Trust de investiții imobiliare captive

Ce este un trust de investiții imobiliare captive?

Un trust de investiții imobiliare captiv este pur și simplu un  trust de investiții imobiliare (REIT)  cu control al proprietății de către o singură companie. O companie care deține proprietăți imobiliare asociate afacerii sale poate găsi avantajos să grupeze proprietățile într-un REIT pentru scutirile fiscale speciale. Această strategie de reducere a impozitelor poate fi utilizată de comercianții cu amănuntul și băncile cu numeroase magazine sau sucursale.

Chei de luat masa

• Un REIT captiv este orice REIT cu o participație mai mare de 50% a unei singure companii.
• REIT-urile captive sunt de obicei filiale.
• Ca REIT-uri, REIT-urile captive se bucură de toate avantajele fiscale ale unui REIT standard.
• În mod cuprinzător, contabilitatea REIT captivă poate fi complexă pentru o companie-mamă și filiala REIT captivă.
• Profesioniștii contabili și fiscali ar trebui să se asigure că sunt pe deplin conforme cu toate legile federale și de stat care cuprind REIT-uri captive.

Înțelegerea trusturilor de investiții imobiliare captive

Un trust de investiții imobiliare captiv poate fi creat pentru a profita de reducerile fiscale oferite de un trust de investiții imobiliare (REIT). Companiile pot alege să dezvolte sau să preia controlul asupra dreptului de proprietate într-un REIT pentru statutul de captiv. Starea de control sau captivitate este definită ca mai mult de 50% din participația la vot a unui REIT.

Companiile care construiesc un REIT captiv pentru a-și gestiona propriile proprietăți imobiliare le vor caracteriza de obicei ca REIT de închiriere sau ipotecare. REIT-urile ipotecare (mREIT) oferă capital ipotecar pentru promisiunea de venit reciproc, care este adesea baza pentru veniturile unui REIT. Companiile pot utiliza, de asemenea, trusturi de investiții imobiliare captive prin transferul de bunuri imobiliare într-un REIT, și apoi închirierea proprietăților din acele REIT.

Trusturi de investiții imobiliare

Un REIT captiv este un REIT care controlează proprietatea de la o singură companie. Dincolo de asta, REIT-urile captive sunt pur și simplu REIT-uri. O entitate poate fi clasificată ca REIT dacă îndeplinește anumite cerințe ale Serviciului de venituri interne și titlul 26 din Codul de venituri interne. REIT-urile pot fi trusturi, asociații sau corporații – dar indiferent că acestea trebuie să aleagă să fie impozitate ca corporații.

Codul veniturilor interne permite tuturor REIT-urilor să distribuie toate veniturile lor acționarilor lor. Acest lucru face ca REIT-urile să fie similare cu parteneriatele conform codului fiscal, deoarece parteneriatele nu au în general venituri și își distribuie toate veniturile printr-un K-1.

REIT-urile trebuie să îndeplinească mai multe cerințe pentru a se califica pentru deducerea impozitului pe distribuția veniturilor care caracterizează REIT-urile în general. În mod specific, o companie trebuie să îndeplinească următoarele cerințe pentru a se califica drept REIT:

• Impozabil ca societate
• Plătiți cel puțin 90% din venitul impozabil sub formă de dividende pentru acționari în fiecare an
• Obțineți cel puțin 75% din venitul brut din chirii, dobânzi la creditele ipotecare care finanțează proprietăți imobiliare sau vânzări imobiliare
• Investiți cel puțin 75% din activele totale în proprietăți imobiliare, numerar sau trezorerie din SUA
• Să aibă cel puțin 100 de acționari (companiile de control pot numi directori ca acționari pentru a îndeplini această cerință)

Dacă o entitate îndeplinește cerințele REIT, trebuie să plătească cel puțin 90% din veniturile sale acționarilor și, prin urmare, i se permite să ia distribuția veniturilor ca deducere. Orice sold rămas după distribuția necesară este impozitat la rata impozitului pe profit necesară.

Contabilitate subsidiară

REIT-urile captive sunt considerate filiale și, prin urmare, proprietatea lor trebuie să fie contabilizată într-un fel în ceea ce privește situația financiară a companiei-mamă. În general, există trei moduri de a ține cont de filiale și de proprietatea filialei în situațiile financiare ale unei companii-mamă. Companiile pot raporta situații financiare consolidate sau pot contabiliza proprietatea fie prin metoda echității, fie prin metoda costului.

În conformitate cu principiile contabile general acceptate (GAAP), companiile au opțiunea de a crea situații financiare consolidate care să integreze toate aspectele financiare ale unei filiale în cazul în care societatea-mamă deține mai mult de 50% din drepturile de proprietate. De obicei, nu este benefic sau aplicabil pentru o companie-mamă să includă un REIT captiv în raportarea situației financiare consolidate. Acest lucru se datorează beneficiilor fiscale pe care REIT captiv le primește de la sine, care sunt adesea motivul creării acestuia. Prin urmare, proprietatea REIT captivă este contabilizată în mod normal la situația financiară a unei societăți-mamă, fie prin metoda capitalului propriu, fie prin metoda costului.

Beneficii fiscale REIT captive

Pot exista mai multe beneficii fiscale asociate cu impozitele REIT captive. Impozitarea federală a REIT-urilor este discutată în Titlul 26 al Codului veniturilor interne, dar statele pot avea, de asemenea, propriile reguli fiscale pentru REIT-urile care pot crește sau scădea beneficiile fiscale.

În general, compania-mamă a unui REIT captiv poate deduce costurile de plată a chiriei sau ipotecii pe care le plătește REIT-ului său captiv, ceea ce reduce veniturile impozabile. Acesta nu este neapărat un beneficiu uriaș, deoarece oricum ar deduce aceste cheltuieli oricum. Totuși, poate crea unele avantaje utile în procesarea plăților etc. Unul dintre cele mai mari avantaje este că societatea-mamă primește o parte din distribuția dividendelor de la REIT captiv, care poate fi impozitată la o rată mai mică.

REIT captiv se bucură de toate avantajele fiscale ale statutului REIT. Poate deduce suma de 90% sau mai mare din veniturile pe care le distribuie acționarilor. De asemenea, plătește impozitul federal al societății pentru orice venit rămas.

Legi care guvernează REIT-uri captive

Deoarece filialele REIT captive pot crea potențial mai multe avantaje, există unele prevederi federale și de stat care le vizează. În general, majoritatea legislației definește captivitatea drept controlul asupra dreptului de proprietate de 50%. Legile federale impun ca orice tratament să fie echitabil și în conformitate cu evaluările proprietăților și negocierile în condiții de concurență.

Unele state au propriile cerințe speciale. În unele cazuri, există limitări care pot elimina în mod cuprinzător tactica de evitare a impozitelor. În general, profesioniștii din domeniul contabilității și al impozitelor ar trebui să se asigure că REIT-urile captive și contabilitatea REIT captivă sunt conforme cu toate legile federale și de stat.