Cumpărarea unei case cu chiriași: un ghid rapid

Fie că sunteți interesat să cumpărați o casă pentru a o folosi ca reședință principală sau ca investiție imobiliară, este posibil ca proprietatea să fie ocupată în prezent de chiriași. Dacă acesta este cazul, există câteva lucruri pe care ar trebui să le luați în considerare înainte de a decide să continuați cu achiziția. Citiți mai departe pentru o introducere rapidă a drepturilor chiriașilor, obligațiile proprietarului și cum să limitați riscurile atunci când cumpărați o casă cu chiriași la locul lor.

Drepturile chiriașilor

Pentru început, este important să înțelegem că vânzarea unei proprietăți nu modifică condițiile contractelor de leasing ale chiriașilor. La fel ca servituțile (și alte legăminte ) care „aleargă cu pământul” – adică sunt legate de pământ și nu de proprietar – contractele de leasing rămân „atașate” de casă, chiar și atunci când proprietatea schimbă mâna. Plată: contractul de leasing existent înainte de a cumpăra proprietatea rămâne în vigoare chiar și după ce ați închis-o, deci nu puteți ridica legal chiria, modifica clauzele sau acordurile sau expulzați un chiriaș înainte de sfârșitul termenului de închiriere doar pentru că ești noul proprietar.

Dacă doriți cu siguranță ca locatarii să se mute, aveți câteva opțiuni. Una este să depuneți o ofertă pentru casă, care este condiționată de vacanța locuinței (adică fără chiriași) când închideți. Acest lucru pune povara vânzătorului să încalce contractul de închiriere sau oferă un stimulent chiriașilor să plece mai devreme. Dacă vânzătorul nu poate (sau nu dorește) să facă acest lucru, puteți să vă îndepărtați și să începeți să căutați o altă casă. Cealaltă opțiune este să cumpărați proprietatea și apoi să rupeți contractul (contractele) de închiriere, renegociați termenii sau „cumpărați” locatarul (locatorii) dvs. Dar, în acest scenariu, rețineți că un chiriaș nu are obligația de a accepta termeni noi dacă are un contract de închiriere valabil – și ați putea să vă deschideți un proces dacă încalcați contractul de închiriere sau încercați să forțați o evacuare.

Obligațiile proprietarului

Ca nou proprietar, moștenești obligațiile proprietarului. O mare parte din a fi proprietar este menținerea unei proprietăți sigure și locuibile pentru chiriașii dvs. În general, trebuie (cel puțin):

• Păstrați toate spațiile comune, precum holurile și scările, într-o stare sigură și curată.
• Asigurați-vă că elementele structurale sunt sigure și intacte (podele, pereți, scări, lifturi, acoperișuri).
• Asigurați-vă că sistemele electrice, sanitare, de încălzire / aer condiționat (HVAC), ventilație și sistemele sanitare sunt întreținute corespunzător.
• Asigurați-vă că chiriașii au acces la apă curentă, apă caldă și căldură în cantități rezonabile la momente rezonabile.
• Furnizați containere pentru gunoi și aranjați eliminarea gunoiului.
• Gestionați toxinele de mediu cunoscute, inclusiv praful de vopsea cu plumb și azbest.
• Exterminează rozătoarele și alte infestări cu paraziți.1

Legile locale pot solicita cerințe suplimentare în ceea ce privește locuința – revizuiți-le pentru a vă asigura că respectați. De asemenea, este vital să citiți contractul de închiriere pentru a afla orice alte obligații specifice pe care le aveți – cum ar fi tunderea gazonului sau plata pentru utilități.

Schimbarea sau rezilierea unui contract de închiriere

În general, dacă chiriașul are un contract de închiriere de la o lună la alta, dvs. (în calitate de nou proprietar) puteți să reziliați chiria sau să măriți chiria înainte de începerea unei noi luni, cu condiția să anunțați corespunzător (de obicei 30 de zile, dar aceasta variază în funcție de stat și de numărul de luni în care chiriașul a ocupat proprietatea). Cu toate acestea, dacă există un contract de închiriere pe durată determinată (de exemplu, șase luni sau 12 luni), chiriașul are dreptul legal (în majoritatea cazurilor) de a ocupa locuința atât timp cât contractul de închiriere este activ, indiferent de cine deține locuința..

Există câteva cazuri în care leasingul poate fi reziliat anticipat. Unul este dacă există un limbaj în contractul de leasing care specifică faptul că proprietarul (vânzătorul) are dreptul de a rezilia contractul de închiriere în cazul în care vinde sau transferă proprietatea;în acest caz, leasingul poate fi reziliat legal atunci când cumpărați locuința. Cealaltă excepție este dacă cumpărați proprietatea ca urmare a unei executări silită, caz în care puteți respecta regulile statului dvs. cu privire la notificarea de eliberare.În statul Washington, de exemplu, trebuie să acordați chiriașilor o notificare cu 60 de zile înainte de a elibera o proprietate executată înainte de a putea începe o acțiune de evacuare.  În unele cazuri, chiriașii vor fi de acord să plece mai devreme cu o ofertă de „numerar pentru chei” de la noul proprietar, administrator sau bancă. 

În cele din urmă, dacă intenționați să utilizați locuința ca reședință principală (și nu ca proprietate de închiriere), este posibil să puteți folosi o evacuare a proprietarului (OMI) pentru a determina un chiriaș să se mute. Regulile pentru aceasta variază în funcție de stat, dar, în general, trebuie să vă mutați în casă în termen de 90 de zile de la evacuare și să locuiți în ea ca reședință principală timp de cel puțin trei ani. 

Linia de fund

Un prim pas important este să revizuiți documentele de închiriere înainte de a închide, astfel încât să știți în ce intrați și astfel vă puteți asigura că contractul de închiriere este bine scris și structurat pentru a respecta legile locale privind închirierea. Dacă pare ceva dezactivat, cereți vânzătorului să stabilească limba ca condiție a închiderii dvs. De asemenea, este important să obțineți nu numai evidențele pentru orice chirie plătită în avans și depozite de garanție, ci și bani (ar trebui să vi se transfere în extrasul de închidere). Probabil că va trebui să păstrați depozitul de securitate într-un cont de încredere (în funcție de statul dvs.), iar agentul de închidere ar trebui să evalueze proporțional plata curentă a chiriei între dvs. și vânzător.

De asemenea, asigurați-vă că vânzătorul furnizează documentația cu privire la starea proprietății înainte ca chiriașul să se mute – dacă există daune, veți avea dificultăți în a demonstra că chiriașul este responsabil fără un raport de check-in. Dacă este posibil, întâlniți-vă cu chiriașii înainte de închidere, astfel încât să puteți verifica starea actuală a locuinței și să discutați condițiile de închiriere.

În cele din urmă, asigurați-vă că sunteți asigurat corespunzător. O politică standard pentru proprietarii de case nu va face de obicei treaba. Informați-vă asigurătorul că locuința este închiriată, astfel încât să fiți acoperit în caz de leziuni ale chiriașului, neglijență și alte pierderi.