Investițiile imobiliare sunt sigure?

Este imobiliarul o investiție riscantă?Începând cu2013, imobiliare a clasat ca murături detop deinvestiții pentru majoritatea (35%) dintre americani, potrivit studiului anual Economie și Finanțe personale Gallup, realizat la începutul lunii aprilie 2020.  care pune imobiliare înainte de stocuri și fonduri mutuale (21%), conturi de economii (17%), aur (16%) și obligațiuni (8%) ca investiție cea mai favorizată.

Poate fi cea mai bună alegere pentru investiții, dar investițiile imobiliare sunt sigure? La fel ca orice investiție, investițiile imobiliare prezintă riscuri. Iată șapte riscuri de investiții imobiliare de care trebuie să fii atent când te gândești să cumperi o investiție imobiliară.

Chei de luat masa

• Investițiile imobiliare pot fi profitabile, dar este important să înțelegem riscurile.
• Riscurile cheie includ locații defectuoase, fluxuri de numerar negative, locuri vacante ridicate și chiriași cu probleme.
• Alte riscuri de luat în considerare sunt lipsa de lichiditate, problemele structurale ascunse și natura imprevizibilă a pieței imobiliare.

1. Piața imobiliară este imprevizibilă

Înainte de Marea Recesiune din 2008, mulți investitori (în mod greșit) au crezut că piața imobiliară nu poate merge decât într-o singură direcție – în sus. Presupunerea de bază a fost că, dacă ați cumpărat o proprietate astăzi, ați putea să o vindeți cu mult mai mult mai târziu.

În timp ce valorile imobiliare tind să crească în timp, piața imobiliară este imprevizibilă – iar investiția dvs. s-ar putea deprecia. Cererea și oferta, economia, demografia, ratele dobânzilor, politicile guvernamentale și evenimentele neprevăzute joacă un rol în tendințele imobiliare, inclusiv în prețuri și ratele de închiriere. Puteți reduce riscul de a fi prins pe partea greșită a unei tendințe prin cercetări atente, due diligence și monitorizarea participațiilor dvs. imobiliare.

---

Imobilul nu este o investiție stabilită și uitată. Ar trebui să vă monitorizați investițiile și să vă ajustați strategiile de intrare și ieșire după cum este necesar.

2. Alegerea unei locații greșite

Locația ar trebui să fie întotdeauna prima dvs. considerație atunci când cumpărați o investiție imobiliară. La urma urmei, nu poți muta o casă într-un cartier mai de dorit – și nici nu poți muta o clădire cu amănuntul dintr-un centru comercial abandonat.

Locația determină în cele din urmă factorii care vă determină capacitatea de a obține profit – cererea de proprietăți de închiriere, tipurile de proprietăți cu cea mai mare cerere, grupul de chiriași, tarifele de închiriere și potențialul de apreciere. În general, cea mai bună locație este cea care va genera cel mai mare randament al investiției. Cu toate acestea, trebuie să faceți câteva cercetări pentru a găsi cele mai bune locații.

3. Flux de numerar negativ

Fluxul de numerar pe o investiție imobiliară reprezintă banii rămași după plata tuturor cheltuielilor, impozitelor și plăților ipotecare. Fluxul de numerar negativ se întâmplă atunci când banii care intră sunt mai mici decât banii care ies – adică pierzi bani.

---

Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.

Principalele motive pentru fluxul de numerar negativ includ:

• Post vacant ridicat
• Prea multă întreținere
• Costuri mari de finanțare
• Nu percepe suficientă chirie
• Nu folosesc cea mai bună strategie de închiriere

Cel mai bun mod de a reduce riscul fluxului de numerar negativ este să vă faceți temele înainte de a cumpăra. Alocați-vă timp pentru a calcula cu precizie (și realist) veniturile și cheltuielile anticipate – și faceți diligența pentru a vă asigura că proprietatea se află într-o locație bună.

4. Ratele ridicate ale posturilor vacante

Fie că dețineți o casă unifamilială sau o clădire de birouri, trebuie să umpleți aceste unități cu chiriași pentru a genera venituri din chirie. Din păcate, există întotdeauna riscul unei rate ridicate a posturilor vacante în investițiile imobiliare. Locurile de muncă vacante mari sunt deosebit de riscante dacă vă bazați pe venituri din închiriere pentru a plăti ipoteca proprietății, asigurarea, impozitele pe proprietate, întreținerea și altele asemenea.

