Cum să găsiți și să cumpărați case din afara pieței

Cu un inventar imobiliar încă strâns pe multe piețe din țară, ca potențial cumpărător de locuințe, doriți să vă mențineți înaintea concurenței. Aici intervin listări în afara pieței. Cunoscute și ca listări silențioase sau de buzunar, aceste case pot fi de vânzare, dar nu sunt listate în mai multe servicii de listare (MLS). Asta înseamnă că agenții imobiliari care vând aceste proprietăți trebuie să depună eforturi pentru a găsi cumpărători pe cont propriu.

Listarea caselor de pe piață a fost oarecum o raritate în trecut, dar a câștigat tracțiune cu proprietarii de case în ultimii ani, făcând ca aceste listări să facă parte dintr-o anumită piață secundară – mai ales în fața cererii în continuă creștere.

---

O nouă politică a Asociației Naționale a Agenților Imobiliari®, cunoscută sub numele de „Declarație MLS 8.0”, restricționează considerabil listările din afara pieței.

Înregistrările în afara pieței pot părea contraintuitive pentru un vânzător. La urma urmei, există mai multă cerere decât inventar, ceea ce înseamnă că războaiele de licitație sunt frecvente în multe cartiere. Deci, de ce ar dori vânzătorii să facă înregistrări secrete și cum le găsiți dvs. – cumpărătorul?

Chei de luat masa

• Listările în afara pieței sunt proprietăți care sunt de vânzare, dar nu sunt listate în mai multe servicii de listare.
• Unii vânzători doresc o listă în afara pieței pentru a testa apele, pentru a menține confidențialitatea, pentru a economisi comisioane sau pentru a crea un sentiment de exclusivitate care ar putea duce la un preț de vânzare mai mare.
• Pentru cumpărători, listările din afara pieței oferă acces la inventar suplimentar, o oportunitate de a economisi dacă comisionul este mai mic și posibilitatea de a evita concurența pentru proprietăți într-o zonă dorită.
• Vânzările în afara pieței care implică un singur agent pot oferi uneori foarte puțin spațiu pentru cumpărătorii care doresc să negocieze un preț.
• Pentru a obține acces la aceste înregistrări, cumpărătorii pot contacta direct agenții sau proprietarii de case sau pot încerca să meargă online.

Avantajele pentru vânzători

Unii vânzători de case optează pentru o listare în afara pieței pentru a testa apele, în timp ce alții doresc un proces de vânzare mai privat sau posibilitatea de a negocia un comision de vânzări mai mic, deoarece există un singur agent implicat.

Anumiți proprietari au crezut că o listă de buzunar creează o atracție care le va aduce un preț mai mare. La urma urmei, dacă locuința este listată și ajunge să stea pe piață mai mult de 30 de zile, există șanse mari ca potențialii cumpărători să încerce să facă oferte lowball. Fără să se declanșeze bifatorul „Zile pe piață”, nu există șanse prea mari ca un vânzător să fie scăzut.

Cum câștigă cumpărătorii

Pentru dvs., în calitate de cumpărător, beneficiile unei listări în afara pieței sunt duble. Pentru început, vă oferă acces la inventar pe care colegii cumpărători de case nu îl văd. Dacă cumpărați pe o piață deosebit de fierbinte, listele de buzunar pot fi singura modalitate de a cumpăra o casă. În climatele pieței obișnuite, este posibil să obțineți o afacere parțial, deoarece comisionul pe care vânzătorul trebuie să îl plătească este mai mic.

Nu toți cumpărătorii de case caută o reședință principală. Este posibil să căutați o proprietate de investiții sau case de cumpărat și de răsturnat pentru profit. O listă în afara pieței într-un cartier excelent poate fi o modalitate excelentă de a atinge acest obiectiv.

Declarația MLS 8.0 Politică clară de cooperare

Un obstacol semnificativ pentru listările din afara pieței a venit odată cu trecerea recentă, de către Asociația Națională a Agenților Imobiliari, a „Declarației MLS 8.0 Politică clară de cooperare”.  Această politică, în vigoare de la 1 ianuarie 2020, cu implementare locală obligatorie până la 1 mai 2020, impune oricărui broker imobiliar care participă la un serviciu de listare multiplă să-și prezinte listarea către MLS în termen de o zi lucrătoare de la comercializarea proprietății către public.

Impactul practic al declarației MLS 8.0

Este demn de remarcat faptul că Declarația MLS 8.0 nu este legea în sens tradițional. Potrivit agentului imobiliar Doug Wagner de la RE / MAX Victory + Affiliates, „Asociația Națională a Agenților Imobiliari este o asociație de guvernare, nu o persoană juridică, dar toate MLS-urile membre, brokerajele și agenții asociației trebuie să respecte noua politică.”

