Care este importanța ratei de capitalizare în investițiile imobiliare?
Rata de capitalizare este cea mai frecvent utilizată linie de bază pentru compararea proprietăților de investiții. Este similar cu rata efectivă estimată a rentabilității unei investiții tipice de securitate. De exemplu, o proprietate totală în numerar de 100.000 USD cu o rată de plafon de 4,5% va produce aceleași randamente ca o investiție de 100.000 USD în valori mobiliare la 4,5%. Această cifră îi ajută pe investitorii imobiliari să determine cea mai bună utilizare a fondurilor lor de investiții.
Calculul ratei de capitalizare
O formulă simplă pentru calcularea ratei de capitalizare este venitul operațional net anual împărțit la costurile totale de achiziție. Această formulă este de fapt inversul unui multiplu standard de preț / câștiguri.
Venitul net din exploatare poate fi calculat prin scăderea din veniturile brute a tuturor costurilor de administrare, a costurilor de utilități, a întreținerii, a asigurărilor, a impozitelor și a altor costuri de exploatare. Venitul net din exploatare nu contabilizează plățile ipotecare.
Costurile de achiziție sunt mai mari decât prețul de cumpărare declarat. Aceștia trebuie să țină cont de comisioanele de brokeraj și costurile de închidere. Dacă proprietatea nu este pregătită pentru închiriere, trebuie incluse și toate costurile suportate pentru reabilitare.
Investitorii trebuie să compare ratele de capitalizare care includ aceleași costuri. De exemplu, este invalid să se compare o rată de capitalizare care să reducă veniturile din chirii pe baza locurilor vacante medii anuale și alta care nu face o astfel de reducere.
Importanța ratei de capitalizare
Cea mai importantă utilizare a ratei de capitalizare este de a discrimina între diferite oportunități de investiții. Dacă o investiție de garanție oferă o rentabilitate estimată de 4% și o proprietate are o rată de capitalizare de 8%, este probabil ca un investitor să se concentreze asupra proprietății.
Ratele de capitalizare pot forma, de asemenea, tendințe pentru proprietarii de proprietăți comerciale. Tendințele pot arăta unde se poate îndrepta piața, permițând ajustări pe baza chiriilor estimate.
Există o limită a utilității ratei de capitalizare; investițiile imobiliare cu fluxuri de numerar neregulate sau complicate nu se pot baza pe rate simple de capitalizare. Cel mai bine ar fi să ne bazăm pe analiza fluxurilor de numerar actualizate.