Abordarea veniturilor
Care este abordarea veniturilor?
Abordarea veniturilor, uneori denumită abordarea capitalizării veniturilor, este un tip de metodă de evaluare a imobilelor care permite investitorilor să estimeze valoarea unei proprietăți pe baza veniturilor generate de proprietate. Se folosește prin preluarea venitului net din exploatare (NOI) din chiria colectată și împărțirea acesteia la rata de capitalizare.
Cum funcționează abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor este de obicei utilizată pentru proprietățile care produc venituri și este una dintre cele trei abordări populare de evaluare a imobilelor. Celelalte sunt abordarea costurilor și abordarea comparativă. Abordarea veniturilor pentru evaluările imobiliare este similară cu fluxul de numerar actualizat (DCF) pentru finanțare. Abordarea veniturilor reduce valoarea viitoare a chiriilor cu rata de capitalizare.
Atunci când folosește abordarea veniturilor pentru achiziționarea unei proprietăți de închiriere, un investitor ia în considerare suma veniturilor generate și alți factori pentru a determina cât poate vinde proprietatea în condițiile actuale ale pieței. În plus față de a stabili dacă investitorul poate profita de proprietatea închiriată, un creditor va dori să știe riscul potențial de rambursare în cazul în care acordă o ipotecă investitorului.
Dintre cele trei metode de evaluare a imobilelor, abordarea veniturilor este considerată cea mai implicată și mai dificilă.
consideratii speciale
Atunci când folosește abordarea veniturilor pentru achiziționarea unei proprietăți de închiriere, un investitor trebuie să ia în considerare și starea proprietății. Reparațiile potențiale mari care ar putea fi necesare pot reduce substanțial profiturile viitoare.
În plus, un investitor ar trebui să ia în considerare cât de eficient funcționează proprietatea. De exemplu, proprietarul poate acorda chiriașilor reduceri de chirie în schimbul finalizării lucrărilor în curte sau a altor responsabilități. Poate că anumiți chiriași se confruntă cu dificultăți economice care ar trebui să se întoarcă în următoarele câteva luni, iar proprietarul nu vrea să-i evacueze. Dacă chiria colectată nu depășește cheltuielile curente, cel mai probabil investitorul nu va cumpăra proprietatea.
Cu abordarea veniturilor, rata limită și valoarea estimată au o relație inversă – scăderea ratei limită crește valoarea estimată
De asemenea, un investitor trebuie să verifice câte unități sunt în medie goale la un moment dat. Nerespectarea chiriei complete de la fiecare unitate va afecta venitul investitorului din proprietate. Acest lucru este deosebit de important dacă o proprietate are mare nevoie de reparații și multe unități sunt libere – ceea ce sugerează o rată de ocupare scăzută. Dacă unitățile nu sunt umplute în mod regulat, încasarea chiriei va fi mai mică decât ar putea fi, iar achiziționarea proprietății ar putea să nu fie în interesul investitorului.
Chei de luat masa
- Abordarea veniturilor este o metodă de evaluare imobiliară care folosește veniturile generate de proprietate pentru a estima valoarea justă.
- Se calculează prin împărțirea venitului net din exploatare la rata de capitalizare.
- Un cumpărător ar trebui să acorde o atenție specială stării proprietății, eficienței operaționale și locului vacant atunci când folosește abordarea veniturilor.
Exemplu de abordare a veniturilor
Cu abordarea veniturilor, un investitor folosește vânzările comparabile pe piață pentru alegerea unei rate de capitalizare. De exemplu, atunci când evaluează o clădire de apartamente cu patru unități într-un anumit județ, investitorul se uită la prețurile recente de vânzare ale proprietăților similare din același județ. După calcularea ratei de capitalizare, investitorul poate împărți NOI-ul proprietății închiriate la rata respectivă. De exemplu, o proprietate cu un venit operațional net (NOI) de 700.000 USD și o rată de capitalizare aleasă de 8% valorează 8,75 milioane USD.