Costuri de închidere

Care sunt costurile de închidere?

Costurile de închidere sunt cheltuielile, în plus față de prețul proprietății, pe care cumpărătorii și vânzătorii le suportă de obicei pentru a finaliza o tranzacție imobiliară.

Costurile suportate pot include taxe de inițiere a împrumutului, puncte de reducere, taxe de evaluare, căutări de titluri, asigurări de titlu, sondaje, taxe, taxe de înregistrare a actelor și taxe pentru raportul de credit. Costurile preplătite sunt cele care se repetă în timp, cum ar fi impozitele pe proprietate și asigurarea proprietarilor de locuințe. Creditorul este obligat prin lege să stabilească aceste costuri într-un formular de estimare a împrumutului (cunoscut anterior ca estimare de bună credință sau GFE) în termen de trei zile de la o cerere de împrumut la domiciliu. Darurile de capitaluri suportă încă costuri de închidere.

Chei de luat masa

• Costurile de închidere sunt comisioane și taxe datorate închiderii unei tranzacții imobiliare peste prețul de achiziție al proprietății. Vânzătorii pot fi, de asemenea, supuși costurilor de închidere.
• Exemple de costuri de închidere obișnuite includ taxele legate de înființarea și subscrierea unei ipoteci, comisioane imobiliare, impozite, asigurări și înregistrarea înregistrărilor.
• Costurile de închidere trebuie să fie divulgate prin lege cumpărătorilor și vânzătorilor și convenite înainte de finalizarea unei tranzacții imobiliare.

Înțelegerea costurilor de închidere

Costurile de închidere apar atunci când titlul proprietății este transferat de la vânzător la cumpărător. Suma totală a costurilor de închidere în dolari depinde de locul în care proprietatea este vândută și de valoarea atribuită a acesteia.

Cumpărătorii de case plătesc de obicei între 2% și 5% din prețul de achiziție, dar costurile de închidere pot fi plătite fie de vânzător, fie de cumpărător. O tranzacție imobiliară este un proces oarecum complicat, cu mulți jucători implicați și numeroase părți mobile. Unele state (și unele produse de împrumut) necesită anumite inspecții dincolo de inspecția necesară pe care o plătiți direct unui inspector la domiciliu la alegere. Apoi, există impozite pe proprietate și transfer, precum și acoperire de asigurare și diverse taxe suplimentare.

Cumpărătorii de case din SUA plătesc, în medie, 5.749 dolari pentru costurile de închidere, potrivit unui sondaj din 2019 realizat de ClosingCorp, o firmă de date specializată în costurile de închidere. Sondajul a constatat cele mai mari costuri medii de închidere în anumite părți din nord-est, inclusiv: 

• Districtul Columbia (25.800 dolari)
• Delaware (13.273 dolari)
• New York (12.847 dolari)
• Maryland (11.876 dolari)
• Pennsylvania (10.076 dolari)

Washingtonul este singurul stat din afara nord-estului care se încadrează printre cele mai mari costuri de închidere (12.406 dolari). Statele cu cele mai mici costuri medii de închidere au inclus: 

• Indiana (1.909 dolari)
• Missouri (2.063 dolari)
• Dakota de Sud (2.159 dolari)
• Iowa (1.194 dolari)
• Kentucky (2.276 dolari)

Legile impun creditorilor să furnizeze o estimare a împrumutului care să dezvăluie costurile de închidere ale proprietății. Conform Legii privind procedurile de decontare imobiliară (RESPA), creditorii sunt obligați prin lege să furnizeze această estimare, cunoscută și sub denumirea de estimare a împrumutului, în termen de trei zile de la preluarea cererii de împrumut a împrumutatului. Cu cel puțin trei zile înainte de închidere, creditorul ar trebui să furnizeze, de asemenea, o declarație de divulgare de închidere care să prezinte toate taxele de închidere. S-ar putea ca taxele enumerate să se fi schimbat față de estimarea împrumutului.

Exemple de costuri de închidere

Taxele de inițiere sunt comisioane percepute de bancă pentru crearea unui împrumut. Taxa se ridică de obicei la 1% din creditul ipotecar. Cumpărătorul poate achiziționa în avans puncte de reducere pentru a reduce rata dobânzii percepută de bancă. Deși banca necesită un raport de credit și o cerere de împrumut, aceste comisioane sunt negociabile și acoperite de bancă. Asigurarea ipotecară privată este o taxă suplimentară aplicată oricărei achiziții cu o avans de mai puțin de 20%.

