Obținerea unui credit ipotecar vs. plata în numerar: Care este diferența?
Obținerea unui credit ipotecar vs. plata în numerar pentru investiții imobiliare: o prezentare generală
Prăbușirea locuințelor a restructurat în totalitate piața ipotecară americană. O parte din această dezvoltare a inclus restricții mai stricte privind obținerea creditelor ipotecare, împreună cu o mulțime de case noi disponibile de vânzare. La rândul său, acest lucru a permis unor investitori să cumpere a doua proprietate în scopuri de investiții și închiriere.
Există două școli majore de gândire atunci când se iau în considerare investițiile imobiliare și cum să le abordăm: una crede că este mai înțelept să plătim toți banii pentru o a doua casă, în timp ce cealaltă parte susține că a fi pârghiat pe o a doua – sau chiar a treia sau a patra. proprietate – este mult mai profitabilă. Mai jos sunt cazurile pentru ambele.
Chei de luat masa
- Un investitor cu pârghie poate obține un profit destul de mare cu trei sau patru proprietăți, în timp ce un cumpărător de numerar ar putea fi limitat.
- Investitorii în numerar pot cumpăra rapid atunci când există o oportunitate bună, mai degrabă decât să aștepte procesul ipotecar.
- Fie că achiziționează proprietăți cu un credit ipotecar sau în numerar, fiecare necesită o sumă semnificativă de venit disponibil.
Obținerea unui credit ipotecar
Această dezbatere este puternic acoperită online și mai multe site-uri de știri financiare și bloguri afirmă că utilizarea pârghiei are mai mult sens atunci când cumpără proprietăți de investiții. De exemplu, Ali Boone de la BiggerPockets.com susține că randamentele sunt mai mari și riscurile sunt mai mici atunci când se utilizează acest tip de investiții. Logica din spatele acestui lucru este că, dacă proprietatea crește în valoare, un investitor va fi scăzut mai puțin, dar poate primi mult mai mult decât capitalul inițial.
De exemplu, să presupunem că ați dat 15% pe o casă de 500.000 de dolari. Investiția dvs. inițială ar fi atunci de 75.000 USD. Doi ani mai târziu, dacă acea casă crește în valoare la 650.000 USD, ați putea vinde și primi mult mai mult decât suma inițială de 75.000 USD. În acest scenariu, investiția principală de 75.000 USD este returnată, plus 75.000 USD în plus. În acest caz, ați fi riscat mult mai puțin decât ar fi avut un investitor care cumpăra numerar în această situație, dar totuși ați obținut un profit considerabil.
Înmulțiți această formulă și strategie pe trei sau patru proprietăți, iar investitorul inteligent poate obține un profit destul de mare. Un investitor cu pârghie are mai multe oportunități decât omologul său de cumpărare de numerar în aceste tipuri de situații. Cumpărătorii de numerar vor cumpăra adesea o casă direct cu majoritatea banilor pe care îi au disponibili pentru investiții. În schimb, un investitor cu pârghie poate diversifica alocarea acestor bani pe mai multe proprietăți diferite, crescând astfel rata de rentabilitate pe termen lung.
Riscurile de a fi pârghiat
Asumarea oricărui tip de investiție are un risc inerent – mai ales atunci când se ocupă de incertitudini pe piața imobiliară. În primul rând, diversificarea banilor între proprietăți de investiții este o abordare care ar trebui luată în serios în considerare doar de un investitor bine informat. Este necesară o înțelegere clară a condițiilor economice actuale, a stării generale de sănătate a pieței imobiliare în general și a zonei în care cumpărați în mod specific.
Deși există mai multe avantaje în contractarea unui împrumut pentru a cumpăra o investiție imobiliară, lucrurile ar putea merge prost. Să presupunem că fiecare proprietate de închiriere s-a depreciat brusc ca valoare. Investitorul cu pârghie datorează acum mult mai mult decât a dat vreodată. În cazul în care pășiți greșit piața chiar și puțin, ați putea pierde masiv, mai ales cu câteva proprietăți din portofoliu.
Deși un avantaj aici este că banca va pierde cu siguranță mai mult decât veți pierde, scorul dvs. de credit ar putea fi grav afectat. Potențialul de rentabilitate semnificativă îi atrage pe mulți către acest tip de strategie, dar ar trebui abordat cu o considerație clară pentru toate riscurile implicate. Această strategie vă va cere, desigur, să parcurgeți procesul ipotecar – în multe cazuri, de mai multe ori – ceea ce este un alt lucru de luat în considerare.
Plata în numerar pentru investiții imobiliare
Investitorii în numerar pot ignora întregul proces de solicitare a creditului ipotecar și pot face o investiție rapidă dacă vor vedea o oportunitate, ceea ce este extrem de avantajos. Un alt avantaj al plății în numerar pentru o proprietate în avans este că nu trebuie să plătiți dobânzi. Chiar și cu ratele dobânzilor la fel de mici ca acum, va fi întotdeauna mai scump pe termen lung să plătești orice tip de dobândă decât va fi să nu le ai.
Pentru mulți investitori care dețin fonduri, este logic să cumpere proprietăți cu numerar, mai ales dacă credeți că piața va crește foarte mult în următorii câțiva ani.
De exemplu, să presupunem că cumpărați o casă direct pentru 400.000 de dolari și că stați pe ea până când vedeți momentul potrivit pentru a vinde. Dacă aveți dreptate în legătură cu o creștere, iar locuința apreciază în valoare de 500.000 USD, acesta este un profit direct de 100.000 USD pentru investitor, fără a fi nevoie să luați în considerare plata dobânzilor bancare sau suma pe care ați împrumutat-o într-un credit ipotecar. Având 100% capital propriu într-o casă, de asemenea, este mai ușor pentru un investitor să facă un împrumut împotriva acestuia în viitor, dacă ar fi necesar. Cumpărarea unei case direct în numerar poate crea, de asemenea, fluxuri de numerar imediate pentru investitor.
Anumiți investitori caută să creeze venituri mobile cu proprietățile lor, iar tipul potrivit de chiriași poate asigura acest lucru.
Cumpărarea de bunuri imobiliare cu ipotecă sau cu numerar necesită o sumă substanțială de venit disponibil din investiții.
Considerații speciale: riscurile plății în numerar
Legarea tuturor activelor dvs. într-o singură investiție este extrem de riscantă. Această abordare ar putea să nu fie atunci cea mai bună strategie pentru investitorul care are o sumă limitată de bani de utilizat pe termen lung.
În timp ce o casă poate crește în valoare, ea se poate deprecia la fel de repede, iar banii pe care îi pierdeți vor fi de-a dreptul. lichiditatea până când ai un vânzător.
Diferențe cheie
Ambele strategii oferă avantaje, dar pentru diferite tipuri de investitori. Un lucru important de remarcat este că oricare dintre strategii necesită o sumă substanțială de venit disponibil din investiții. Chiar și cumpărătorii cu pârghie care își împart investițiile în mai multe proprietăți vor trebui să își asume riscul ca toate aceste proprietăți să se deprecieze. Mai mult, atunci când cumpărați o casă nouă în numerar, nu utilizați economiile pentru pensii sau fondul dvs. de urgență.
Pentru investitorul care are o mare cantitate de bani gata să investească, înclinația către risc este ceea ce va conduce cu adevărat direcția deciziei aici. Pozițiile pârghiate în investițiile imobiliare vor produce, fără îndoială, randamente mai mari, dar pentru investitorul mai puțin implicat sau mai puțin implicat, care încă caută capitaluri proprii și rentabilitate, achiziția în numerar ar putea fi cea mai bună opțiune.