1031 Reguli de schimb: Ce trebuie să știți
În domeniul imobiliar, o bursă 1031 este un swap al unei investiții imobiliare cu alta care permite amânarea impozitelor pe câștigurile de capital. Termenul, care își ia numele din codul IRS Secțiunea 1031, este înconjurat de agenții imobiliari, companiile de titluri, investitorii și mamele de fotbal. Unii oameni insistă chiar să-l transforme într-un verb, ca în: „Să 1031 clădirea aceea pentru altul”.
Secțiunea IRS 1031 are multe părți mobile pe care investitorii imobiliari trebuie să le înțeleagă înainte de a încerca utilizarea acesteia. Un schimb se poate face numai cu proprietăți similare și regulile IRS limitează utilizarea cu proprietăți de vacanță. Există, de asemenea, implicații fiscale și intervale de timp care pot fi problematice. Totuși, dacă aveți în vedere un 1031 – sau sunteți pur și simplu curioși – iată ce ar trebui să știți despre reguli.
Chei de luat masa
- Un schimb 1031 este un swap de proprietăți care sunt deținute în scopuri comerciale sau de investiții.
- Proprietățile schimbate trebuie considerate ca fiind similare în ochii IRS pentru ca impozitul pe câștigurile de capital să fie amânat.
- Dacă este utilizat corect, nu există limită de câte ori sau cât de des puteți face 1031 schimburi.
- Regulile se pot aplica unei foste reședințe principale în condiții foarte specifice.
Ce este secțiunea 1031?
În linii mari, o bursă 1031 (numită și bursă de tip similar sau Starker) este un swap al unei investiții imobiliare cu alta. Deși majoritatea swap-urilor sunt impozabile ca vânzări, dacă a dvs. îndeplinește cerințele din 1031, fie nu veți avea nici un impozit, fie taxe limitate datorate în momentul schimbului.
De fapt, puteți schimba forma investiției dvs. fără ca (așa cum vede IRS) să încaseze sau să recunoască un câștig de capital. Acest lucru permite investiției dvs. să crească în continuare cu impozite amânate. Nu există nicio limită de câte ori sau cât de des puteți face un 1031. Puteți răsturna câștigul dintr-o bucată de investiții imobiliare în alta, în alta și în alta. Deși este posibil să aveți un profit pe fiecare swap, evitați impozitul până când vindeți în numerar mulți ani mai târziu. Apoi, dacă funcționează conform planificării, veți plăti un singur impozit și o rată a câștigurilor de capital pe termen lung (în prezent 15% sau 20%, în funcție de venit – și 0% pentru unii contribuabili cu venituri mai mici).
Majoritatea schimburilor trebuie doar să fie de „genul acela” – o frază enigmatică care nu înseamnă ceea ce crezi că înseamnă. Puteți schimba o clădire de apartamente cu teren brut sau o fermă cu un centru comercial. Regulile sunt surprinzător de liberale. Puteți chiar să schimbați o afacere cu alta. Dar există capcane pentru cei neatenți.
Prevederea 1031 este pentru investiții și proprietăți comerciale, deși regulile se pot aplica unei foste reședințe principale în anumite condiții. Există, de asemenea, modalități prin care puteți utiliza 1031 pentru schimbul de case de vacanță – mai multe despre asta mai târziu , dar această lacună este mult mai îngustă decât înainte.
Pentru a vă califica pentru o bursă 1031, ambele proprietăți trebuie să fie situate în SUA
Reguli speciale pentru proprietatea amortizabilă
Se aplică reguli speciale atunci când se schimbă o proprietate amortizabilă. Poate declanșa un profit cunoscut sub numele de recuperare a deprecierii care este impozitat ca venit obișnuit. În general, dacă schimbați o clădire cu o altă clădire, puteți evita această recucerire. Dar dacă schimbați terenuri îmbunătățite cu o clădire contra terenurilor neameliorate fără clădire, deprecierea pe care ați solicitat-o anterior asupra clădirii va fi recuperată ca venit obișnuit.
Astfel de complicații sunt motivul pentru care aveți nevoie de ajutor profesional atunci când faceți un 1031.