Asigurarea de titluri protejează creditorul împotriva creanțelor împotriva casei și protejează cumpărătorul de contractanții anteriori care făceau creanțe împotriva proprietății. Creditorii necesită adesea o evaluare, care poate costa până la 400 USD în majoritatea domeniilor. Administrațiile locale percep taxe de înregistrare și taxe pentru înregistrarea vânzării proprietății. Aceste taxe de transfer variază de la stat la stat.

Toate costurile de închidere vor fi detaliate în estimarea împrumutului și în prezentarea de închidere. Iată taxele standard pe care vă puteți aștepta să le vedeți:

Taxă de aplicare

Aceasta este o taxă percepută de creditor pentru procesarea cererii dvs. de ipotecă. Cereți creditorului detalii înainte de a solicita o ipotecă.

Taxă de avocat

Aceasta este o taxă percepută de un avocat imobiliar pentru pregătirea și revizuirea contractelor și contractelor de cumpărare de locuințe. Nu toate statele au nevoie de un avocat pentru a gestiona o tranzacție imobiliară.

Taxă de închidere

Aceasta este, de asemenea, cunoscută sub numele de „taxă de escrow”, care se plătește părții care se ocupă de închidere: compania de titlu, compania de escrow sau un avocat, în funcție de legislația statului.

Taxă de curierat

Dacă semnați documente pe hârtie, această taxă ajută la accelerarea transportului acestora. Dacă închiderea se face digital, este posibil să nu plătiți această taxă.

Taxă pentru raportul de credit

O taxă (de la 15 la 30 USD) de la un creditor pentru a vă extrage rapoartele de credit din cele trei birouri principale de raportare. Este posibil ca unii creditori să nu perceapă această taxă deoarece primesc o reducere de la agențiile de raportare.

Depozit escrow

Unii creditori vă solicită să depuneți două luni de impozite pe proprietate și plăți de asigurări ipotecare la închidere.

Prima de asigurare ipotecară FHA

Împrumuturile FHA necesită o primă de asigurare ipotecară inițială (UPMIP) de 1,75% din suma împrumutului de bază care urmează să fie plătită la închidere (sau poate fi inclusă în ipoteca dvs.). Există, de asemenea, o plată anuală MIP plătită lunar, care poate varia de la 0,45% la 1,05%, în funcție de termenul împrumutului și de suma de bază.

Taxa de determinare și monitorizare a inundațiilor

Aceasta este o taxă percepută unui inspector de inundații certificat și stabilește dacă proprietatea se află într-o zonă de inundații, care necesită asigurare împotriva inundațiilor (separat de polița de asigurare a proprietarului casei). O parte din taxă include observația continuă pentru a monitoriza modificările stării de inundație a proprietății.

Taxa de transfer a asociației de proprietari

Dacă cumpărați un condominiu, o casă de oraș sau o proprietate într-o amenajare planificată, trebuie să vă alăturați asociației de proprietari a acelei comunități. Aceasta este taxa de transfer care acoperă costurile schimbării proprietății, cum ar fi documentele. Dacă vânzătorul sau cumpărătorul plătește taxa poate fi sau nu în contract; ar trebui să verificați în avans. Vânzătorul ar trebui să furnizeze documentația care să arate sumele cotizațiilor HOA și o copie a situațiilor financiare, notificărilor și proceselor verbale ale HOA.

Asigurarea proprietarului

Un creditor necesită, de obicei, plata în avans a primei de asigurare din primul an la închidere.

Asigurarea titlului creditorului

O taxă inițială plătită societății de titlu protejează un creditor în cazul în care apare un litigiu de proprietate sau un drept de retenție pe care nu l-a găsit în căutarea de titlu.

Inspecție de vopsea pe bază de plumb

Aceasta este o taxă plătită unui inspector autorizat pentru a stabili dacă proprietatea are vopsea periculoasă pe bază de plumb.

Puncte

Punctele (sau „punctele de reducere”) se referă la o plată opțională în avans către creditor, pentru a reduce rata dobânzii la împrumutul dvs. și, astfel, a vă reduce plata lunară. Un punct este egal cu 1% din suma împrumutului. Într-un mediu cu rate reduse, este posibil să nu vă economisiți prea mulți bani.

