9 lucruri de știut despre asociațiile de proprietari

Multe comunități rezidențiale au o structură de asociație a proprietarilor de case (HOA) pentru a ajuta la menținerea unei atmosfere curate și coezive în cartier. De asemenea, atunci când cumpărați un condominiu, o casă de oraș sau o casă unifamilială în cadrul „unei dezvoltări planificate”, puteți întâlni și structura HOA.

În timp ce HOA îl va scuti uneori pe proprietarul de anumite responsabilități, acesta poate veni și cu anumite obligații ale proprietarului. Înainte de a cumpăra o casă care vă face parte dintr-un HOA, iată ce trebuie să știți și întrebările pe care ar trebui să le puneți atât asociației, cât și dvs. și familiei voastre.

Chei de luat masa

• Multe apartamente, cooperative și chiar unele cartiere au asociații de proprietari (HOA) formate din rezidenți membri.
• Membrii HOA sunt aleși dintre rezidenți și servesc la întreținerea de terenuri, asigurări generale, utilități comunitare, precum și finanțele generale ale complexului de clădiri sau ale comunității.
• Majoritatea HOA-urilor vor solicita tuturor proprietarilor de unități să plătească o taxă lunară de întreținere și pot solicita, de asemenea, evaluări speciale unice pentru a acoperi cheltuielile mari ale comunității.
• Statutele HOA vor preciza care sunt responsabilitățile asociațiilor și care sunt proprietarii unității.

HOA-uri pentru dezvoltare planificată

Trecerea la o dezvoltare planificată necesită adesea să vă alăturați HOA comunității și să plătiți taxele pentru a ajuta la acoperirea întreținerii spațiilor comune, a structurilor comune și a exteriorului. Calitatea de membru vă obligă, de asemenea, la legămintele, condițiile și restricțiile asociației (CC&R). Aceste reguli ar putea împiedica visul tău de a avea o ușă din față purpurie, să zicem, sau de a-ți lăsa RV-ul pe alee, deoarece CC & R includ de obicei stipulații despre aspectul casei tale și vehiculele pe care le poți parca în afara acesteia.

Statistic vorbind, americanii au șanse de una din cinci să locuiască într-o casă care face parte dintr-un HOA, potrivit unei analize a datelor de către microeconomul aplicat Wyatt G. Clarke.  De când a fost elaborată estimarea lui Clarke (în 2017), proprietățile cu HOA au crescut în continuare.

Viața într-o dezvoltare planificată este o opțiune bună pentru tine? Și, dacă da, care dintre acestea au HOA-uri care vi se pot potrivi cel mai bine? Răspunsurile la aceste întrebări depind nu numai de finanțele dvs., ci de entuziasmul dvs. pentru facilități comune, toleranța față de reguli și reglementări și confortul cu autoguvernarea – deoarece majoritatea HOA-urilor sunt supravegheate de voluntari care trăiesc în dezvoltare.

1. Gama de taxe pe scară largă

Un studiu Trulia care a folosit înregistrările American Community Survey, a constatat că taxele lunare HOA au fost în medie de 331 dolari pe lună în 2015. Mediile au variat de la un minim de 218 dolari lunar în Warren, Michigan, la un maxim de 571 dolari în New York City. Trulia a constatat că taxele sunt în general mai mari în clădirile mai vechi și în complexele cu mai multe unități în general. 

Numărul și dimensiunea facilităților de dezvoltare afectează, de asemenea, tarifele, potrivit Nate Martinez, agent imobiliar la  RE / MAX Professionals din Glendale, Ariz. De exemplu, o dezvoltare protejată de o poartă și care are un club și un teren de golf este probabil să perceapă taxe mai mari decât una care oferă o securitate minimă și doar o zonă comună modestă.

Taxele pot diferi chiar și în cadrul unei dezvoltări, datorită variațiilor în suprafața pătrată, locație și orientare, toate acestea putând afecta cât de multă întreținere va necesita proprietatea.

Cele mai multe servicii de listare multiple (MLS) includ taxe HOA în listarea proprietății. Acest lucru ar trebui să vă asigure că puteți accesa informațiile prin REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com și alte site-uri de listare, potrivit Martinez.

