Definiție credit împrumut ridicat

Ce este un împrumut cu un raport ridicat?

Un împrumut cu un raport ridicat este un împrumut prin care valoarea împrumutului este ridicată în raport cu valoarea proprietății folosită ca garanție. Creditele ipotecare care au rate de împrumut ridicate au o valoare a împrumutului care se apropie de 100% din valoarea proprietății. Un împrumut cu un raport ridicat ar putea fi aprobat pentru un împrumutat care nu este în măsură să plătească o avans mare .

Pentru ipoteci, un împrumut cu un raport ridicat înseamnă, de obicei, că valoarea împrumutului depășește 80% din valoarea proprietății. Calculul se numește raportul împrumut-valoare (LTV), care este o  evaluare a riscului de împrumut pe  care îl folosesc instituțiile financiare înainte de aprobarea unui credit ipotecar.

Chei de luat masa

• Un împrumut cu un raport ridicat este un împrumut prin care valoarea împrumutului este ridicată în raport cu valoarea proprietății folosită ca garanție.
• Creditele ipotecare care au rate de împrumut ridicate au o valoare a împrumutului care se apropie de 100% din valoarea proprietății.
• Un împrumut cu un raport ridicat înseamnă, de obicei, că valoarea împrumutului depășește 80% din valoarea proprietății. Calculul se numește raportul împrumut-valoare (LTV).

Formula pentru un împrumut cu un raport ridicat utilizând LTV

Deși nu există o formulă specifică pentru a calcula un împrumut cu un raport ridicat, investitorii ar trebui să calculeze mai întâi raportul împrumut-valoare în situația lor pentru a determina dacă împrumutul depășește pragul de 80% LTV.

Cum se calculează un împrumut cu un raport ridicat utilizând LTV

1. Raportul LTV se calculează împărțind suma împrumutată la   valoarea de evaluare a proprietății.
2. Înmulțiți rezultatul cu 100 pentru a-l exprima ca procent. 
3. Dacă valoarea împrumutului după plata în avans depășește 80% din LTV, împrumutul este considerat un împrumut cu un raport ridicat.

Ce vă spune un împrumut cu un raport ridicat?

Împrumutătorii și furnizorii financiari utilizează raportul LTV pentru a măsura nivelul de risc asociat cu acordarea unui credit ipotecar. În cazul în care un împrumutat nu poate efectua o avansare considerabilă și, ca rezultat, valoarea împrumutului se apropie de valoarea evaluată a proprietății, va fi considerat un împrumut cu un raport ridicat. Cu alte cuvinte, pe măsură ce valoarea împrumutului se apropie de 100% din valoarea proprietății, creditorii ar putea considera împrumutul prea riscant și pot respinge cererea.

Împrumutătorul este expus riscului de neîndeplinire a obligațiilor de împrumutat, în special dacă LTV este prea mare. Este posibil ca banca să nu poată vinde proprietatea pentru a acoperi suma împrumutului acordat împrumutatului neîndeplinit. Un astfel de scenariu poate apărea cu ușurință într-o recesiune economică atunci când proprietățile locative scad de obicei în valoare. Dacă împrumutul acordat împrumutatului depășește valoarea proprietății, se spune că împrumutul este sub apă. În cazul în care împrumutatul se implică în ipotecă, banca va pierde bani atunci când va merge să vândă proprietatea pentru o valoare mai mică decât soldul ipotecar restant. Băncile monitorizează LTV pentru a preveni o astfel de pierdere.

Drept urmare, majoritatea împrumuturilor la domiciliu cu un raport ridicat necesită o formă de acoperire de asigurare pentru a proteja creditorul. Asigurarea se numește asigurare ipotecară privată (PMI), de care debitorul ar trebui să cumpere separat pentru a ajuta la protejarea împrumutătorului.

Istoricul împrumuturilor cu un raport ridicat

Până în anii 1920, oamenii cumpărau case nu mergând la o bancă, ci economisindu-și banii până când aveau suficient pentru cel puțin o bucată de pământ sau teren cu o casă pe ea. Apoi, a apărut și compania de construcții și împrumuturi, care le-ar împrumuta oamenilor banii pentru a cumpăra o casă, apoi îi va plăti înapoi în rate în mai mulți ani. Chiar și atunci, împrumuturile erau de obicei pentru jumătate din valoarea casei sau mai puțin. 

