Investiții imobiliare directe vs. REIT

Vă întrebați cum să investiți în imobiliare? Mulți investitori care doresc să intre în sectorul imobiliar compară REIT-urile cu imobilele reale, tangibile. REIT – sau trusturi de investiții imobiliare – sunt corporații care acționează ca fonduri mutuale pentru investiții imobiliare. Puteți investi într-un REIT fără a fi nevoie să dețineți sau să administrați singur proprietatea. Alternativ, puteți merge pe ruta de investiții imobiliare directe și puteți cumpăra proprietăți rezidențiale sau comerciale.

Chei de luat masa

• REIT-urile permit investitorilor individuali să câștige bani pe proprietăți imobiliare fără a fi nevoie să dețină sau să administreze proprietăți fizice.
• Proprietatea imobiliară directă oferă mai multe reduceri fiscale decât investițiile REIT și oferă investitorilor mai mult control asupra luării deciziilor.
• Multe REIT sunt tranzacționate public la bursă, deci sunt mai ușor de cumpărat și de vândut decât proprietățile imobiliare tradiționale.

Imobiliare directe

Cu o investiție imobiliară directă, cumpărați o proprietate specifică sau o participație la una, cum ar fi un complex de apartamente (rezidențial) sau un centru comercial (comercial). Investitorii imobiliari direcți câștigă bani prin venituri din închiriere, aprecieri și profituri generate de orice activitate comercială care depinde de proprietatea imobiliară.

Avantaje ale investițiilor imobiliare directe

Un avantaj al investiției în proprietăți fizice este potențialul de a genera fluxuri de numerar substanțiale – precum și capacitatea de a profita de numeroase reduceri fiscale pentru a compensa acel venit. De exemplu, puteți deduce costurile obișnuite și necesare pentru administrarea, conservarea și întreținerea proprietății. O altă scădere fiscală importantă este pentru amortizare, în care deduceți costurile de cumpărare și îmbunătățire a unei proprietăți pe durata de viață utilă (și vă reduceți venitul impozabil în acest proces).

Desigur, există și aprecieri. În timp ce piața imobiliară fluctuează la fel ca piața bursieră, prețurile proprietăților cresc în general în timp, deci este posibil să puteți vinde mai târziu la un preț mai mare.

Un alt avantaj: aveți mai mult control asupra luării deciziilor decât ați avea cu REIT-urile. De exemplu, puteți selecta numai proprietăți care se potrivesc preferințelor dvs. pentru locație, tipul de proprietate și structura de finanțare. De asemenea, puteți seta prețuri de închiriere, puteți alege chiriași și puteți decide câte proprietăți cumpărați.

Contra investițiilor imobiliare directe

Unul dintre principalele dezavantaje ale investițiilor directe este că necesită o cantitate semnificativă de timp și energie (transpirație) dacă intenționați să aveți succes. Trebuie să vă ocupați de problemele chiriașilor, de urgențele de întreținere și de răspunderea dvs. dacă există accidente pe proprietate.

Finanțarea poate fi un alt dezavantaj. Mulți investitori trebuie să își asume o ipotecă sau un alt tip de finanțare pentru a plăti investițiile. Dacă piața se confruntă cu dvs. sau aveți dificultăți în găsirea chiriașilor de calitate, există șansa că ați putea achita împrumutul.

Un alt aspect negativ este că imobilul nu este un activ lichid. Asta înseamnă că probabil nu îl veți putea vinde rapid dacă aveți nevoie de bani în caz de urgență.

Pro

• Flux de numerar și apreciere pozitive

• Avantajele fiscale

• Controlul asupra deciziilor

Contra

• Necesită timp și energie

• Riscul de neplată a finanțării

• Ilichid (nu este ușor de cumpărat și de vândut)

REIT

O REIT este o corporație care deține, operează sau finanțează bunuri imobiliare care produc venituri sau active imobiliare. Modelate după fonduri mutuale, REIT-urile reunesc capitalul a numeroși investitori.

