Împrumut pentru Administrația Federală a Locuințelor (FHA)
Ce este un împrumut pentru administrarea federală a locuințelor (FHA)?
Un împrumut al Administrației Federale a Locuințelor (FHA) este o ipotecă asigurată de Administrația Federală a Locuințelor (FHA) și emisă de un împrumutat aprobat de FHA. Împrumuturile FHA sunt concepute pentru debitorii cu venituri mici până la moderate; necesită o avans minim minim și scoruri de credit mai mici decât multe împrumuturi convenționale.
În 2020, puteți împrumuta până la 96,5% din valoarea unei case cu un împrumut FHA. Aceasta înseamnă că va trebui să efectuați o plată în avans de 3,5%. Veți avea nevoie de un scor de credit de cel puțin 580 pentru a vă califica. Dacă scorul dvs. de credit se încadrează între 500 și 579, puteți obține în continuare un împrumut FHA atâta timp cât puteți efectua o avans de 10%. Cu împrumuturile FHA, avansul dvs. poate proveni din economii, un cadou financiar de la un membru al familiei sau o subvenție pentru asistență în avans.
Datorită numeroaselor lor beneficii, împrumuturile FHA sunt populare pentru cumpărătorii de case pentru prima dată.
Chei de luat masa
- Împrumuturile oferite de Administrația Federală a Locuințelor (FHA) sunt credite ipotecare cu sprijin federal concepute pentru proprietarii de case care pot avea scoruri de credit mai mici decât media.
- Împrumuturile din cadrul Administrației Federale a Locuințelor (FHA) necesită o avans minim minim și un scor de credit mai mic decât multe împrumuturi convenționale.
- Împrumuturile administrației federale a locuințelor (FHA) sunt emise de bănci și instituții de creditare aprobate de FHA; aceste instituții vă vor evalua calificările pentru împrumut.
- Pentru a asigura garanția FHA, debitorii care se califică pentru un împrumut FHA sunt obligați să achiziționeze asigurări ipotecare, iar plățile primelor sunt efectuate către FHA.
Înțelegerea împrumuturilor administrației federale a locuințelor (FHA)
Este important să rețineți că, cu un împrumut FHA, FHA nu vă împrumută de fapt bani pentru un credit ipotecar. În schimb, primiți un împrumut de la un creditor aprobat de FHA, cum ar fi o bancă sau o altă instituție financiară. Cu toate acestea, FHA garantează împrumutul. Unii oameni se referă la acesta ca un împrumut asigurat FHA, din acest motiv.
Pentru a asigura garanția FHA, debitorii care se califică pentru un împrumut FHA sunt obligați să achiziționeze asigurări ipotecare, iar plățile primelor sunt efectuate către FHA. Împrumutătorul dvs. are mai puține riscuri, deoarece FHA va plăti o creanță creditorului în cazul în care veți pierde împrumutul.
În timp ce împrumuturile pentru administrarea federală a locuințelor (împrumuturile FHA) necesită plăți în avans și scoruri de credit mai mici decât împrumuturile convenționale, ele au și alte cerințe stricte.
Istoricul împrumutului Federal Housing Administration (FHA)
Congresul a creat Administrația Federală a Locuințelor în 1934 în timpul Marii Depresii. La acea vreme, industria imobiliară avea probleme: ratele de neîndeplinire a obligațiilor și de executare silită au crescut, împrumuturile erau limitate la 50% din valoarea de piață a proprietății și condițiile ipotecare – inclusiv graficele scurte de rambursare, cuplate cu plăți globale – erau dificil de îndeplinit pentru mulți cumpărători de locuințe. Drept urmare, SUA erau în primul rând o națiune de chiriași și doar aproximativ 40% din gospodării dețineau casele lor.
