Trust de investiții imobiliare (REIT)

Ce este un trust de investiții imobiliare (REIT)?

Un trust de investiții imobiliare (REIT) este o companie care deține, operează sau finanțează proprietăți imobiliare care generează venituri. Modelate după fonduri mutuale, REIT-urile reunesc capitalul a numeroși investitori. Acest lucru face posibil ca investitorii individuali să câștige dividende din investiții imobiliare – fără a fi nevoie să cumpere, să administreze sau să finanțeze singuri proprietăți.

Chei de luat masa

• Un trust de investiții imobiliare (REIT) este o companie care deține, operează sau finanțează proprietăți care produc venituri.
• REIT-urile generează un flux constant de venituri pentru investitori, dar oferă puține în calea aprecierii capitalului.
• Cele mai multe REIT sunt tranzacționate public ca acțiuni, ceea ce le face extrem de lichide (spre deosebire de investițiile imobiliare fizice).
• REIT investesc în majoritatea tipurilor de proprietăți imobiliare, inclusiv clădiri de apartamente, turnuri de celule, centre de date, hoteluri, facilități medicale, birouri, centre de vânzare cu amănuntul și depozite.

Cum funcționează REIT-urile

Congresul a înființat REIT-uri în 1960 ca amendament la extensia impozitului pe accize. Prevederea permite investitorilor să cumpere acțiuni dinportofolii imobiliare comerciale – ceva care anterior era disponibil doar persoanelor bogate și prin intermediari financiari mari.

Proprietățile dintr-un portofoliu REIT pot include complexe de apartamente, centre de date, facilități de asistență medicală, hoteluri, infrastructură – sub formă de cabluri de fibră, turnuri celulare și conducte de energie – clădiri de birouri, centre de vânzare cu amănuntul, auto-depozitare, timberland și depozite.

În general, REIT-urile sunt specializate într-un anumit sector imobiliar. Cu toate acestea, REIT-urile diversificate și de specialitate pot deține diferite tipuri de proprietăți în portofoliile lor, cum ar fi un REIT care constă atât din proprietăți de birouri, cât și din retail. 

Multe REIT sunt tranzacționate public la bursele majore de valori mobiliare, iar investitorii le pot cumpăra și vinde ca acțiuni pe tot parcursul sesiunii de tranzacționare.  Aceste REIT se tranzacționează de obicei sub un volum substanțial și sunt considerate instrumente foarte lichide. 

Ce se califică ca REIT?

Cele mai multe REIT au un model de afaceri simplu: REIT închiriază spațiu și încasează chiriile pe proprietăți, apoi distribuie acele venituri ca dividende acționarilor. REIT-urile ipotecare nu dețin proprietăți imobiliare, ci finanțează proprietăți imobiliare. Aceste REIT câștigă venituri din dobânda investițiilor lor.

Pentru a se califica drept REIT, o companie trebuie să respecte anumite prevederi din Codul veniturilor interne (IRC). Aceste cerințe includ deținerea în principal a imobilelor care generează venituri pe termen lung și distribuirea veniturilor acționarilor. Mai exact, o companie trebuie să îndeplinească următoarele cerințe pentru a se califica ca REIT:

• Investiți cel puțin 75% din activele totale în proprietăți imobiliare, numerar sau trezorerie din SUA
• Obțineți cel puțin 75% din venitul brut din chirii, dobânzi la creditele ipotecare care finanțează proprietăți imobiliare sau vânzări imobiliare
• Plătiți minimum 90% din venitul impozabil sub formă de dividende pentru acționari în fiecare an
• Fii o entitate care este impozabilă ca o corporație
• Fiți gestionat de un consiliu de administrație sau de administratori
• Au cel puțin 100 de acționari după primul său an de existență 
• Nu deține mai mult de 50% din acțiunile sale deținute de cinci sau mai puține persoane fizice

---

Astăzi, se estimează că REIT-urile dețin colectiv active brute de aproximativ 3 trilioane de dolari;REIT-urile tranzacționate public reprezintă 2 trilioane de dolari.

Tipuri de REIT

Există trei tipuri de REIT-uri:

• REIT-uri de capitaluri proprii. Majoritatea REIT-urilor sunt REIT-uri de capitaluri proprii, care dețin și gestionează bunuri imobile producătoare de venituri. Veniturile sunt generate în principal prin chirii (nu prin revânzarea proprietăților).
• REIT-uri ipotecare. REIT-urile ipotecare împrumută bani proprietarilor și operatorilor imobiliari fie direct prin ipoteci și împrumuturi, fie indirect prin achiziționarea de titluri garantate cu ipotecă. Câștigurile lor sunt generate în principal de  marja netă a dobânzii – diferența dintre dobânzile pe care le câștigă la creditele ipotecare și costul finanțării acestor împrumuturi. Acest model îi face potențial sensibili la creșterea ratei dobânzii.
• REIT-uri hibride.Aceste REIT utilizează strategiile de investiții atât ale capitalurilor proprii, cât și ale REIT-urilor ipotecare. 

REIT-urile pot fi clasificate în continuare în funcție de cum sunt cumpărate și deținute acțiunile lor:

• REIT tranzacționate public. Acțiunile REIT tranzacționate public sunt listate la o bursă națională de valori mobiliare, unde sunt cumpărate și vândute de investitori individuali. Acestea sunt reglementate de US Securities and Exchange Commission (SEC).
• REIT-uri publice necomerciate. Aceste REIT sunt, de asemenea, înregistrate la SEC, dar nu tranzacționează la bursele naționale de valori mobiliare. În consecință, acestea sunt mai puțin lichide decât REIT-urile tranzacționate public. Cu toate acestea, ele tind să fie mai stabile, deoarece nu sunt supuse fluctuațiilor pieței.
• REIT-uri private.Aceste REIT nu sunt înregistrate la SEC și nu tranzacționează la bursele naționale de valori mobiliare.În general, REIT-urile private pot fi vândute numai investitorilor instituționali.