De asemenea, ar trebui să aflați cât de des au crescut taxele în timp și cu cât. Dacă puteți, obțineți un istoric tipărit al cotizațiilor HOA pe an pentru ultimii 10 ani. Martinez spune că taxele pentru un HOA sunt de obicei majorate nu mai mult decât anual. Din experiența lui Martinez, creșterile HOA sunt planificate în mod obișnuit cu trei până la cinci ani în avans, folosind estimări ale costurilor viitoare ale utilităților, forței de muncă, întreținerii și multe altele.

Examinați aceste proiecții dacă sunt disponibile. Întrucât sunt doar estimări, Martinez vă sugerează să verificați și suma cu care taxele sunt permise să crească în fiecare an în baza statutului HOA. Într-un complex nou, această cercetare poate ajuta la stabilirea faptului dacă taxele inițiale HOA au fost atractive, chiar și artificiale, subevaluate pentru a atrage proprietarii de case și sunt susceptibile să crească semnificativ în timp pentru a acoperi decalajul dintre venituri și costuri.

Alternativ, se poate întâmpla și opusul – adică, taxele HOA pentru dezvoltarea nouă pot de fapt să scadă ușor în timp, pe măsură ce se adaugă mai multe case la dezvoltare și sunt disponibili mai mulți proprietari pentru a împărți costurile fixe ale HOA. 

2. Ceea ce obțineți variază, de asemenea

Când cumpărați o casă într-o comunitate administrată, cumpărați de fapt un pachet de obligații și drepturi legale în plus față de spațiul fizic de locuit, spune John Manning, broker manager la RE / MAX pe piața din Seattle. Drepturile, serviciile și facilitățile precise pentru care HOA este responsabilă pot varia la fel de mult ca și taxele percepute. „O comunitate închisă poate avea întreținerea porții ca singurul acord între proprietari sau poate exista un HOA cu o autoritate legală care să gestioneze mult mai mult”, spune el.

Uitați-vă la ceea ce este inclus (și nu este inclus) care va afecta finanțele gospodăriei. De exemplu, va trebui să plătiți pentru ridicarea gunoiului? Sunt incluse utilitățile? Care? Dar serviciul de cablu și / sau internet?

Rețineți că veți plăti pentru avantaje, cum ar fi facilitățile de agrement, indiferent dacă le utilizați sau nu. Aflați orele pentru facilități, cum ar fi piscinele și terenurile de tenis, pentru a determina dacă acestea vor funcționa cu programul dvs. Dacă credeți că doriți să împărtășiți aceste facilități cu prietenii sau familia, verificați regulile și taxele care se referă la utilizarea oaspeților.

Aliniați taxele – și incluziunile și excluderile acestora – în raport cu cele ale altor evoluții din zonă, în special cele care sunt deja pe lista dvs. scurtă. „Dacă doriți să aflați despre gamele HOA pentru regiunea dvs., cea mai bună resursă ar fi prin intermediul unui broker imobiliar profesionist, care să cunoască asociațiile de proprietari”, spune brokerul Manning.

3. Se pot aplica taxe suplimentare

Un HOA poate adopta una dintre mai multe abordări ale managementului financiar. Aceste alegeri afectează în special modul în care finanțează cheltuieli neașteptate și investiții de capital precum înlocuirea unui sistem HVAC.

Potrivit John Manning, broker manager la RE / MAX pe piața din Seattle, „Unele asociații preferă o rezervă de numerar mare pentru a îndeplini obligațiile de întreținere, legale sau de administrare pe măsură ce apar. Alții au comisioane mai mici și se bazează pe evaluări speciale – fonduri percepute în afara taxelor HOA – pentru reparații și întreținere. ” Aceste taxe sunt similare cu evaluările fiscale percepute uneori de guvernele locale.

Iată cum funcționează ruta de evaluare: atunci când apare o cheltuială majoră, cum ar fi înlocuirea unui acoperiș sau a unui lift – și rezervele HOA nu au fonduri pentru a le plăti – asociația poate percepe fiecărui proprietar o evaluare specială. Aceste taxe pot ajunge la mii de dolari.