Wagner remarcă faptul că agenții autorizați care nu sunt agenți imobiliari (care nu sunt membri ai Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (ANR) nu sunt obligați de politică. Cu toate acestea, având în vedere faptul că în 2020, 88% dintre cumpărătorii de case au folosit un agent imobiliar sau un broker impactul practic este faptul că Declarația 8.0 seaplică pentru majoritatea tranzacțiilor imobiliare rezidențiale.

Listele din afara pieței rămân

Din fericire, declarația MLS 8.0 nu înseamnă sfârșitul listărilor în afara pieței. Noua politică a NAR are opțiuni încorporate care permit agenților și brokerilor membri să mențină atât listări limitate, cât și listări complete în afara pieței.

De exemplu, în conformitate cu Declarația MLS 8.0, vânzătorii pot renunța la afișarea MLS IDX sau Internet. O altă opțiune, cunoscută sub denumirea de „birou exclusiv”, este disponibilă și vânzătorilor care doresc să păstreze confidențialitatea.În cazul unui birou exclusiv, agentul poate împărtăși listarea cu alți agenți din birou sau unul cu unu cu cumpărătorii.

Anumite alte opțiuni off-market disponibile anterior prin intermediul brokerilor, cum ar fi „rețele private de listare”, nu mai sunt permise de Declarația 8.0. Altele, inclusiv „în curând” și „afișarea întârziată” vor fi sub controlul MLS-urilor locale, dar vor include noi restricții care împiedică agenții să le împartă cu cumpărătorii.

Potrivit lui Wagner, site-ul online Zillow, care extrage listele din datele MLS, dar nu este membru al NAR, nu este împiedicat să continue programe interne din afara pieței, precum „În curând”, „FSBO” și „iBuyer”. 

Contactați agenții imobiliari

Găsirea unei case tradiționale, exclusive, off-market necesită puține teme și multă rețea. Odată ce identificați cartierul pe care doriți să îl cumpărați, va trebui să veniți cu o listă cu agenții imobiliari de top și să îi contactați cu privire la orice listă exclusivă de birou pe care o pot avea.

Du-te on-line

În plus față de contactarea directă a agenților imobiliari, cumpărătorii au la dispoziție instrumente online pentru a găsi listări care nu sunt MLS, cum ar fi de vânzare de către proprietar (FSBO), anunțuri publicate în ziare sau chiar Craigslist. După cum sa menționat mai sus, site-ul web Zillow are mai multe programe disponibile în afara pieței pentru potențiali vânzători și cumpărători.

Abordați proprietarii de case

Dacă există o zonă sau un cartier care vă interesează în mod special, o opțiune este să vă înregistrați direct cu proprietarii de case. S-ar putea să găsiți un contact prin lovirea ușii sau prin trimiterea de mesaje de poștă electronică. Deși vă va costa timp și bani – și nu vă va garanta succesul – există puține șanse ca cel puțin o persoană să răspundă.

Nu excludeți proprietățile neglijate, mai ales dacă știți că vă puteți permite să faceți reparații. Poate că există un proprietar care este atât de copleșit de costurile de întreținere – și unul care nu a crezut niciodată că ar putea vinde vreodată – încât o ofertă nesolicitată ar fi considerată o binecuvântare.

Doar pentru a nu ajunge să spargeți banca, asigurați-vă că imprimați mailere care sunt atât ieftine, cât și eficiente. La urma urmei, vrei să pari cât mai profesionist în abordarea ta. Și nu știi niciodată până nu întrebi.

Cunoașteți procesul

Găsirea unei listări în afara pieței este doar jumătate din luptă. Vedeți cum se încheie o tranzacție este finalul jocului, motiv pentru care cumpărătorii de listări din afara pieței trebuie să cunoască intrările și ieșirile procesului. Odată ce ați ajuns la contract, este o afacere standard, dar, deoarece agentul vă reprezintă probabil pe amândoi, poate deveni puțin tulbure.

Cunoscută ca o vânzare cu dublă agenție – deși este perfect legală – poate fi greu pentru cumpărător să afle dacă agentul are cel mai bun interes în minte. Cu cât prețul de vânzare este mai mare, cu atât este mai mare comisionul pentru agent. Dacă cumpărați pe o piață cu un inventar redus, este posibil să nu conteze dacă veți obține cea mai bună ofertă atâta timp cât veți obține locuința, dar merită să fiți conștienți de orice conflict de interese.

Linia de fund

Piața imobiliară este încă fierbinte în multe zone ale țării, cu mai multă cerere decât inventar. Cumpărătorii frustrați cărora li s-a oferit o ofertă din case au nevoie de orice avantaj pe care îl pot obține. Deși Declarația MLS 8.0 restricționează sever accesul la listele din afara pieței, nu le interzice în totalitate. Faceți-vă temele, dați seama că există riscuri și știți că găsirea următoarei case printr-o listă în afara pieței poate merita efortul.