Asigurarea titlului proprietarului

Această politică vă protejează în cazul în care cineva vă contestă proprietatea asupra casei. De obicei, este opțional, dar foarte recomandat de experții juridici.

Taxa de inițiere

Această taxă acoperă costurile administrative ale împrumutătorului pentru procesarea taxei dvs. și este de obicei 1% din suma împrumutului. Unii creditori nu percep taxe de inițiere, dar de obicei percep o rată a dobânzii mai mare pentru a acoperi costurile.

Inspecția dăunătorilor

Aceasta este o taxă care acoperă costul unei inspecții profesionale de dăunători pentru termite, putregai uscat sau alte daune legate de dăunători. Unele state și unele împrumuturi asigurate de guvern necesită inspecția.

Taxe zilnice anticipate de dobândă

O plată pentru acoperirea oricăror dobânzi la ipoteca dvs. se va acumula de la data închiderii până la data primei plăți ipotecare.

Asigurarea ipotecii private (PMI)

Dacă plata în avans este mai mică de 20%, creditorul dvs. ar putea solicita PMI. S-ar putea să vi se solicite efectuarea plății PMI pentru prima lună la închidere.

Taxa de evaluare a proprietății

Aceasta este o taxă necesară plătită unei companii profesionale de evaluare a proprietății pentru a evalua valoarea justă de piață a casei, utilizată pentru a determina raportul împrumut-valoare (LTV).

Impozitul pe proprietate

La închidere, vă așteptați să plătiți orice impozite pe proprietate datorate în termen de 60 de zile de la cumpărarea casei.

Taxa de blocare a ratei

O taxă percepută de creditor pentru a vă garanta o anumită rată a dobânzii pentru o perioadă limitată, de obicei de la momentul în care primiți o aprobare prealabilă până la închidere.

Taxă de înregistrare

Aceasta este o taxă percepută de biroul local de înregistrări, de obicei oraș sau județ, pentru înregistrarea înregistrărilor funciare publice.

Taxa de anchetă

Aceasta este o taxă percepută de o companie de topografie pentru a verifica liniile de proprietate și gardurile comune pentru a confirma limitele unei proprietăți.

Taxe de cercetare pentru monitorizarea și starea fiscală

Acestea sunt taxe de la terțe părți pentru a ține evidența plăților impozitului pe proprietate și pentru a vă informa creditorul cu privire la orice probleme legate de plățile impozitului pe proprietate, cum ar fi plățile întârziate sau nereușite.

Taxă de căutare a titlului

Taxele de căutare a titlurilor sunt taxe percepute de compania de titlu pentru a analiza înregistrările proprietății publice pentru eventualele discrepanțe de proprietate. Compania de titlu caută înregistrări de acte și se asigură că nu există litigii privind drepturile de proprietate sau drepturi de proprietate asupra proprietății.

Taxa de transfer

Acesta este un impozit perceput pentru a transfera titlul de la vânzător către cumpărător.

Taxă de subscriere

Creditorul percepe o taxă de subscriere pentru subscrierea împrumutului dvs. Subscrierea este procesul de cercetare de verificare a informațiilor financiare, a veniturilor, angajării și creditului pentru aprobarea finală a împrumutului.

Taxa de finanțare VA

Dacă sunteți un împrumutat VA, această taxă, percepută ca procent din suma împrumutului, ajută la compensarea costurilor programului de împrumut pentru contribuabilii americani. Valoarea taxei de finanțare depinde de clasificarea serviciului militar și de valoarea împrumutului; taxa poate fi plătită la închidere sau încorporată în creditul ipotecar. Unii membri militari sunt scutiți de plata taxei.

---

O altă taxă semnificativă: comisioanele imobiliare. Cumpărătorii nu plătesc însă această taxă; vânzătorii o fac. În mod obișnuit, comisionul este de 5% până la 6% din prețul de achiziție al casei și este împărțit uniform între agentul vânzătorului și agentul cumpărătorului.