Potrivit lui Manning, dimensiunea  fondului de rezervă  va depinde nu numai de abordarea HOA, ci și de vârsta, starea și facilitățile clădirii. Dezvoltările elaborează deseori planuri multianuale pentru reparații și investiții de capital, inclusiv costurile lor anuale și soldul preconizat în fondul de rezervă în momentul în care vor fi necesare cheltuielile.

Solicitați să vedeți aceste documente, acordând o atenție deosebită cât de bine se aliniază cheltuielile necesare cu soldul fondului de rezervă. Ajutorul profesional poate fi valoros atunci când examinați aceste foi de calcul. Compania sa, spune Manning, trebuie să „solicite clienților să discute situațiile financiare cu un CPA [care este] expert în analiza financiară [a dezvoltărilor]”.

HOA ar trebui să poată furniza o astfel de listă. Întrebați și dacă sunt planificate evaluări speciale în viitor. Rețineți că economiile de scară pot însemna că evaluările speciale pentru o anumită cheltuială de capital pot fi mai mici în HOA-urile care au mulți membri și mai mari în HOA-urile mai mici, unde o cheltuială similară va avea mai puțini proprietari de case care să o finanțeze. 

4. Taxe și aprobarea ipotecii dvs.

Când vă gândiți la o achiziție de proprietate într-o dezvoltare planificată, veți lua în calcul, desigur, impactul cotizațiilor sale HOA în finanțele dvs. generale. La fel și viitorii creditori ipotecari.

Așa cum se întâmplă cu impozitele pe proprietate (care, apropo, nu sunt incluse în comisioanele HOA la majoritatea dezvoltărilor), băncile vor lua în considerare comisioanele dvs. HOA lunare atunci când decid cât de mare va fi un credit ipotecar pe care îl veți putea permite. Ca urmare, vă puteți lupta cu compromisuri supărătoare pe măsură ce decideți între proprietăți. Taxele HOA mai mari vă pot lăsa cu o sumă aprobată mai mică de cheltuit pentru casa dvs. în comparație cu alegerea unei proprietăți alternative cu taxe mici sau deloc.

Interesant este faptul că prezența taxelor nu reduce neapărat valoarea unei proprietăți;dacă există ceva, există dovezi ale efectului opus. Cercetarea microeconomistului Clarke a constatat că, după egalizarea pentru dimensiunea și locația locuinței, proprietățile care făceau parte dintr-un HOA s-au vândut cu o medie de aproximativ 4% mai mult decât cele care nu erau într-o asociație.  Prima este cea mai mare, a descoperit el, când casa și dezvoltarea sunt noi;scade odată cu vârsta.

Creditorul dvs. potențial poate furniza cifra de plată a ipotecii și ar trebui să aveți deja numerele de impozite pe proprietate și taxe HOA. Dacă abia începeți căutarea la domiciliu – și nu aveți încă relații cu creditori – utilizați un calculator de credit ipotecar online pentru a estima plata probabilă a creditului ipotecar pentru principalul pe care îl căutați și pentru a introduce alte informații relevante, inclusiv plata anticipată planificată.

Din nou, orice creditor cu care vorbiți poate oferi acest lucru. Alternativ, multe calculatoare de credit ipotecar online, inclusiv cel pe care l-am legat mai sus, vă permit, de asemenea, să solicitați cotații de la creditorii ipotecare cu privire la ratele și sumele maxime aprobate. 

5. Numărul legămintelor

Întrucât regulile și reglementările oricărui HOA anume pot fi unice, nu vă bazați pe informații second-hand sau experiența anterioară în alte evoluții pentru a afla ce sunt regulile și legămintele HOA. Și gândește-te bine dacă vei putea trăi cu ei.

Dacă nu găsiți CC & R online, pe site-ul web al HOA, solicitați agentului dvs. imobiliar să le achiziționeze pentru dvs. sau să le obțineți contactând direct HOA. Asigurați-vă că verificați dacă documentul este actualizat înainte de a continua prea mult în procesul de cumpărare.