Pentru a stimula piața imobiliară, guvernul a creat FHA. Programele de împrumut asigurate federal care au redus riscul împrumutătorilor au facilitat calificarea împrumuturilor pentru împrumuturi la domiciliu. Rata proprietății de locuințe în SUA a crescut constant, ajungând la un maxim istoric de 69,2% în 2004, potrivit cercetărilor efectuate de Banca Federală a Rezervei din St. Louis.Începând cu al doilea trimestru al anului 2020, este de 67,9%.
Tipuri de împrumuturi FHA
În plus față de creditele ipotecare tradiționale, FHA oferă și alte câteva programe de împrumut.
Ipoteca de conversie a capitalului propriu (HECM)
Acesta este un program de ipotecă inversă care ajută persoanele în vârstă de 62 de ani și peste să convertească capitalul propriu din casele lor în numerar, păstrând în același timp dreptul de proprietate asupra locuinței. Alegeți cum să retrageți fondurile, fie ca sumă lunară fixă, fie ca linie de credit (sau o combinație a ambelor).
FHA 203 (k) Împrumut de îmbunătățire
Acest împrumut are în vedere costul anumitor reparații și renovări ale împrumutului. Acest împrumut vă permite să împrumutați bani atât pentru achiziționarea unei locuințe, cât și pentru îmbunătățirile casei, ceea ce poate face o mare diferență dacă nu aveți o mulțime de bani la îndemână după efectuarea unei plăți în avans.
Ipoteca FHA eficientă energetic
Acest program este un concept similar cu programul de împrumut de îmbunătățire FHA 203 (k), dar vizează actualizări care vă pot reduce facturile la utilități, cum ar fi noua izolație sau instalarea de noi sisteme solare sau eoliene. Ideea este că locuințele eficiente din punct de vedere energetic au costuri de operare mai mici, ceea ce reduce facturile și face mai multe venituri disponibile pentru plățile ipotecare.
Secțiunea 245 (a) Împrumut
Acesta este un program pentru debitorii care se așteaptă ca veniturile lor să crească.În cadrul programului Secțiunea 245 (a), Ipoteca cu plată gradată începe cu plăți lunare inițiale mai mici, care cresc treptat în timp, iar Ipoteca cu capital propriu în creștere a programat creșteri ale plăților lunare de capital, care duc la termene mai scurte de împrumut.
Împrumuturile administrației federale pentru locuințe (FHA) vs. ipoteci convenționale
Împrumuturile FHA sunt disponibile persoanelor fizice cu scoruri de credit de până la 500. Dacă scorul dvs. de credit este între 500 și 579, este posibil să puteți obține un împrumut FHA dacă vă puteți permite o plată în avans de 10%. Dacă scorul dvs. de credit este de 580 sau mai mare, puteți obține un împrumut FHA cu o avans pentru doar 3,5% în jos. Prin comparație, veți avea nevoie de obicei de un scor de credit de cel puțin 620 și de o plată în avans între 3% și 20%, pentru a vă califica pentru o ipotecă convențională.
Când vine vorba de limitări de venit și cerințe pentru împrumuturile de locuințe FHA, nu există niciun minim sau maxim.
Pentru un împrumut FHA – sau orice tip de credit ipotecar – trebuie să fi trecut cel puțin doi ani de când împrumutatul a suferit un eveniment de faliment (cu excepția cazului în care puteți demonstra că evenimentul de faliment s-a datorat unei circumstanțe incontrolabile). Trebuie să fiți cel puțin trei ani eliminat de la orice evenimente de executare silită a ipotecii și trebuie să demonstrați că lucrați la restabilirea unui credit bun. Dacă sunteți delincvent în ceea ce privește împrumuturile federale studențești sau impozitele pe venit, nu vă veți califica.
consideratii speciale
Prime de asigurare ipotecară
Un împrumut FHA necesită plata a două tipuri de prime de asigurare ipotecară (MIP) – un MIP în avans și un MIP anual (care se percepe lunar).În 2020, MIP inițial este egal cu 1,75% din suma împrumutului de bază.