Până la sfârșitul anilor 1920, băncile acordau împrumuturi cu un raport ridicat pentru până la 80% din valoarea casei. Asigurarea ipotecară privată a luat ființă pentru a proteja băncile, dar toate acestea au trecut pe lângă drum în anii 1930, când oamenii fără loc de muncă au încetat să mai facă plăți, iar băncile și companiile PMI au intrat și ele.

Congresul a adoptat Home Owners ‘Loan Corp., care a început să garanteze ipotecile și ratele scăzute la 15%. Ulterior, prin Administrația Federală pentru Locuințe și alte agenții, plățile în avans au scăzut la cifrele mici și chiar la 0% pentru a încuraja proprietatea asupra locuințelor.

Acest sistem a prosperat până în jurul anului 2007-2008, când a luat amploare criza ipotecară din 2008. Creșterea bruscă a creditelor ipotecare cu risc ridicat care a intrat în neplată începând cu 2007 a contribuit la cea mai severă recesiune din ultimele decenii. Boom-ul imobiliar de la mijlocul anilor 2000 – combinat cu dobânzi scăzute la acea vreme – a determinat mulți creditori să ofere împrumuturi pentru locuințe persoanelor cu un credit slab. După izbucnirea bulei imobiliare, mulți împrumutați nu au putut să plătească  ipotecile subprime.

Împrumuturi cu un raport ridicat oferite

Administrația Federală a Locuințelor oferă programe prin care debitorii pot obține împrumuturi FHA cu un raport LTV de până la 96,5%. Cu alte cuvinte, programul necesită o plată în avans de 3,5%. Cu toate acestea, programul necesită un scor minim de credit pentru a fi aprobat pentru un împrumut cu un raport ridicat. Există și alte oferte prin care se permite un scor de credit mai mic, cu o plată în avans de 10%.

De asemenea, împrumuturile FHA necesită  primă de asigurare ipotecară (MIP). Cu toate acestea, puteți refinanța odată ce LTV scade sub 80% și împrumutul nu mai este considerat un împrumut cu un raport ridicat, ceea ce ar elimina asigurarea.

Exemplu de împrumut cu un raport ridicat

Să presupunem că un împrumutat intenționează să cumpere o casă și are o valoare evaluată de 100.000 USD. Împrumutatul face o plată în avans de 10.000 USD , iar restul de 90.000 USD vor fi împrumutați. Rezultatul este un raport împrumut-valoare de 90% sau (90.000 / 100.000), care ar fi considerat un împrumut cu un raport ridicat.

Diferența dintre împrumuturile cu un raport ridicat și împrumuturile pe acțiuni la domiciliu

Un împrumut de capital propriu este un împrumut în rate de capital propriu sau o a  doua ipotecă care permite proprietarilor de case să împrumute contra capitalului propriu din reședința lor. Împrumutul se bazează pe diferența dintre capitalul proprietarului casei și valoarea curentă de piață a casei. 

Un împrumut de capital propriu este pentru acei împrumutați care au deja o ipotecă și au achitat o parte din soldul ipotecar și prin care valoarea proprietății depășește soldul împrumutului. Cu alte cuvinte, un împrumut de capital propriu permite proprietarilor să împrumute pe baza capitalului propriu din casă. Un împrumut cu un raport ridicat, pe de altă parte, poate avea o valoare a împrumutului care se apropie de 100% din valoarea proprietății.

Limitările utilizării unui împrumut cu un raport ridicat

Împrumuturile cu un raport ridicat pot avea rate ale dobânzii mai mari, mai ales dacă debitorii au un scor de credit scăzut. Scorul dvs. de credit este o valoare numerică care reprezintă capacitatea dvs. de a rambursa datoriile și care arată creditorilor cât de mult risc aveți de neplată. Dacă scorul dvs. este scăzut, rata dobânzii dvs. va fi probabil mai mare.