Definiția împrumutului combinat
Ce este un împrumut combinat?
Un împrumut combinat constă din două împrumuturi ipotecare separate de la același creditor, către același împrumutat. Un tip de împrumut combinat oferă finanțare pentru construirea unei case noi, urmat de un credit ipotecar convențional după finalizarea construcției. Un alt tip de împrumut combinat oferă două împrumuturi simultane pentru achiziționarea unei case existente. Este adesea utilizat atunci când cumpărătorul nu poate veni cu o plată în avans de 20%, dar dorește să evite plata pentru asigurarea ipotecară privată (PMI).
Cum funcționează un împrumut combinat
În cazul unei case noi, un împrumut combinat constă de obicei dintr-un credit ipotecar cu rată ajustabilă pentru finanțarea construcției, urmat de un al doilea împrumut, de obicei un credit ipotecar pe 30 de ani, odată ce casa este terminată. De obicei, al doilea împrumut va fi utilizat pentru a plăti primul, lăsând împrumutatului doar un singur împrumut.
Pentru cineva care cumpără o locuință existentă, un împrumut combinat poate lua forma unui împrumut sau a unei ipoteci 80-10-10. Un credit ipotecar 80-10-10 constă din două împrumuturi cu o singură avans. Împrumutul principal acoperă 80% din prețul de achiziție al casei, al doilea împrumut încă 10%, iar cumpărătorul face o plată în avans de 10%.
Deoarece împrumutul primar are un raport împrumut-valoare de 80%, cumpărătorul poate evita, de obicei, plata plății pentru asigurarea ipotecară privată (PMI), care este, în general, necesară atunci când cumpărătorii de locuințe efectuează plăți mai mici de 20%. PMI nu este o cheltuială unică, dar trebuie plătită anual până când capitalul proprietarului casei ajunge la 20%. Costă, în general, debitorilor o sumă egală cu 0,5% până la 1% din valoarea împrumutului lor în fiecare an.
Al doilea împrumut reprezintă restul acelei plăți în avans de 20%. Acesta va veni de obicei sub forma uneilinii de credit pentru capitalul propriu (HELOC). Un HELOC funcționează la fel ca un card de credit, dar cu o rată a dobânzii mai mică, deoarece capitalul propriu din acasă îl susține. Ca atare, acesta atrage dobânzi numai atunci când împrumutatul le folosește.
Un împrumut combinat poate ajuta cumpărătorii de case să evite costul adăugat al asigurării ipotecare private.
Pro și contra unui împrumut combinat
Folosirea unui împrumut combinat pentru a cumpăra o casă existentă tinde să fie cea mai frecventă pe piețele active ale locuințelor. Pe măsură ce prețurile cresc, iar locuințele devin mai puțin accesibile, ipotecile de tip lăsat le permit cumpărătorilor să împrumute mai mulți bani decât ar fi permis altul în avans. Acest lucru poate fi un avantaj atâta timp cât cumpărătorii nu își asumă mai multe datorii decât pot suporta în cazul în care ceva nu merge bine.
Împrumuturile combinate pot fi, de asemenea, o opțiune pentru persoanele care încearcă să cumpere o casă nouă, dar care nu și-au vândut încă cea actuală. În acest scenariu, cumpărătorul ar putea folosi HELOC pentru a acoperi o parte din avansul pentru noua locuință și apoi să plătească HELOC atunci când vechea casă se vinde.
Cumpărătorii care construiesc o nouă casă pot avea opțiuni mai simple sau mai puțin costisitoare decât un împrumut combinat. De exemplu, constructorul ar putea finanța construcția. Apoi, când locuința este completă, cumpărătorul poate aranja o ipotecă obișnuită și poate plăti constructorului. Alternativ, proprietarul casei ar putea folosi un împrumut de construcție independent și apoi să cumpere o ipotecă permanentă.
Cu toate acestea, un împrumut combinat poate avea un avantaj față de două împrumuturi separate de la creditori diferiți, din cauza costurilor sale de închidere unice.