Modificări la regulile 1031
Înainte de adoptarea noiiLegi privind reducerile fiscale și locurile de muncă (TCJA) în decembrie 2017, unele schimburi de bunuri personale – cum ar fi licențele de franciză, aeronavele și echipamentele – se calificau pentru un schimb de 1031. Acum, numai proprietățile imobiliare (sau proprietățile imobiliare) definite în secțiunea 1031 se califică.
Este demn de remarcat faptul că indemnizația TCJA pentru cheltuieli complete pentru anumite bunuri personale corporale poate ajuta la compensarea acestei modificări a legislației fiscale.
TCJA include o regulă de tranziție care a permis un schimb de 1031 de bunuri personale calificate în 2018 dacă proprietatea inițială a fost vândută sau proprietatea de înlocuire a fost achiziționată până la 31 decembrie 2017. Regula de tranziție este specifică contribuabilului și nu a permis un 1031 invers. schimb în cazul în care noua proprietate a fost cumpărată înainte ca vechea proprietate să fie vândută.
Schimburile de acțiuni corporative sau de participații nu s-au calificat niciodată – și încă nu – dar interesele ca chiriaș în comun (TIC) în domeniul imobiliar încă o fac.
Schimburi întârziate și reguli de calendar
În mod clasic, un schimb implică o simplă schimbare a unei proprietăți cu alta între două persoane. Dar șansele de a găsi pe cineva cu proprietatea exactă pe care o doriți și care dorește proprietatea exactă pe care o aveți este mică. Din acest motiv, majoritatea schimburilor sunt schimburi întârziate, tripartite sau Starker (denumite pentru primul caz fiscal care le-a permis).
Într-un schimb întârziat, aveți nevoie de un intermediar calificat (intermediar) care deține banii după ce vă „vindeți” proprietatea și le folosiți pentru a „cumpăra” proprietatea înlocuitoare pentru dvs. Acest schimb de trei părți este tratat ca un swap.
Există două reguli cheie de sincronizare pe care trebuie să le respectați într-un schimb întârziat:
Regula de 45 de zile
Primul se referă la desemnarea unei proprietăți înlocuitoare. Odată ce a avut loc vânzarea proprietății dvs., intermediarul va primi numerarul. Nu puteți primi banii sau va strica tratamentul 1031. De asemenea, în termen de 45 de zile de la vânzarea proprietății dvs., trebuie să desemnați proprietatea înlocuitoare în scris către intermediar, specificând proprietatea pe care doriți să o achiziționați. IRS spune că puteți desemna trei proprietăți atâta timp cât în cele din urmă închideți una dintre ele. Puteți chiar să desemnați mai mult de trei dacă se încadrează în anumite teste de evaluare.
Regulă de 180 de zile
A doua regulă de sincronizare într-un schimb întârziat se referă la închidere. Trebuie să închideți proprietatea nouă în termen de 180 de zile de la vânzarea vechii proprietăți.
Cele două perioade de timp se execută simultan, ceea ce înseamnă că începeți să numărați când închiderea vânzării proprietății dvs. De exemplu, dacă desemnați o proprietate de înlocuire exact 45 de zile mai târziu, veți avea doar 135 de zile pentru a închide.
Implicații fiscale: numerar și datorii
Este posibil să vi se rămână numerar după ce intermediarul dobândește proprietatea înlocuitoare. Dacă da, intermediarul vă va plăti la sfârșitul celor 180 de zile. Numerarul respectiv – cunoscut sub numele de „boot” – va fi impozitat ca venituri parțiale din vânzarea proprietății dvs., în general ca o câștig de capital.
Unul dintre principalele moduri în care oamenii intră în probleme cu aceste tranzacții este să nu ia în considerare împrumuturile. Trebuie să luați în considerare împrumuturile ipotecare sau alte datorii asupra proprietății pe care o renunțați și orice datorie asupra proprietății înlocuitoare. Dacă nu primiți bani înapoi, dar răspunderea dvs. scade – și asta va fi tratat ca venit pentru dvs., la fel ca numerarul.
