Capac anual ARM
Ce este un capac ARM anual?
Un plafon ARM anual este o clauză din contractul unei ipoteci cu rată ajustabilă (ARM), limitând posibila creștere a ratei dobânzii împrumutului în fiecare an. Limita sau limita este de obicei definită în termeni de rată, dar suma în dolari a principalului și plata dobânzii pot fi, de asemenea, limitate.
Limitele anuale sunt concepute pentru a proteja debitorii împotriva unei creșteri bruște și excesive a plăților lor lunare, atunci când ratele cresc brusc într-o perioadă scurtă de timp.
Chei de luat masa
- Un plafon anual al ARM este o limită a ratei dobânzii, indicând cea mai mare rată posibilă pe care un împrumutat ar trebui să o plătească pentru o ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) într-un an dat.
- Cel mai adesea, rata dobânzii va fi plafonată pentru un ARM, dar anumite ARM-uri pot limita în schimb suma plătită lunar sau anual în dolari.
- În plus față de plafoanele anuale care se resetează la fiecare 12 luni, poate exista și un plafon al ratei dobânzii pe viață pentru împrumut.
Înțelegerea capacelor anuale ARM
Cu un ARM, rata inițială a dobânzii este fixată pentru o perioadă de timp – cinci ani, de exemplu, în cazul unui ARM 5/1 – după care se resetează periodic pe baza ratelor dobânzii curente. ARM-urile au, de obicei, plafoane ale ratei pe toată durata vieții, care stabilesc limite cu cât poate crește dobânda pe durata de viață a creditului.
ARM-urile cu o rată a dobânzii limită au o structură a ratei variabile, care include o rată indexată și un spread peste acest indice. Există mai mulți indici populari utilizați pentru diferite tipuri de ARM-uri, cum ar fi rata primară sau rata fondurilor federale. Rata dobânzii la un ARM cu indicele său este un exemplu de rată a dobânzii complet indexată. O rată indexată se bazează pe cea mai mică rată pe care creditorii sunt dispuși să o ofere. Spreadul sau marja se bazează pe profilul de credit al unui împrumutat și este stabilit de către subscriitor.
Rata anuală a dobânzii unui împrumut ARM cu plafon anual va crește atât cât permit termenii în puncte procentuale, indiferent de cât de multe rate pot crește efectiv în perioada inițială. De exemplu, un ARM de 5% fixat pentru trei ani cu un plafon de 2% se poate ajusta la 7% doar în al patrulea an, chiar dacă ratele cresc cu 4% peste termenul inițial fix al împrumutului. Un împrumut cu plafon în dolari nu poate crește decât atât de mult, deși acest tip de plafon poate duce la amortizare negativă în unele cazuri.
Structura plafonului ratei dobânzii ARM prezintă prevederile care guvernează creșterea ratei dobânzii pe durata împrumutului.
Exemplu de ARM cu limită
ARM-urile au multe variații ale structurilor de plafonare a ratei dobânzii. De exemplu, să presupunem că un împrumutat are în vedere un ARM 5/1, care necesită o rată a dobânzii fixă timp de cinci ani, urmată de o rată a dobânzii variabilă ulterior, care se resetează la fiecare 12 luni.
Cu acest produs ipotecar, împrumutatului i se oferă o structură de plată a dobânzii de 2-2-5. Structura plafonului ratei dobânzii este defalcat după cum urmează:
- Primul număr se referă la limita inițială de creștere incrementală după expirarea perioadei cu rată fixă. Cu alte cuvinte, 2% este valoarea maximă pe care rata o poate crește după încheierea perioadei cu rată fixă în cinci ani. Deci, dacă rata fixă ar fi stabilită la 3,5%, plafonul ratei ar fi de 5,5% după sfârșitul perioadei de cinci ani.
- Al doilea număr este un plafon periodic de creștere incrementală de 12 luni, ceea ce înseamnă că, după expirarea perioadei de cinci ani, rata se va adapta la ratele pieței actuale o dată pe an. În acest exemplu, ARM ar avea o limită de 2% pentru acea ajustare. Este destul de obișnuit ca plafonul periodic să fie identic cu plafonul inițial.
- Al treilea număr este limita de viață, stabilind plafonul maxim al ratei dobânzii. În acest exemplu, cele cinci reprezintă creșterea maximă a ratei dobânzii la ipotecă.
Deci, să presupunem că rata fixă a fost de 3,5% și rata a fost ajustată mai mare cu 2% în timpul creșterii incrementale inițiale la o rată de 5,5%. După 12 luni, ratele ipotecare au crescut la 8%; rata împrumutului ar fi ajustată la 7,5% din cauza plafonului de 2% pentru ajustarea anuală. Dacă ratele ar crește cu încă 2%, împrumutul ar crește doar cu 1% până la 8,5%, deoarece plafonul pe viață este cu cinci puncte procentuale peste rata inițială fixă.
Sus și coborâșurile unui braț
ARM-urile permit adesea împrumutătorilor să se califice pentru împrumuturi ipotecare inițiale mai mari, deoarece blochează o plată mai mică pentru o perioadă de timp. Utilizatorii unui ARM pot beneficia atunci când ratele dobânzilor scad, scăzând rata anuală a dobânzii plătită. În același timp, desigur, într-o perioadă de creștere a ratelor, ARM-urile pot crește mult peste ceea ce ar fi fost o ipotecă cu rată fixă.
De exemplu, dacă un cumpărător scoate un ARM la 3,5% la trei ani fix și ratele cresc cu 4% în perioada respectivă, această creștere a ratei anuale inițiale va fi limitată la plafonul anual. Cu toate acestea, în anii următori, rata poate continua să crească, ajungând în cele din urmă la ratele actuale, care pot continua să crească.
În cele din urmă, un ARM de 3,5%, care inițial era competitiv cu o rată fixă de 4,25%, ar putea ajunge să fie semnificativ mai mare. Împrumutații ARM caută adesea să treacă la o rată fixă atunci când ratele cresc, dar pot ajunge să plătească mai mult după ce au utilizat ARM.