Cum să vă găsiți rentabilitatea investiției (ROI) în imobiliare
Rentabilitatea investiției (ROI) este o măsurare a câtor bani sau profit se realizează pe o investiție ca procent din costul acesteia. Întrucât această valoare arată cât de bine sunt folosiți dolarii pentru investiții, merită să știți atât ceea ce este rentabilitatea investiției, cât și cum să calculați rentabilitatea investiției în imobiliare.
Chei de luat masa
- Rentabilitatea investiției (ROI) măsoară câți bani sau profit se realizează pe o investiție ca procent din costul investiției.
- Rentabilitatea investiției (ROI) arată cât de eficient și eficient sunt folosiți dolarii pentru investiții pentru a genera profituri.
- Mulți investitori folosesc randamentul mediu al S&P 500 ca etalon pentru o rentabilitate țintă a investiției (ROI).
Rentabilitatea investiției (ROI) este un termen contabil care indică procentul din banii investiți care sunt recuperați după deducerea costurilor asociate. Pentru non-contabil, acest lucru poate părea confuz, dar formula poate fi simplă menționată după cum urmează:
Această ecuație pare suficient de ușor de calculat. Cu toate acestea, intră în joc o serie de variabile, inclusiv costurile de reparație și întreținere, precum și efectul de levier – suma de bani împrumutată (cu dobânzi) pentru a face investiția inițială . Aceste variabile pot afecta numărul ROI.
1:53
Complicații în calcularea rentabilității investiției
Atunci când cumpărați proprietăți, condițiile de finanțare pot avea un impact semnificativ asupra costului global al investiției. Complicații în calcularea rentabilității investiției pot apărea atunci când o proprietate este refinanțată sau este încheiată o a doua ipotecă. Dobânzile la un al doilea împrumut sau la un împrumut refinanțat pot crește și se pot percepe comisioane pentru împrumut – ambele putând reduce rentabilitatea investiției.
De asemenea, poate exista o creștere a costurilor de întreținere, a impozitelor pe proprietate și a tarifelor de utilitate. Dacă proprietarul unei proprietăți de închiriere rezidențiale sau comerciale plătește aceste cheltuieli, toate aceste numere noi trebuie conectate pentru a actualiza rentabilitatea investiției.
De asemenea, pot fi necesare calcule complexe pentru proprietatea cumpărată cu un credit ipotecar cu rată ajustabilă (ARM) – un împrumut cu o rată care se modifică periodic pe durata împrumutului.
Să ne uităm la cele două metode principale pentru a calcula rentabilitatea investiției: metoda costurilor și metoda din buzunar.
Metoda de cost
Metoda costului calculează rentabilitatea investiției prin împărțirea capitalului propriu dintr-o proprietate la costurile proprietății respective.
De exemplu, să presupunem că o proprietate a fost cumpărată cu 100.000 USD. După reparații și reabilitare, care costă investitorilor încă 50.000 de dolari, proprietatea este evaluată la 200.000 de dolari. Acest lucru face ca poziția capitalului investitorilor în proprietate să fie de 50.000 USD (200.000 – [100.000 + 50.000] = 50.000).
Pentru a utiliza metoda costurilor, împărțiți poziția capitalurilor proprii la toate costurile legate de cumpărarea, reparațiile și reabilitarea proprietății.
ROI, în acest caz, este de 50.000 $ ÷ 150.000 $ = 0,33 sau 33%.
Metoda Out-of-Pocket
Metoda din buzunar este preferată de investitorii imobiliari din cauza rezultatelor mai mari ale rentabilității investiției. Folosind numerele din exemplul de mai sus, presupuneți că aceeași proprietate a fost cumpărată la același preț, dar de data aceasta, achiziția a fost finanțată cu un împrumut și o plată în avans de 20.000 USD.