Cum se reduc costurile de închidere

S-ar putea să simțiți că nu vă puteți permite toate aceste taxe în plus față de avans, cheltuieli de mutare și reparații la noua dvs. casă. Cu toate acestea, există modalități de a negocia aceste taxe. De asemenea, încercați să reduceți taxele de gunoi sau taxele de prisos pe care un creditor le impune la închiderea unui credit ipotecar. Aceste taxe sunt adesea neașteptate de către împrumutat și nu sunt explicate clar de către creditor. Acest factor surpriză poate duce la impresia că aceste comisioane sunt excesive și afectate de alte costuri legitime de închidere fără motive întemeiate.

A face cumparaturi prin apropiere

Acest lucru se aplică creditorilor și serviciilor terțe, cum ar fi polițele de asigurare ale proprietarului și companiile de titluri. Mulți cumpărători de case nu își dau seama că pot economisi bani semnificativi la costurile de închidere dacă compară taxele de la creditor la creditor. Nu trebuie să utilizați compania de titlu, inspectorul de dăunători sau agentul de asigurări pentru proprietarul casei sugerat de creditorul dvs. Faceți niște teme și ați putea economisi niște bani serioși pentru acele taxe.

Închiderea programului la sfârșitul lunii

O dată de închidere aproape sau la sfârșitul lunii ajută la reducerea cheltuielilor cu dobânzile zilnice preplătite. Un creditor poate executa acest scenariu pentru a vă da seama cât de mult ați putea economisi.

Solicitați ajutor vânzătorului

S-ar putea să reușiți ca un vânzător să scadă prețul de achiziție sau să acopere o parte (sau toate – dacă aveți noroc) din costurile de închidere. Acest lucru este mai probabil dacă vânzătorul este motivat și casa este pe piață de mult timp cu puține oferte. Totuși, pe multe piețe de locuințe fierbinți, condițiile favorizează vânzătorii, astfel încât s-ar putea să obțineți o împingere sau un „nu” plat dacă solicitați ajutorul vânzătorului. Nu strică să întrebi.

Comparați estimarea împrumutului și formularele de divulgare finală

Când primiți estimarea inițială a împrumutului, revizuiți-o cu un pieptene cu dinți fini. Dacă nu sunteți sigur cu privire la ce presupune o taxă sau de ce se percepe o taxă, cereți creditorului să clarifice. Un creditor care nu poate explica o taxă sau împinge înapoi atunci când este solicitat ar trebui să fie un steag roșu.

La fel, dacă observați noi taxe sau vedeți creșteri notabile ale taxelor specifice de închidere, rugați-vă creditorul să vă prezinte detaliile. Nu este neobișnuit ca costurile de închidere să fluctueze de la aprobare prealabilă la închidere, dar salturi mari sau adăugări surprinzătoare ar putea afecta capacitatea dvs. de închidere.

Negociați taxele specifice împrumutului

Dacă bănuiți că un împrumutat adaugă taxe inutile, cunoscute sub numele de „taxe nedorite” la împrumutul dvs., vorbiți. Cereți creditorului să elimine sau să reducă taxele dacă observați dubluri. Cumpărăturile comparative pot fi aliatul tău în reducerea costurilor de închidere, precum și în găsirea unor termeni și tarife competitive. Aveți grijă în special de taxele excesive de procesare și documentare.

Înregistrați costurile de închidere în ipoteca dvs.

În unele cazuri, creditorii se vor oferi să vă plătească costurile de închidere sau să le înregistreze în împrumutul dvs. în ultimă instanță. Atunci când înregistrați costurile de închidere în împrumut, veți plăti o rată a dobânzii mai mare la creditul ipotecar.

Comisioane imobiliare

Un comision imobiliar este o taxă semnificativă pe care vânzătorii o datorează brokerului lor la sfârșitul vânzării.

consideratii speciale

Ipotecile fără costuri de închidere elimină toate taxele inițiale pentru cumpărător la închidere. Aceste tipuri de credite ipotecare sunt benefice pe termen scurt,  dar probabil duc la rate mai mari ale dobânzii. Costurile de închidere pot fi, de asemenea, îngropate în ipoteca totală, ceea ce înseamnă că cumpărătorul plătește dobânda pentru costurile de închidere în timp. Prin urmare, în timp ce creditele ipotecare fără costuri de închidere contribuie la reducerea cheltuielilor inițiale de capital, există ramificații financiare pe termen lung de luat în considerare.

Rețineți că darurile de capitaluri proprii suportă și costuri de închidere.