Să presupunem că ați avut o ipotecă de 1 milion de dolari pe vechea proprietate, dar ipoteca dvs. asupra noii proprietăți pe care o primiți în schimb este de numai 900.000 de dolari. Aveți câștig de 100.000 USD, care este, de asemenea, clasificat ca „boot” și va fi taxat.
1031 pentru casele de vacanță
S-ar putea să fi auzit povești despre contribuabilii care au folosit dispoziția 1031 pentru a schimba o casă de vacanță cu alta, poate chiar pentru o casă în care doresc să se pensioneze, iar secțiunea 1031 a întârziat orice recunoaștere a câștigului. Ulterior, s-au mutat în noua proprietate, au transformat-o în reședința lor principală și, în cele din urmă, au planificat să folosească excluderea de câștig de capital de 500.000 de dolari. Excluderea vă permite să vă vindeți reședința principală și, combinat cu soțul / soția, să protejați 500.000 USD în câștig de capital, atât timp cât ați locuit acolo timp de doi ani din ultimii cinci.
În 2004, Congresul a înăsprit această lacună. Da, contribuabilii pot transforma în continuare casele de vacanță în proprietăți de închiriere și pot face 1031 schimburi. Exemplu: Opriți utilizarea casei de pe plajă, o închiriați timp de șase luni sau un an, apoi o schimbați cu altă proprietate. Dacă obțineți un chiriaș și vă comportați într-un mod de afaceri, probabil ați transformat casa într-o investiție imobiliară, ceea ce ar trebui să facă schimbul dvs. 1031 OK.
Cu toate acestea, dacă pur și simplu îl oferiți spre închiriere, dar nu aveți niciodată chiriași, probabil că nu este permis. Faptele vor fi esențiale, la fel ca și momentul. Cu cât mai mult timp trece după ce convertiți utilizarea proprietății în închiriere, cu atât mai bine. Deși nu există un standard absolut, ceva mai puțin de șase luni de utilizare a închirierii de bună credință probabil nu este suficient. Un an ar fi mai bun.
Mutare într-o reședință swap 1031
Dacă doriți să utilizați proprietatea pe care ați schimbat-o ca noua dvs. casă secundară sau chiar primară, nu vă puteți muta imediat.În 2008, IRS a stabilit o regulă privind portul sigur, conform căreia a declarat că nu va contesta dacă o locuință de înlocuire a calificat drept investiție imobiliară în sensul secțiunii 1031. Pentru a îndeplini acel port sigur, în fiecare dintre cele două perioade de 12 luni imediat după schimb.
- Trebuie să închiriați unitatea de locuit unei alte persoane pentru o închiriere echitabilă timp de 14 zile sau mai mult.
- Utilizarea personală a unității de locuit nu poate depăși cea mai mare de 14 zile sau 10% din numărul de zile din perioada de 12 luni în care unitatea de locuit este închiriată la o închiriere echitabilă.
Mai mult, după ce ați schimbat cu succes o vacanță sau o proprietate de investiții cu alta, nu puteți converti imediat noua proprietate în casa dvs. principală și să profitați de excluderea de 500.000 USD.
Înainte ca legea să fie modificată în 2004, un investitor ar putea transfera o proprietate de închiriere într-o bursă de 1031 pentru o altă proprietate de închiriere, închiria o nouă proprietate de închiriere pentru o perioadă, să se mute în proprietate pentru câțiva ani și apoi să o vândă, excluderea câștigului din vânzarea unei reședințe principale. Acum, dacă achiziționați o proprietate într-o bursă din 1031 și încercați ulterior să vindeți acea proprietate ca reședință principală, excluderea nu se va aplica în perioada de cinci ani care începe cu data la care proprietatea a fost achiziționată în bursa de tip similar 1031. Cu alte cuvinte, va trebui să așteptați mult mai mult pentru a utiliza scăderea impozitului pe câștigurile de capital din reședința primară.
Linia de fund
O bursă 1031 poate fi utilizată de investitorii imobiliari pricepuți ca strategie amânată de impozitare pentru a construi avere. Numeroasele piese mobile complexe necesită nu numai înțelegerea regulilor, ci și ajutorul profesional, chiar și pentru investitorii experimentați.