Cheltuiala din buzunar este deci de doar 20.000 $ – plus 50.000 $ pentru reparații și reabilitare – pentru o cheltuială totală din buzunar de 70.000 $. Cu valoarea proprietății la 200.000 USD, poziția capitalului propriu este 130.000 USD.
Rentabilitatea investiției în acest caz este de 130.000 $ ÷ 200.000 $ = 0,65 sau 65%. Aceasta este aproape dublă rentabilitatea investiției din primul exemplu. Bineînțeles, diferența este atribuibilă împrumutului: efectul de levier ca mijloc de creștere a rentabilității investiției.
Ce este o bună rentabilitate a investiției (ROI) pentru investitorii imobiliari?
Ceea ce un investitor consideră un ROI „bun” poate fi inacceptabil pentru altul. Un ROI bun pentru proprietățile imobiliare variază în funcție de toleranța la risc – cu cât sunteți dispus să vă asumați la un risc mai mare, cu atât vă veți aștepta la un ROI mai mare. Dimpotrivă, investitorii averse de risc se pot mulțumi cu fericire cu rentabilitatea investiției mai redusă, în schimbul unei certitudini mai mari.
Cu toate acestea, în general, pentru ca investițiile imobiliare să merite, mulți investitori urmăresc randamente care se potrivesc sau depășesc randamentele medii ale S&P 500. Randamentul mediu istoric al S&P 500 este de 10%.
Desigur, nu trebuie să cumpărați proprietăți fizice pentru a investi în imobiliare. Trusturile de investiții imobiliare (REIT) se tranzacționează ca acțiuni la bursă și pot asigura diversificare fără a fi nevoie să dețină și să administreze nicio proprietate.În general, rentabilitățile REIT sunt mai volatile decât proprietățile fizice (la urma urmei, ele tranzacționează la bursă).În SUA, rentabilitatea anuală a REIT este de 12,99%, măsurată prin indicele MSCI US REIT.1
Rentabilitatea investiției (ROI) nu aduce profit egal
Desigur, înainte ca rentabilitatea investiției să poată fi realizată în profituri reale în numerar, proprietatea trebuie vândută. Adesea, o proprietate nu se va vinde la valoarea sa de piață. O afacere imobiliară se poate închide sub prețul cerut inițial, ceea ce reduce calculul rentabilității finale a investiției pentru proprietatea respectivă.
De asemenea, există costuri asociate vânzării unei proprietăți imobiliare, cum ar fi fondurile cheltuite pentru reparații, vopsire și amenajare a teritoriului. Costurile de publicitate a proprietății ar trebui, de asemenea, adăugate, împreună cu costurile de evaluare și comisionul către agentul imobiliar sau broker.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
Atât cheltuielile de publicitate cât și cele de comision pot fi negociate cu furnizorul de servicii. Dezvoltatorii imobiliari cu mai multe proprietăți de promovat și vândut sunt într-o poziție mai bună de a negocia tarife favorabile cu mass-media și brokeri. ROI pentru vânzări multiple, cu toate acestea, cu costuri variate pentru publicitate, comision, finanțare și construcții, prezintă probleme contabile complexe care sunt tratate cel mai bine de către un profesionist.
Linia de fund
Calcularea rentabilității investiției imobiliare poate fi simplă sau complexă, în funcție de toate variabilele menționate mai sus. Într-o economie robustă, investițiile în imobiliare – atât rezidențiale, cât și comerciale – s-au dovedit a fi foarte profitabile. Chiar și într-o economie în recesiune, când prețurile scad și numerarul este redus, așa cum se poate întâmpla în urma pandemiei COVID-19, multe oferte în domeniul imobiliar sunt disponibile investitorilor cu bani pentru a investi. Când economia își revine, așa cum o face în mod inevitabil, mulți investitori pot obține un profit frumos.
Pentru impozitul pe venit sau impozitul pe câștigurile de capital de scopuri, cu toate acestea, proprietarii imobiliare sunt îndemnate pentru a obține consultanță fiscală profesionale dintr – o sursă de încredere înainte de depunerea.