Proprietatea ca investiție
Proprietatea a făcut întotdeauna parte din Visul american. Din acest motiv, mulți oameni acceptă deținerea unei case ca fiind un lucru corect, chiar obligatoriu, fără a lua în considerare beneficiile și riscurile. Dacă intenționați să cumpărați o casă, ar trebui să cunoașteți și să examinați avantajele și dezavantajele investiției pe care urmează să o faceți – așa cum ați face orice decizie de investiție – înainte de a semna pe linia punctată.
Chei de luat masa
- Dacă aveți în vedere proprietatea asupra locuințelor, fiți conștienți și examinați avantajele, împreună cu eventualele riscuri cu care vă puteți confrunta înainte de a încheia afacerea.
- Beneficiile investiției într-o casă includ apreciere, capital propriu, deduceri fiscale și cheltuieli deductibile.
- Riscurile și avertismentele investițiilor într-o casă pot include costuri inițiale ridicate, depreciere și nelichiditate.
Investiție atractivă pe termen lung
Aprecierea reprezintă creșterea valorilor casei în timp. Prețurile imobilelor sunt ciclice, iar proprietarii nu ar trebui să se aștepte ca valoarea proprietății să crească drastic pe termen scurt. Dar, dacă rămâneți acasă suficient de mult, este foarte probabil să vă puteți vinde casa cu profit din cauza aprecierii mai târziu în viitor.
De fapt, cumpărarea unei case este una dintre cele mai bune investiții pe termen lung pe care le puteți face. În ciuda scăderilor dramatice, cum ar fi rentabilitate proastă a investiției (ROI) care vă oferă și un loc de locuit.
Imobilele se apreciază în primul rând din cauza terenului pe care se află locuința, în timp ce structura reală se depreciază pe măsură ce trece timpul. Deci, expresia „locație, locație, locație” nu este doar o expresie imobiliară, ci un aspect foarte important atunci când cumpără o casă. Cartierul cu facilitățile pe care le aduce – districtele școlare, parcurile, starea drumurilor etc. – și orașul în care este situată locuința fac parte din aprecierea proprietății.
Luați în considerare o casă deteriorată și degradată până la punctul în care nu este locuibilă. Terenul de sub casă ar putea fi în continuare în valoare de o sumă semnificativă de bani – mai mult decât reședința, în acest caz. Un vânzător se poate gândi să-l vândă așa cum este (cu structura încă intactă) sau să cheltuiască un pic suplimentar pentru a demola casa și a vinde terenul la un preț mai mare.
Construirea capitalului propriu
Capitalul propriu reprezintă diferența dintre cât de mult încă datorați pentru ipoteca dvs. și prețul de piață sau valoarea casei dvs. Capitalul propriu și aprecierea pot fi considerate împreună. După cum sa menționat mai sus, casa dvs. ar putea crește în valoare de piață în timp.
Capitalul dumneavoastră crește, de asemenea, pe măsură ce plătiți creditul ipotecar, cu mai puțină plată către dobândă și mai mult spre scăderea soldului împrumutului.
Aprecierea este schimbarea valorii casei dvs. în timp, în timp ce capitalul propriu este diferența dintre soldul ipotecii dvs. și valoarea de piață a casei dvs.
Construirea de capitaluri proprii durează ceva timp, deoarece este nevoie de timp pentru a reduce soldul principal datorat împrumutului ipotecar – cu excepția cazului în care, bineînțeles, efectuați o avans mare sau plăți anticipate regulate.
Un lucru de reținut, totuși, este că perioada de timp pe care o ai acasă este un factor important în cât de mult îți construiești echitatea și aprecierea pe care o poți realiza. Cu cât îl păstrați mai mult, cu atât obțineți mai multă echitate.
Pe măsură ce plătiți ipoteca și reduceți suma datorată, fără să vă dați seama, economisiți pe măsură ce valoarea casei dvs. crește – la fel cum valoarea contului dvs. de economii crește cu dobânda. Când vindeți, probabil că veți primi înapoi fiecare dolar pe care l-ați plătit și mai mult, presupunând că rămâneți în casă suficient de mult. În timp, rentabilitatea medie de 6% ( rata dobânzii ) la economiile dvs. ar trebui să acopere mai mult decât cheltuielile dvs.
