Abordarea costurilor
Care este abordarea costurilor?
Abordarea costurilor este o metodă de evaluare a proprietății imobiliare care estimează că prețul pe care un cumpărător ar trebui să îl plătească pentru o bucată de proprietate este egal cu costul pentru construirea unei clădiri echivalente. În abordarea costurilor, valoarea proprietății este egală cu costul terenului, plus costurile totale ale construcției, mai puțin amortizarea. Oferă cea mai precisă valoare de piață pentru momentul în care o proprietate este nouă decât prin metode alternative.
Abordarea costurilor este una dintre cele trei metode de evaluare a imobilelor; celelalte fiind abordarea veniturilor și abordarea comparabilă.
Chei de luat masa
- Abordarea costurilor pentru evaluarea imobiliară consideră că valoarea ar trebui să fie egală cu costul total pentru construirea unei structuri echivalente.
- Abordarea costurilor ia în considerare costul terenului, plus costurile de construcție, mai puțin amortizarea.
- Abordarea costurilor este considerată mai puțin fiabilă decât alte metode de evaluare a imobilelor, dar poate fi utilă în anumite cazuri, cum ar fi atunci când se evaluează o construcție nouă sau o casă unică cu puține comparabile.
Înțelegerea abordării costurilor
În loc să se concentreze asupra prețurilor pe care le vând alte case similare din zonă sau capacitatea unei proprietăți de a genera venituri, metoda abordării de coastă apreciază proprietățile imobiliare calculând cât ar costa astăzi clădirea dacă ar fi distrusă și ar trebui înlocuită de la început la sfârșit. De asemenea, ține seama de valoarea terenului și face deduceri pentru orice pierdere de valoare, cunoscută și sub denumirea de depreciere.
Logica din spatele abordării costurilor este că nu are prea mult sens pentru cumpărători să plătească mai mult pentru o proprietate decât ceea ce ar costa să construiască de la zero.
Există două tipuri principale de evaluări ale abordării costurilor:
- Metoda de reproducere: Această versiune ia în considerare costul unei construcții a unei proprietăți și acordă atenție utilizării materialelor originale.
- Metoda de înlocuire. În acest caz, se presupune că noua structură are aceeași funcție, dar cu materiale mai noi, utilizând metode de construcție actuale și design actualizat.
Când s-au adunat toate estimările, abordarea costurilor este calculată în felul următor:
cost – amortizare + valoare teren = valoarea proprietății.
Avantajele și dezavantajele abordării costurilor
Abordarea costurilor poate fi mai puțin fiabilă decât veniturile și metodologiile comparabile din practică. Aceasta necesită anumite ipoteze, inclusiv să se ia în considerare faptul că există suficient teren disponibil pentru ca cumpărătorul să construiască o proprietate identică.
Mai mult, dacă terenul liber comparabil nu este disponibil, valoarea trebuie estimată, ceea ce face ca evaluarea să fie mai puțin exactă. Lipsa unor materiale de construcție similare reduce, de asemenea, acuratețea evaluării și crește spațiul pentru subiectivitate. Nici calcularea deprecierii pentru proprietățile mai vechi nu este simplă și ușor de măsurat.
În ciuda acestor limitări, există câteva cazuri în care abordarea costurilor poate fi utilă și chiar necesară. Evaluarea separată a diferitelor componente ale proprietății imobiliare este deosebit de utilă atunci când aveți de-a face cu proprietăți noi sau care diferă de altele în moduri unice.
Când se folosește abordarea costurilor
Proprietăți de utilizare specială
Abordarea costurilor este necesară și uneori este singura modalitate de a determina valoarea clădirilor cu utilizare exclusivă, cum ar fi bibliotecile, școlile sau bisericile. Aceste resurse generează venituri mici și nu sunt adesea comercializate, ceea ce invalidează veniturile și abordările comparabile.
Construcție nouă
Abordarea costurilor este adesea utilizată și pentru construcțiile noi. Creditorii din construcții necesită evaluări ale abordării costurilor, deoarece orice valoare de piață sau valoare a venitului depinde de standardele și finalizarea proiectului. Proiectele sunt reevaluate în diferite etape ale construcției pentru a permite eliberarea de fonduri pentru următoarea etapă de finalizare.
Asigurare
Evaluările asigurărilor tind să utilizeze abordarea costurilor la subscrierea polițelor proprietarilor de case sau la luarea în considerare a daunelor, deoarece numai valoarea îmbunătățirilor este asigurabilă, iar valoarea terenului este separată de valoarea totală a proprietății. Alegerea între valoarea amortizată și valoarea completă de înlocuire sau reproducere este factorul determinant pentru evaluare.
Proprietate comerciala
În cele din urmă, abordarea costurilor se bazează ocazional pe valoarea proprietăților comerciale, cum ar fi clădirile de birouri, magazinele cu amănuntul și hotelurile. Abordarea veniturilor este principala metodă utilizată aici, deși o abordare a costurilor poate fi implementată atunci când proiectarea, construcția, utilitatea funcțională sau gradul de materiale necesită ajustări individuale.
consideratii speciale
Majoritatea evaluărilor rezidențiale nu utilizează abordarea costurilor. În schimb, comparațiile de vânzări determină de obicei evaluările de piață ale acestor tipuri de proprietăți.
Atunci când o evaluare a abordării costurilor este sub prețul pieței, aceasta poate fi un semn al unei piețe supraîncălzite. În schimb, evaluările periodice peste prețurile pieței pot semnala o oportunitate de cumpărare.
O excepție este dacă proprietatea este sub-îmbunătățită sau supra-îmbunătățită pentru vecinătatea sa. În acest caz, o estimare exactă a valorii îmbunătățirilor se adaugă preciziei determinării valorii, ceea ce nu este posibil folosind doar abordarea comparabilă.