Ai putea găsi că ești restricționat în mai multe moduri decât ai putea presupune. În plus față de guvernarea culorii ușilor și altele asemenea, CC & R-urile pot limita cât de înaltă poate crește iarba dvs., indiferent dacă puteți planta sau îndepărta copaci, ce tipuri de vehicule puteți parca pe stradă sau pe aleea dvs. (interzicerea vehiculelor de parcare nu este neobișnuită, de exemplu), cât de înalte pot fi gardurile și ce tipuri de acoperiri puteți utiliza pe ferestrele orientate spre stradă.

Dacă o viață ecologică este o prioritate personală, verificați dispozițiile ecologice ale HOA, începând cu ceea ce poate fi plantat în jurul casei dvs. și cum poate fi menținută acea vegetație.

De exemplu, unele HOA nu permit xeriscaping-ul, o formă ecologică de amenajare a teritoriului pentru climele aride și pot limita dimensiunea și compoziția oricărei grădini pe care o plantați. Regulile pot dicta, de asemenea, utilizarea anumitor îngrășăminte, pesticide sau sisteme de aspersoare pentru a întreține curtea și a interzice tipurile de piloți de compost și panouri solare.

Căutați orice limbă care vă poate împiedica sau chiar vă poate complica închirierea proprietății. Ceea ce se consideră obișnuit poate depinde de jurisdicție. „În zona Seattle, este comun să se găsească interdicții pentru închirierea pe termen scurt [de vacanță]. HOA-urile au interesul de a limita procentul de unități care nu sunt ocupate de proprietari, deoarece creditorii ipotecari pot fi reticenți să acorde împrumuturi clădirilor cu o ocupare ridicată a închirierii ”, spune Manning.

6. Gestionarea conflictelor

Ca în orice comunitate, dezacordurile apar în cadrul unei dezvoltări planificate, uneori asupra anumitor rezidenți care înclină sau încalcă regulile. Înainte de a cumpăra, explorați cum sunt stabilite și aplicate regulile și ce sancțiuni sunt impuse împotriva încălcării regulilor.

Sancțiunile pot fi stricte. În unele HOA-uri, rezultatele pot include amendarea sau trimiterea în judecată sau solicitarea HOA de a pune un drept de reținere pe casa ta. Acordați o atenție deosebită dacă HOA poate închide proprietatea dvs. pentru neplata cotizațiilor HOA sau neplata amenzilor rezultate din încălcările CC&R.

Întrebați despre procesul de soluționare a conflictelor, precum și despre modul în care HOA gestionează completările sau modificarea regulilor. 

Solicitați o listă sau altă contabilitate a conflictelor și a încălcărilor regulilor pe care asociația a trebuit să le rezolve. Dacă aceste informații nu detaliază procesele, întrebați-le. Asigurați-vă că verificați eventualele procese din trecut, prezent sau pendinte în care este implicat HOA. De asemenea, examinați rezultatul oricăror astfel de cazuri.

7. Reputația HOA

Întrucât asociația servește în esență ca guvern hiper-local pentru comunitate, merită să analizăm cine o conduce și cât de bine funcționează împreună acei oameni.

Este foarte frecvent ca HOA-urile să fie supravegheate de rezidenții comunității care își ocupă funcțiile de voluntari și sunt aleși de membrii asociației. Cu toate acestea, unele asociații sunt gestionate în totalitate profesional. Dacă o companie privată administrează HOA, investigați-i reputația înainte de a cumpăra. Dacă HOA are unii angajați sau companii cărora le contractează sarcini, întrebați despre aceste entități și munca pe care o fac. 

Discutați dacă puteți cu unii proprietari actuali ai clădirii – de preferat, care nu sunt în consiliul HOA și locuiesc în clădire de câțiva ani. Cât funcționează colegial consiliul de administrație? Există diferențe de opinie de obicei tratate civil și constructiv? Fiți atenți la indicații de dramă frecventă, chiar perpetuă. Ca și în cazul altor organe de conducere, HOA-urile pot fi împiedicate de egoism, jocuri de putere și politici meschine. 

