Condamnare
Ce este condamnarea?
Condamnarea este atunci când un guvern dispune ca o bucată de proprietate să fie eliberată și menținută vacantă, din cauza unor scopuri sau preocupări publice. Condamnarea poate fi temporară sau permanentă și poate fi făcută din mai multe motive. Cele două cele mai frecvente se datorează stării nesigure a proprietății sau efectuării unei preluări guvernamentale a proprietății sub doctrina legală a domeniului eminent.
Chei de luat masa
- Condamnarea este procesul legal utilizat de guvern pentru a dispune eliberarea unei proprietăți.
- Condamnarea poate fi utilizată pentru aplicarea codurilor de locuințe și de siguranță sau ca parte a unui proces de confiscare a unei proprietăți de la proprietari.
- Condamnarea este adesea utilizată în procesul de domeniu eminent pentru a achiziționa proprietăți pentru uz public, precum autostrăzi, căi ferate, aeroporturi, linii electrice și conducte.
Înțelegerea condamnării
Atunci când o entitate guvernamentală condamnă o proprietate, emite o ordine juridică pe care ocupanții trebuie să o părăsească. Acest lucru se poate aplica întregului sau unei părți a proprietății și poate fi o condamnare completă sau poate aplica doar anumite restricții de utilizare și ocupare.
Poate fi o confiscare permanentă a proprietății în cazul în care guvernul preia proprietatea sau transferă proprietatea unei terțe părți, urmată de demolări și reconstrucții. Ca alternativă, poate fi o condiție temporară care este anulată ulterior odată cu corectarea condițiilor care au determinat guvernul să condamne proprietatea.
Tipuri de condamnare
Cele două situații cele mai frecvente în care un guvern ar putea condamna o proprietate sunt atunci când starea proprietății o face nesigură pentru utilizare sau ocupare sau când guvernul intenționează să ia proprietatea pentru ao converti într-o anumită utilizare publică legitimă într-un proces cunoscut ca domeniu eminent..
Clădiri deteriorate sau nesigure
Clădirile deteriorate sau nesigure sunt adesea supuse condamnării pentru a preveni vătămarea ocupanților, dar pot fi readuse la ocupare dacă se fac reparații. Codurile de locuințe locale, de stat și federale și standardele de siguranță se pot aplica oricărei clădiri, iar dacă starea clădirii le încalcă, proprietatea poate fi condamnată.
Acest lucru se poate întâmpla din cauza deteriorării unei proprietăți în timp sau ca urmare a unui eveniment specific care deteriorează proprietatea, cum ar fi un incendiu, cutremur sau vărsare de substanțe chimice. Dacă se fac renovări sau se repară daunele, ordinul de condamnare poate fi ridicat. Cu toate acestea, în unele cazuri, renovările în sine conduc la condamnare dacă declanșează inspecții necesare care descoperă alte condiții nesigure sau încălcări ale codurilor și standardelor actuale, care poate nu erau în vigoare la momentul construcției inițiale.
Domeniu eminent
Al doilea tip de condamnare apare sub doctrina juridică a domeniului eminent. În SUA, statele și guvernul federal au dreptul de domeniu eminent, care le permite să condamne proprietatea și să transfere titlul de la proprietate privată la proprietate publică sau la o terță parte privată. Autoritatea de condamnare trebuie să ofere „o compensație echitabilă”, iar condamnarea trebuie să fie efectuată în anumite scopuri publice.
În unele cazuri, poate fi necesară doar o compensație pentru proprietatea care este luată în mod legal de guvern – de exemplu, prin interzicerea oricărei utilizări economice a proprietății – dar care nu este condamnată efectiv.
Proprietatea poate fi confiscată pentru dezvoltare economică, nu doar pentru uz public.
Procesul de domeniu eminent
În cazul în care proprietarul proprietății consideră că suma oferită reflectă în mod inadecvat valoarea, poate urmări problema în instanță. Proprietarii condamnați pot contesta legalitatea sechestrului în sine și pot acționa în justiție dreptul de păstrare a proprietății pe baza nerespectării sechestrului în interes public. De asemenea, aceștia pot acționa în justiție pentru mai multe despăgubiri dacă despăgubirea oferită nu este doar.
Înainte de confiscarea proprietății, autoritățile guvernamentale trebuie mai întâi să evalueze proprietatea. Aceștia pot plăti apoi un premiu pro tanto, pe care proprietarul îl poate accepta fără a pierde dreptul de a da în judecată, sau părțile pot ajunge la o soluție completă. Plățile pro tanto sunt adesea mici în comparație cu suma pe care instanțele o acordă în cele din urmă proprietarilor proprietății condamnate.
Entitatea condamnatoare trebuie să furnizeze o notificare în timp util pe tot parcursul procesului de condamnare și o copie a evaluării solicitate. Suma oferită poate fi contestată în instanță sau în fața unui comisar special. Proprietarul proprietății poate contesta hotărârea comisarului. Cu toate acestea, condamnatorul poate emite plata pe baza deciziei comisarului. Pe măsură ce recursul se desfășoară în instanță, condamnatorul va avea dreptul de a accesa proprietatea și de a merge mai departe cu proiectul lor.
1875
Anul primului caz de domeniu eminent – Kohl împotriva Statelor Unite – audiat de Curtea Supremă.
consideratii speciale
Cele mai simple exemple de condamnare implică terenuri și clădiri, pe care guvernele le-ar putea profita pentru a face loc unui proiect public, cum ar fi o autostradă; sau proiecte private despre care se crede că servesc binele public, cum ar fi un hotel care se așteaptă să atragă afaceri și să genereze venituri fiscale. Cu toate acestea, nu toate proprietățile condamnate sunt proprietăți imobiliare. Fondurile au fost supuse unor domenii eminente, iar unii cercetători din domeniul legii susțin că guvernele ar putea chiar sechestra proprietatea intelectuală prin condamnare.
Pentru proiectele de linii electrice și conducte, proprietarul terenului își păstrează proprietatea. Guvernul câștigă o servitute, care le acordă drepturi neposesorii de a instala și întreține conductele sau liniile electrice de pe proprietatea dvs. Un acord se execută printr-un act cu proprietarul original al proprietății.