Puteți plăti MIP-ul inițial în momentul închiderii sau poate fi introdus în împrumut. De exemplu, dacă vi se acordă un împrumut la domiciliu pentru 350.000 USD, veți plăti un MIP inițial de 1,75% x 350.000 USD = 6.125 USD. Aceste plăți sunt depuse într-un cont escrow care este creat de Departamentul Trezoreriei SUA; dacă ajungeți să vă retrageți împrumutul, aceste fonduri sunt utilizate pentru a efectua plăți ipotecare.
Deși numele este oarecum înșelător, împrumutații efectuează de fapt plăți anuale MIP în fiecare lună.(Cu alte cuvinte, plățile anuale MIP nu se fac anual.) Plățile variază de la 0,45% la 1,05% din suma împrumutului de bază. Sumele plății diferă, de asemenea, în funcție de suma împrumutului, de durata împrumutului și de raportul inițial împrumut-valoare (LTV). Costul tipic MIP este de obicei 0,85% din valoarea împrumutului.
De exemplu, dacă aveți un împrumut de 350.000 USD, veți efectua plăți MIP anuale de 0,85% x 350 000 USD = 2975 USD (sau 247,92 USD lunar). Aceste prime lunare sunt plătite în plus față de plata MIP unică în avans.
Veți efectua plăți MIP anuale fie pentru 11 ani, fie pentru durata de viață a împrumutului, în funcție de durata împrumutului și de LTV.
Este posibil să puteți deduce suma pe care o plătiți în prime;cu toate acestea, trebuie să detaliați deducerile dvs. – mai degrabă decât să luați deducerea standard – pentru a face acest lucru.
Calificarea pentru un împrumut FHA
Creditorul dvs. vă va evalua calificările pentru un împrumut FHA, așa cum ar face orice solicitant de credit ipotecar. Cu toate acestea, în loc să utilizeze raportul dvs. de credit, un creditor poate examina istoricul de muncă din ultimii doi ani (precum și alte înregistrări ale istoricului de plăți, cum ar fi plățile pentru utilități și chirie). Atâta timp cât ați restabilit un credit bun, vă puteți califica în continuare pentru un împrumut FHA dacă ați trecut prin faliment sau executare silită. Este important să rețineți că, ca regulă generală, cu cât scorul dvs. de credit și avansul sunt mai mici, cu atât rata dobânzii pe care o veți plăti pentru ipoteca dvs. este mai mare.
Împreună cu scorul de credit și criteriile de plată în avans, există cerințe specifice privind creditele ipotecare FHA prezentate de FHA pentru aceste împrumuturi. Creditorul dvs. trebuie să fie un creditor aprobat de FHA și trebuie să aveți un istoric de angajare constant sau să fi lucrat pentru același angajator în ultimii doi ani.
Dacă lucrați pe cont propriu, aveți nevoie de doi ani de istorie de succes pentru a lucra pe cont propriu;acest lucru poate fi documentat prin declarații fiscale și un bilanț curent de la un an la altulși situația de profit și pierdere. Dacă ați lucrat pe cont propriu de mai puțin de doi ani, dar mai mult de un an, este posibil să fiți eligibil în continuare dacă aveți un istoric solid de muncă și venituri pentru cei doi ani anteriori lucrătorilor independenți (iar în aceeași sau o ocupație conexă). Pentru a semna o ipotecă, trebuie să aveți un număr de securitate socială valid, să aveți reședința legală în SUA și să aveți vârsta legală (conform legilor statului dvs.).
De obicei, proprietatea finanțată trebuie să fie reședința principală și trebuie să fie ocupată de proprietar. Cu alte cuvinte, programul de împrumut FHA nu este destinat să fie utilizat pentru investiții sau proprietăți de închiriere. Casele detașate și semidecomandate, casele urbane, casele cu șiruri și condominiile din cadrul proiectelor de apartamente aprobate de FHA sunt toate eligibile pentru finanțare FHA.