Programați timp pentru a vorbi cu președintele HOA, pentru a vă da seama dacă doriți ca această persoană să ia decizii în numele dvs. cu privire la dezvoltare. Întrebați-l și pe președinte despre interesul rezidenților de a participa la consiliul de administrație: Există o motivație ridicată în acest sens sau o indiferență relativă? Această conversație te poate motiva (sau nu) să lucrezi singur în consiliu într-o zi, o mișcare care ar necesita să fii ales și să renunți la un timp liber pentru noile tale responsabilități.

8. Respectarea HOA

Nu vă bazați pe a fi alertat în mod corespunzător cu privire la orice probleme persistente între asociație și actualul proprietar al unei case care vă interesează. Nerespectarea în timp util a acestor probleme ar putea duce la moștenirea lor atunci când intrați în posesia proprietății.

Unele probleme potențiale pot fi evidente, cum ar fi amenajarea teritoriului moartă sau supraaglomerată sau descuamarea vopselei. În schimb, proprietarul a făcut îmbunătățiri exterioare sau alte modificări ale proprietății fără a obține aprobarea HOA? Dacă aceste modificări nu respectă regulile, ce s-ar putea întâmpla dacă ați deține proprietatea? Este posibil să puteți forța proprietarul să remedieze problemele ca parte a contractului de vânzare sau să ofere numerar la încheiere.

9. Responsabilități de asigurare

Ca și în cazul proprietății asupra proprietății, dispozițiile de asigurare din cadrul unei amenajări planificate pot fi, de asemenea, împărțite, HOA acoperind unele pericole sau zone și proprietarul casei este responsabil pentru altele.

Acestea sunt adesea mandatate de legea statului.În Florida, de exemplu, un HOA de condominiu trebuie să asigure toate proprietățile comune, care includ fiecare parte a clădirii până la gips-cartonul neterminat al unei unități.Între timp, proprietarul casei este responsabil pentru asigurarea tuturor bunurilor personale din unitatea lor, inclusiv electrocasnice, pardoseli, dulapuri, tratamente pentru ferestre și altele asemenea.

Verificați legea pentru statul în care veți trăi pentru împărțirea precisă a cerințelor. Confirmați că HOA pentru proprietatea pe care o considerați respectă aceste cerințe.

Asigurarea pentru catastrofe  este deosebit de importantă dacă luați în considerare achiziționarea unui apartament sau a unei case de oraș într-o zonă predispusă la dezastre naturale majore, cum ar fi inundații, cutremure, viscol, incendii, tornade sau uragane. „În nord-vestul Pacificului, asigurarea împotriva cutremurelor este foarte frecventă [în evoluțiile planificate], deși nu este necesară”, spune Manning.

Verificați dacă HOA oferă o acoperire suplimentară ca avantaj pentru deținerea în cadrul dezvoltării. „[O] HOA care gândește înainte poate face o clădire de apartamente mai atractivă” în acest fel, spune Manning. S-ar putea adăuga „cutremur și alte tipuri de asigurări de risc, [care] se vor reflecta în cotizațiile HOA ale proprietarului casei”. Bineînțeles, ar trebui să confirmați dacă o astfel de acoperire suplimentară se extinde și asupra zonelor care sunt responsabilitatea legală a proprietarului casei sau numai asupra celor care sunt sub incidența HOA.

Linia de fund

A trăi într-o dezvoltare planificată – și a fi guvernat în parte de regulile unui HOA – poate fi o binecuvântare mixtă. Oferă perspectiva schimbului de control asupra casei dvs. pentru responsabilitățile reduse de întreținere și pentru beneficiul de a vă bucura de facilități și securitate comune. Cu toate acestea, poate schimba și aspectul divers al unui cartier tipic pentru un aspect mai uniform, deși unul cu șanse mai mici ca gustul decorativ al unui vecin sau obiceiurile de întreținere neglijentă să devină o problemă pentru dvs.

Cât de bine îmbrățișați aceste compromisuri va contribui la cât de fericiți veți fi într-un condominiu sau într-o altă „casă planificată”. Dacă decideți să continuați cu o achiziție, asigurați-vă că angajați profesioniști, inclusiv un agent imobiliar, care este familiarizat cu dezvoltările planificate și HOA, deoarece există o serie de aspecte neobișnuite în comparație cu cumpărarea unei case unifamiliale.