Principala modalitate de a evita riscul unor rate de vacanță ridicate este de a cumpăra o investiție imobiliară cu cerere mare, într-o locație bună (ați ghicit-o). De asemenea, vă puteți reduce riscul de vacanță dacă:

• Prețul tarifelor de închiriere în zona de piață pentru zonă
• Faceți publicitate, comercializați și promovați proprietatea dvs., având în vedere unde ar putea căuta chiriașul dvs. țintă pentru informații despre proprietate (de exemplu, metode tradiționale? Online?)
• Începeți să căutați noi chiriași de îndată ce unul curent anunță că se mută
• Asigurați-vă că proprietatea dvs. este curată, ordonată și bine întreținută
• Oferiți stimulente și recompense pentru a-i menține pe chiriași fericiți
• Enumerați-vă proprietatea cu un profesionist imobiliar
• Dezvoltați o reputație de a fi drăguț și de a închiria proprietăți de calitate (gândiți-vă: recenzii Airbnb)

5. Chiriașii cu probleme

Pentru a evita riscul locurilor de muncă vacante, doriți să vă păstrați proprietățile de investiții pline de chiriași. Dar asta poate crea un alt risc: chiriașii cu probleme. Un chiriaș rău poate ajunge să fie mai mult o scurgere financiară (și o durere de cap) decât să nu aibă deloc chiriaș. Printre problemele obișnuite cu chiriașii se numără cei care:

• Nu plătiți la timp sau nu plătiți deloc (ceea ce ar putea duce la un proces de evacuare îndelungat / costisitor)
• Coșul de gunoi al proprietății
• Nu raportați problemele de întreținere până nu este prea târziu
• Găzduiește colegi de cameră suplimentari (oameni sau animale)
• Ignorați responsabilitățile chiriașilor

Deși este imposibil să eliminați riscul de a avea un chiriaș cu probleme, vă puteți proteja prin implementarea unui proces aprofundat de screening pentru chiriași. Asigurați-vă că efectuați o verificare a creditului și o verificare a antecedentelor penale pentru fiecare solicitant. De asemenea, contactați proprietarii anteriori ai fiecărui solicitant pentru a căuta steaguri roșii, cum ar fi plățile întârziate, daune materiale și evacuări.

---

Asigurați-vă că dvs. și proprietățile dvs. de investiții sunteți asigurați în mod adecvat împotriva pierderilor și răspunderii.

De asemenea, vă recomandăm să investigați istoricul de lucru al unui potențial chiriaș. Asigurați-vă că au un salariu constant care poate acoperi în mod rezonabil cheltuielile cu chiria și viața. De asemenea, este o idee bună să acordați atenție istoriei muncii împrăștiate. Un solicitant care revine de la un loc de muncă la altul poate avea probleme cu plata chiriei și poate fi mai probabil să se mute în mijlocul unui contract de închiriere.

6. Probleme structurale ascunse

O modalitate sigură de a pierde bani pe o investiție este de a subestima costurile reparațiilor și întreținerii. De exemplu, pentru o casă unifamilială tipică, ați putea căuta până la 12.000 de dolari pentru a repara o fundație sau 16.000 de dolari pentru a repara pardoseala.  Reparațiile structurale sau remedierea pentru mucegai sau azbest ar putea costa cu ușurință zeci de mii de dolari pentru clădirile comerciale.

Din fericire, puteți reduce acest risc dacă inspectați temeinic proprietatea înainte de ao cumpăra. Nu economisiți să angajați un inspector de proprietăți, contractor, inspector de mucegai și specialist în combaterea dăunătorilor calificat și cu reputație pentru a „privi sub capotă” și a descoperi orice probleme ascunse. Dacă se descoperă o problemă, aflați cât va costa să o remediați și fie să lucrați la costul ofertei dvs., fie să vă îndepărtați dacă vă va împiedica să obțineți un profit rezonabil.

7. Lipsa de lichiditate

Dacă dețineți acțiuni, este ușor să le vindeți dacă aveți nevoie de bani sau doriți doar să încasați bani. Nu este de obicei cazul investițiilor imobiliare. Din cauza lipsei de lichiditate, ați putea ajunge să vindeți sub piață sau cu pierderi dacă trebuie să vă descărcați proprietatea rapid.

Deși nu puteți face multe pentru a reduce acest risc, există modalități de a profita de capitalul proprietății dvs. dacă aveți nevoie de numerar. De exemplu, puteți contracta un împrumut de capital propriu (pentru proprietăți de închiriere rezidențiale), puteți efectua o refinanțare – sau, pentru proprietăți comerciale, puteți contracta un împrumut de capital comercial sau o linie de credit de capital.

Linia de fund

În mod tradițional, proprietatea imobiliară a fost considerată o investiție solidă, iar investitorii pricepuți se pot bucura de un venit pasiv, de randamente excelente, de avantaje fiscale, de diversificare și de oportunitatea de a construi avere. Totuși, la fel ca în cazul altor tipuri de investiții, investițiile imobiliare pot fi riscante.

Vă puteți limita riscurile făcând diligența necesară și efectuând o analiză aprofundată a pieței imobiliare și a unei proprietăți de închiriere. De asemenea, asigurați-vă că angajați profesioniști pentru a inspecta proprietatea, examina potențialii chiriași și aflați tot ce puteți despre piața imobiliară.

Rețineți că există o mulțime de modalități de a trusturi de investiții imobiliare (REIT), acțiuni imobiliare, crowdfunding imobiliar și parteneriate imobiliare.

S-ar putea să luați în considerare, de asemenea, să investiți în voi însuși învățând o nouă abilitate sau obținând o nouă licență. Mulți investitori imobiliari, de exemplu, devin servicii de listare multiplă (MLS), rețelele și comisioanele.