Cum să investiți în REIT

Puteți investi în REIT tranzacționate public – precum și în fonduri mutuale REIT și fonduri REIT tranzacționate la bursă (ETF) – cumpărând acțiuni prin intermediul unui broker. Puteți cumpăra acțiuni ale unui REIT non-tranzacționat printr-un broker sau consilier financiar care participă la oferta REIT non-tranzacționat.

REIT sunt, de asemenea, incluse într-un număr tot mai mare deplanuri de investițiiNareit, o firmă de cercetare REIT din Washington, DC.

---

Activitățile REIT au dus la distribuirea a 69 de miliarde de dolari din venituri din dividende în 2019 (cele mai recente date disponibile).

Există mai mult de 225 de REIT tranzacționate public în SUA, ceea ce înseamnă că veți avea de făcut câteva teme înainte de a decide ce REIT să cumpărați.  Asigurați-vă că luați în considerare echipa de conducere a REIT și istoricul – și aflați cum sunt compensate. Dacă este vorba de compensare bazată pe performanță, șansele sunt că vor lucra din greu pentru a alege investițiile potrivite și pentru a alege cele mai bune strategii.

Desigur, este, de asemenea, o idee bună să ne uităm la cifre, cum ar fi creșterea anticipată a câștigurilor pe acțiune și randamentelor actuale ale dividendelor. O valoare deosebit de utilă este fondurile REIT din operațiuni (FFO), care se calculează prin adăugarea deprecierii și amortizării câștigurilor și apoi prin scăderea câștigurilor din vânzări. 

Pro și contra de a investi în REIT

REIT-urile pot juca un rol important într-un portofoliu de investiții, deoarece pot oferi un dividend anual puternic și stabil și potențialul de apreciere a capitalului pe termen lung. Performanța totală a rentabilității REIT din ultimii 20 de ani a depășit indicele S&P 500, alți indici și rata inflației.6 La  fel ca în cazul tuturor investițiilor, REIT-urile au avantajele și dezavantajele lor.

În plus, REIT-urile sunt ușor de cumpărat și vândut, deoarece majoritatea tranzacționează pe bursele publice – o caracteristică care atenuează unele dintre dezavantajele tradiționale ale imobilelor. Din punct de vedere al performanței, REIT oferă rentabilități atractive ajustate la risc și flux de numerar stabil. De asemenea, o prezență imobiliară poate fi bună pentru un portofoliu, deoarece oferă diversificare și venituri pe bază de dividende – iar dividendele sunt adesea mai mari decât puteți obține cu alte investiții.

Pe dezavantaj, REIT-urile nu oferă prea multe din punct de vedere al aprecierii capitalului. Ca parte a structurii lor, ei trebuie să plătească 90% din venit înapoi investitorilor.  Deci, doar 10% din venitul impozabil poate fi reinvestit înapoi în REIT pentru a cumpăra noi participații. Alte aspecte negative sunt faptul că dividendele REIT sunt impozitate ca venituri obișnuite, iar unele REIT au comisioane de gestionare și tranzacții ridicate.

Pro

• Lichiditate

• Diversificare

• Transparenţă

• Flux de numerar stabil prin dividende

• Randamente atractive ajustate la risc

Contra

• Creștere redusă

• Dividendele sunt impozitate ca venituri regulate

• Sub rezerva riscului de piață

• Potențial pentru taxe de gestionare și tranzacții ridicate

Frauda REIT

Securities and Exchange Commission (SEC) recomandă ca investitorii să fie atenți la oricine încearcă să vândă REIT-uri care nu sunt înregistrate la SEC. Acesta recomandă faptul că „Puteți verifica înregistrarea atât a REIT-urilor tranzacționate public, cât și a celor care nu sunt tranzacționate prinsistemul EDGAR al SEC. De asemenea, puteți utiliza EDGAR pentru a revizui rapoartele anuale și trimestriale ale REIT, precum și orice prospect de ofertă”.

De asemenea, este o idee bună să verificați brokerul sau consilierul de investiții care recomandă REIT. SEC are un instrument de căutare gratuit care vă permite să căutați dacă un profesionist în investiții este licențiat și înregistrat.

Exemplu real din lume de REIT

O altă considerație atunci când alegeți REIT-uri este să vă uitați la sectoarele pieței imobiliare care sunt fierbinți. Ce sectoare în plină expansiune ale economiei, în general, pot fi exploatate prin imobiliare? De exemplu, asistența medicală este una dintre industriile cu cea mai rapidă creștere din SUA – în special în creșterea clădirilor medicale, a centrelor de îngrijire ambulatorie, a unităților de îngrijire a persoanelor vârstnice și a comunităților de pensionare.

Mai multe REIT se concentrează pe acest sector. Proprietățile Healthpeak – anterior HCP – este un exemplu.Începând cu 22 iulie 2020, avea o plafon de piață de aproape 14,4 miliarde USD, cu aproximativ 5 milioane de acțiuni tranzacționate zilnic.  Portofoliul său se concentrează pe trei clase principale de active: facilități de științe ale vieții, cabinete medicale și locuințe pentru seniori.