Raportul dvs. front-end (plata ipotecii dvs., taxele HOA, impozitele pe proprietate, asigurarea ipotecară și asigurarea proprietarului de locuințe) trebuie să fie mai mic de 31% din venitul dvs. brut. În unele cazuri, este posibil să fiți aprobat cu un raport de 40%.
Raportul dvs. back-end (plata ipotecii dvs. și toate celelalte datorii lunare de consum) trebuie să fie mai mic de 43% din venitul dvs. brut. Cu toate acestea, este posibil să fie aprobat cu un raport de până la 50%. De asemenea, aveți nevoie de o evaluare a proprietății de la un evaluator aprobat de FHA, iar locuința trebuie să îndeplinească anumite standarde minime. Dacă locuința nu îndeplinește aceste standarde și vânzătorul nu va fi de acord cu reparațiile necesare, trebuie să plătiți pentru reparații la închidere. (În acest caz, fondurile sunt ținute în garanție până la efectuarea reparațiilor).
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau la Departamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD) al SUA.
O limitare a împrumuturilor FHA este că acestea au limite externe cu privire la cât puteți împrumuta. Acestea sunt stabilite de regiunea în care locuiți, zonele cu costuri reduse având o limită mai mică (denumită „podea”) decât împrumutul FHA obișnuit și zonele cu costuri ridicate având o cifră mai mare (denumită „tavan”).
În plus, există regiuni de „excepție specială” – inclusiv Alaska, Hawaii, Guam și Insulele Virgine SUA – în care costurile de construcție foarte mari fac ca limitele să fie și mai mari. Oriunde altundeva, limita este stabilită la 115% din prețul mediu al locuințelor pentru județ, astfel cum a fost stabilit de Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană.
Graficul de mai jos prezintă limitele împrumutului pentru 2020:
Scutirea împrumuturilor FHA
Odată ce ați primit un împrumut FHA, este posibil să fiți eligibil pentru scutirea împrumutului dacă ați întâmpinat o dificultate financiară legitimă – cum ar fi o pierdere de venit sau creșterea cheltuielilor de trai – sau dacă aveți dificultăți în efectuarea plăților ipotecare lunare. Programul FHA Home Affordable Modification Program (HAMP), de exemplu, vă poate ajuta să evitați executarea silită prin scăderea permanentă a plății ipotecare lunare la un nivel accesibil.
Pentru a deveni un participant complet la program, trebuie să finalizați cu succes un plan de plată de încercare în care efectuați trei plăți programate – la timp – la suma mai mică modificată.
Linia de fund
Deși un împrumut FHA poate suna grozav, nu este pentru toată lumea. Nu îi va ajuta pe cei cu scoruri de credit mai mici de 500. Pentru cei cu un credit slab, un împrumut personal poate fi o opțiune mai bună de luat în considerare. La capătul opus, proprietarii de case aspiranți care își pot permite o plată mare în avans ar putea fi mai bine să meargă cu o ipotecă convențională. Este mai probabil să poată economisi mai mulți bani pe termen lung, prin ratele mai mici ale dobânzii și prima de asigurare ipotecară pe care o oferă creditorii convenționali.
Împrumuturile FHA nu au fost create pentru a ajuta potențialii proprietari de case care fac cumpărături în gama superioară a spectrului de prețuri. Mai degrabă, programul de împrumut FHA a fost creat pentru a sprijini cumpărătorii de locuințe cu venituri mici și moderate, în special pentru cei cu bani limitați economisiți pentru o avans „.
Atunci când cumpărați o casă, puteți fi responsabil pentru cheltuieli suplimentare din buzunar, cum ar fi taxele de inițiere a împrumuturilor, onorariile avocaților și costurile de evaluare. Unul dintre avantajele unei ipoteci FHA este că vânzătorul, constructorul de case sau creditorul poate plăti unele din aceste costuri de închidere în numele dvs. În cazul în care vânzătorului îi este greu să găsească un cumpărător, este posibil să se ofere să vă ajute la încheiere ca modalitate de a stimula afacerea.