Un alt plus este că capitalul propriu oferă flexibilitate pentru a obține un împrumut care este legat de suma capitalului propriu. Mulți investitori își urmăresc simultan propriile capitaluri proprii și aprecierea lor. Dacă un investitor consideră că valoarea locuinței lor este foarte apreciată, ar putea amâna un împrumut de capital propriu pentru a avea o oportunitate mai bună de a realiza aprecierea vânzătorului.
Discriminarea împrumuturilor ipotecare este ilegală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor sau laDepartamentul de locuințe și dezvoltare urbană (HUD)alSUA.
Locație, locație, locație
În timp ce plata creditului ipotecar funcționează la fel, indiferent unde locuiți, creșterea valorii de piață variază în funcție de locație. Potrivit indicelui prețurilor locuințelor (Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor) (FHFA), prețul imobilelor a crescut în medie cu 32,88% în perioada de cinci ani care se încheie la 31 decembrie 2019, în SUA. Cu toate acestea, prețurile din diviziunea recensământului Atlanticului Mijlociu au crescut cu doar 23,21%, iar prețurile din diviziunea recensământului Pacificului au crescut cu o medie de 40,39%.
Pentru a vedea cum aceasta ar putea afecta prețurile de unde intenționați să cumpărați, consultați graficul FHFA complet de mai jos:
Sursa: FHFA Indicele prețurilor locuințelor din SUA – 3T 2019.
Excluderea câștigurilor de capital
În cele din urmă, îți vei vinde casa. Când o faceți, legea vă permite să păstrați profiturile și să nu plătiți impozite pe câștiguri de capital. Ei bine, nu neapărattoate profiturile. Serviciul de venituri interne (IRS) permite un profit fără impozite de până la 250.000 USD pentru proprietarii de case singure și 500.000 USD pentru cuplurile căsătorite – numai pentru reședința principală, nu pentru o a doua casă sau o proprietate de vacanță.
Există câteva cerințe pe care trebuie să le îndeplinești pentru a te califica pentru această excludere. Trebuie să dețineți locuința timp de cel puțin doi ani – 24 de luni – în ultimii cinci ani până la data de închidere. Cerința de reședință dictează faptul că ar fi trebuit să locuiți în casă cel puțin doi ani în perioada de cinci ani care a precedat vânzarea. Cerința finală, cerința privind înapoi, subliniază că nu ați profitat din vânzarea unei alte reședințe principale în perioada de doi ani care a condus la cea mai recentă vânzare.
Deduceri fiscale
După apreciere, beneficiul proprietății care este citat cel mai adesea este deducerea impozitului sau economiile. Când cumpărați o casă, puteți deduce o parte din cheltuielile deținere a acelei case din impozitele pe care le plătiți guvernului. Aceasta include dobânzi ipotecare atât pentru reședința principală, cât și pentru a doua locuință, care se pot ridica la mii de dolari pe an.
Dobânzile la împrumuturi de capital propriu saulinii de credit de capital propriu (HELOC) sunt, de asemenea, deductibile dacă fondurile sunt utilizate pentru a vă îmbunătăți în mod substanțial casa. De asemenea, puteți deduce până la 10.000 USD în impozite de stat și locale (SALT), inclusiv impozite pe proprietate.
Efectul Legii privind reducerile fiscale și locurile de muncă
Legeaprivind reducerile fiscale și locurile de muncă a adus modificări substanțiale părților din codul fiscal care au legătură cu proprietatea unei case. Dacă un viitor Congres nu modifică legea, toate prevederile vor expira după 31 decembrie 2025. Dar, deocamdată, modificările din legea respectivă au redus valoarea deținerii unei case.
Legea limitează deducerile dobânzilor ipotecare la 750.000 USD din datoria ipotecară totală, inclusiv pentru o primă și a doua locuință și orice împrumuturi de capital propriu sau HELOC. Cu toate acestea, limita mai mare de 1 milion de dolari în datorii ipotecare se aplică în continuare pentru îndatorarea suportată înainte de 16 decembrie 2017.
