați în casa de vacanță și o declarați ca reședință principală, veți putea folosi din nou scutirea de 250.000 USD (500.000 USD pentru cupluri) – oferindu-vă locuința la fosta casă de vacanță de doi ani. Din păcate, această strategie este adesea practică doar pentru lucrătorii independenți sau pensionari. Există, de asemenea, alte restricții privind utilizarea excluderii câștigurilor de capital pentru casele de vacanță care au fost transformate într-o reședință principală.
Aproape 60% dintre americani dețin o formă de asigurare de viață conform celor mai recente cifre din 2018.
Dacă decideți că doriți să deveniți un proprietar de a doua casă și aveți un AGI sub 150.000 USD, cel mai bun mod de acțiune poate fi să vă implicați activ în gestionarea propriei proprietăți.
Sfaturi pentru al doilea proprietar
Dacă dețineți o a doua casă în scopul închirierii acesteia și aveți un AGI sub 150.000 USD, atunci intrați acolo și începeți să o gestionați activ. Aceasta înseamnă că nu veți putea folosi un agent pentru a găsi chiriași. Veți aranja reparațiile personal, dar vă va oferi pierderi pasive de anulat.
Dacă managementul activ nu vă atrage sau AGI-ul dvs. este prea mare, petreceți mai mult timp la cabină și transformați-l într-o proprietate cu destinație mixtă mai degrabă decât într-o proprietate de investiții. Aceasta înseamnă că taxele se schimbă odată cu modificarea desemnării – în principal că nu puteți utiliza pierderi pasive. Dar veți putea solicita un procent din dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate ca deduceri impozitul pe venit.