Astăzi, există mai mult de 225 de REIT în SUA care tranzacționează la bursele majore și sunt înregistrate la Securities and Exchange Commission (SEC). Aceste REIT au o capitalizare de piață de capital combinată de peste 1 trilion de dolari.1 La  nivel mondial, peste 35 de țări oferă în prezent REIT-uri.

---

REIT-urile pot fi adecvate pentru noii investitori cu experiență limitată în domeniul imobiliar care doresc să își diversifice portofoliul fără o tonă de risc.

Avantaje ale REIT-urilor

Poate cel mai mare avantaj al REIT-urilor este că investitorii individuali pot accesa profituri din imobiliare fără a fi nevoie să dețină, să opereze sau să finanțeze direct proprietăți. Acestea oferă o modalitate ieftină de a investi în piața imobiliară. Puteți investi într-un fond cu doar 500 USD – un punct de intrare mult mai mic decât investițiile imobiliare directe.

Un alt avantaj este că REIT oferă un potențial de rentabilitate total atrăgător. Conform legii, REIT-urile trebuie să plătească acționarilor cel puțin 90% din venitul impozabil și nu este neobișnuit să obțină un randament de 5% din dividende – sau mai mult. REIT-urile trebuie, de asemenea, să aibă potențial de apreciere a capitalului pe măsură ce crește valoarea activelor subiacente.

Un alt avantaj important este lichiditatea. La fel ca acțiunile, puteți cumpăra și vinde acțiuni REIT pe o bursă. În general, REIT-urile se tranzacționează sub volum mare, ceea ce înseamnă că puteți intra sau ieși dintr-o poziție atunci când doriți (sau aveți nevoie).

Contra REIT-urilor

Desigur, există unele dezavantaje ale REIT-urilor. Pentru început, majoritatea dividendelor REIT nu sunt considerate „dividende calificate”, deci sunt impozitate la o rată mai mare. Acest lucru trebuie acordat o atenție suplimentară dacă dețineți REIT-uri într-un cont de brokeraj impozabil. Rețineți că puteți deține REIT-uri într-un cont Roth IRA cu avantaje fiscale.

Un alt inconvenient este că REIT-urile pot fi foarte sensibile la fluctuațiile ratei dobânzii, iar creșterea ratelor dobânzii sunt negative pentru prețurile REIT. În general, prețurile REIT și randamentele Trezoreriei au o relație inversă: atunci când unul crește, celălalt coboară și invers.

Un alt dezavantaj este că, în timp ce REIT-urile vă pot ajuta să vă diversificați portofoliul global de investiții, majoritatea REIT-urilor individuale nu sunt deloc diversificate. Asta pentru că se concentrează pe un anumit tip de proprietate – cum ar fi birouri sau centre comerciale. Dacă un REIT investește numai în hoteluri, de exemplu, și rezervoarele economice sau oamenii încetează să mai călătorească (gândiți-vă la COVID-19), puteți fi expus riscurilor specifice proprietății.

Pro

• Profituri imobiliare fără a fi nevoie să dețineți, să administrați sau să finanțați proprietăți

• Dividende mai mari decât media și potențial de apreciere

• Lichid (ușor de cumpărat și de vândut)

Contra

• Fără avantaje fiscale

• Sensibil la fluctuațiile ratei dobânzii

• Riscuri specifice proprietății

Linia de fund

Investițiile imobiliare directe pot fi o alegere mai bună dacă doriți fluxuri de numerar, scutiri de impozite pentru a compensa acel venit și un mare potențial de apreciere. Este bine, de asemenea, dacă doriți un control mai mare asupra investițiilor dvs. și doriți o abordare a cizmelor pe teren.

REIT-urile au sens pentru investitorii care nu doresc să opereze și să administreze proprietăți imobiliare, precum și pentru cei care nu au bani sau nu pot obține finanțarea pentru a cumpăra proprietăți imobiliare. REIT-urile sunt, de asemenea, o modalitate bună pentru investitorii imobiliari începători de a câștiga o anumită experiență cu industria.