Legea a stabilit, de asemenea, limita deducerii SALT la 10.000 de dolari. Alte prevederi noi includ restricții privind solicitarea pierderilor de accidente, cu excepția dezastrelor declarate federal. Deducerea cheltuielilor de mutare nu mai există, cu excepția militarilor activi care se mută din motive de muncă.
Toate aceste modificări au redus valoarea deținerii unei case – inclusiv faptul că, odată cu dublarea aproape a deducerii standard (o altă caracteristică a Legii), mai puține persoane vor avea suficiente deduceri pentru a depune anexa A în loc să ia deducerea standard.
Deci, faptul că sunteți eligibil pentru o deducere fiscală nu înseamnă că va ajunge să vă fie de folos. Limitarea severă a deducerii SALT va fi deosebit de dăunătoare în reducerea deducerilor disponibile pentru persoanele care trăiesc în state cu impozite ridicate.
Costuri avansate ridicate
Costul investiției într-o casă poate fi mare – cheltuielile dvs. depășesc prețul de vânzare al proprietății și rata dobânzii la ipoteca dvs. Pentru început, vă puteți aștepta să plătiți de la 2% la 5% din prețul de achiziție în costurile de închidere. Unele dintre cele mai frecvente costuri de închidere includ o taxă de depunere a cererii, o taxă de evaluare, taxe de avocat, impozite pe proprietate, asigurare ipotecară, inspecție de locuințe, prima de asigurare pentru proprietarul casei în primul an, căutare de titlu, asigurare de titlu, puncte (dobândă plătită în avans), taxă de inițiere, înregistrare taxe și taxe de sondaj.
Experții spun că ar trebui să planificați să rămâneți în casa dvs. cel puțin cinci ani pentru a recupera aceste costuri.
Amortizare potențială
Nu toate casele cresc în valoare. Criza locuințelor din 2008 a dus la mai multe proprietari fiind sub apă, ceea ce inseamna ca urmare mai mult pe dvs. ipotecare decât casa ta este în valoare. Nu este nevoie de o criză a locuințelor pentru ca prețurile locuințelor să stagneze sau să scadă. Condițiile economice regionale sau locale pot duce la valori interne care nu țin pasul cu inflația.
Amintiți-vă, de asemenea, că structura reală în care locuiți se va deprecia în timp. Acest lucru poate fi rezultatul uzurii proprietății sau al lipsei de întreținere și reparații.
Mândrie și responsabilități financiare
Un avantaj des citat al proprietății este că știi că deții micul tău colț de lume. Vă puteți personaliza casa, remodela, vopsi și decora fără a fi nevoie să obțineți permisiunea de la un proprietar.
Cu toate acestea, proprietatea vine cu responsabilități. Trebuie să vă plătiți ipoteca sau să riscați să vă pierdeți casa și capitalul pe care l-ați construit. Întreținerea și întreținerea sunt responsabilitatea dumneavoastră. Nu puteți suna proprietarul la 2:00 dimineața pentru a repara o conductă de apă cu scurgeri. Dacă acoperișul este deteriorat, trebuie să îl reparați sau să îl reparați singur. Tunderea gazonului, deszăpezirea, asigurarea proprietarilor de case și asigurarea de răspundere civilă revin asupra dvs.
Ilichiditatea
Spre deosebire de stoc, care poate fi vândut în câteva zile, de obicei casele durează mult mai mult pentru descărcare. Faptul că s-ar putea să aveți acces la 500.000 de dolari în câștiguri de capital fără impozite nu înseamnă că aveți acces ușor. Între timp, trebuie să efectuați plăți ipotecare și să întrețineți casa până când o vindeți.
Linia de fund
O casă este o investiție care are multe avantaje de investiții, dar și riscuri, ceea ce o face o investiție care nu este pentru toată lumea. Cântărirea beneficiilor investiției împotriva riscurilor este importantă. O comparație rațională între argumente pro și dezavantaje vă poate ajuta să decideți dacă vă puneți banii într-o investiție casnică sau dacă puteți găsi profituri mai bune în altă parte.