Executarea silită voluntară

Ce este executarea silită voluntară?

O executare silită voluntară este o procedură de executare silită care este inițiată de un împrumutat care nu este în măsură să efectueze în continuare plăți de împrumut pe o proprietate, în încercarea de a evita alte plăți și de a preveni executarea silită și evacuarea involuntară. Împrumutații pot alege această opțiune dacă ipoteca lor este semnificativ subacvatică.

Acest lucru este diferit de o executare silită involuntară, care este inițiată de instituția de creditare pentru a intra în posesia unei proprietăți pentru a recupera pierderile împrumutătorului și este de obicei ultima opțiune pentru debitorii care nu pot efectua plăți la împrumuturile lor. Împrumutații pot solicita o executare silită voluntară de la o bancă sau altă instituție de creditare atât pentru proprietăți rezidențiale, cât și pentru proprietăți comerciale.

Există mai mulți termeni similari care pot fi folosiți pentru executări silitare voluntare, inclusiv implicit strategice, mersul pe jos, jingle mail și executarea silită prietenoase.

Chei de luat masa

• O executare silită voluntară este inițiată de un împrumutat care nu mai poate efectua plăți de împrumut pe o proprietate și încearcă să evite executarea silită de către creditor.
• Executarea silită voluntară poate fi dăunătoare ratingurilor de credit ale unui împrumutat, dar de obicei nu este la fel de dăunătoare din punct de vedere financiar ca o excludere involuntară.
• Criza creditelor ipotecare subprime de la sfârșitul anilor 2000, când multe ipoteci erau subacvatice, a dus la o creștere semnificativă a numărului de executări silite voluntare.

Înțelegerea executării silite voluntare

Executarea silită voluntară este extrem de dăunătoare pentru ratingurile de credit ale unui împrumutat și poate face dificilă închirierea sau cumpărarea unei case și obținerea de împrumuturi aprobate pentru ani de zile, dar nu este la fel de dăunătoare din punct de vedere financiar ca o executare silită involuntară. Astfel, poate fi o opțiune rentabilă pentru unii împrumutați care, mai degrabă decât să se străduiască să efectueze plăți în fiecare lună, concluzionează că nu pot continua să efectueze plăți.

Mulți debitori planifică o executare silită voluntară prin deschiderea de noi carduri de credit și prin contractarea de împrumuturi și credite auto noi înainte de scăderea ratingului lor de credit. Creditorii vor fi de multe ori de acord cu cererea de executare silită a unui împrumutat, deoarece poate face procesul de preluare a bunurilor și colectarea datoriilor mult mai rapid și mai rentabil decât o executare silită involuntară.

Motivele excluderii voluntare includ pierderea bruscă și neașteptată a locurilor de muncă (cum ar fi în timpul pandemiei coronavirusului), realizarea faptului că se trăiește dincolo de posibilitățile proprii și schimbările de pe piața imobiliară, împreună cu ratele dobânzii variabile (dacă un împrumutat are o rată ajustabilă) ipotecă sau ARM, de exemplu).

Un act în locul executării silite este unul dintre cele mai utilizate tipuri de executare silită voluntară. Regulile, legile și penalitățile pentru executările silitare voluntare variază foarte mult în funcție de instituția de creditare și de stat.

Pro și dezavantaje ale executării silite voluntare

Dacă aveți în vedere inițierea unei executări silite voluntare, este important să luați în considerare cu atenție avantajele și dezavantajele luării unui astfel de pas. Trebuie să îl echilibrați cu efectul asupra creditului dvs., pierderea locuinței dvs., cât de multă ușurare financiară vă oferă și orice alternative pe care le aveți în continuare. Dacă nu puteți obține o modificare a împrumutului sau faceți o vânzare scurtă, de exemplu, un act în loc de executare silită poate avea un impact mai mic asupra rapoartelor dvs. de credit decât o executare silită involuntară.

Reducerea pierderilor

Un avantaj, mai ales dacă locuința dvs. este semnificativ sub apă, este că vă puteți reduce pierderile atunci când încetați să efectuați plăți. Cu toate acestea, unele state permit creditorilor să meargă după debitori pentru o „deficiență” – diferența dintre suma pe care încă o datorați pentru împrumut și prețul de vânzare de executare silită – printr-o judecată privind deficiența. Asigurați-vă că cunoașteți legile statului dvs. cu privire la acest scor.

Reducerea creditului

Scorul dvs. de credit va avea un impact major dacă excludeți. Repercusiunile: este probabil să fie mai greu să obțineți un credit nou – să zicem, pentru un împrumut auto sau un nou card de credit – și ratele dobânzii care vi se vor oferi vor fi mai mari.

Găsirea de locuințe noi

Va trebui să găsiți un alt loc pentru a locui, iar proprietarii ar putea refuza să vă închirieze sau să perceapă o sumă lunară mai mare.Și dacă doriți să cumpărați, este posibil să nu puteți obține un credit ipotecar timp de câțiva ani. Fannie Mae, de exemplu, aplică o perioadă de așteptare de patru ani înainte de a acorda o nouă ipotecă după o faptă în locul executării silite.

Pro

• Este o eliberare mai rapidă, mai puțin complicată din datorie decât o executare silită involuntară și o oportunitate de a vă reduce pierderile.

• Un act în loc de executare silită poate avea un impact mai mic asupra scorurilor dvs. de credit decât o executare silită involuntară.

• Există mai puțină stigmatizare socială decât în ​​cazul unei executări silite involuntare.

Contra

• Este posibil să fiți încă supus unei judecăți de deficiență.

• Scorul dvs. de credit va avea succes și obținerea unui nou credit (un împrumut auto, un card de credit) poate fi mai dificil și poate avea rate de dobândă mai mari.

• Deși există mai puțină stigmatizare, angajatorii vă pot considera în continuare neeligibili pentru anumite locuri de muncă.

Exemplu: Executările silite voluntare și criza locuințelor din 2007-2009

Înainte de criza americană a bulei imobiliare și a ipotecilor subprime de la sfârșitul anilor 2000, executarea silită voluntară era o opțiune rar utilizată pentru debitorii care se luptau să își permită plata împrumuturilor imobiliare; cu toate acestea, a devenit mult mai utilizat în anii de atunci. În 2007 și 2008, prețurile locuințelor au scăzut, înregistrând adesea scăderi de valoare de două cifre.

La începutul anului 2010, aproximativ 25% din toate creditele ipotecare erau subacvatice, ceea ce înseamnă că suma datorată pe ipotecă era mai mare decât valoarea locuinței. Potrivit unor rapoarte, executările silite voluntare s-au dublat între 2007 și 2008 și au reprezentat mai mult de 25% din totalul implicitelor impuneri în 2009. Executările silite voluntare au rămas comune în ultimul deceniu, întrucât valorile locuințelor nu au crescut încă suficient pentru a elibera mulți împrumutători din povara echității negative.