Land Flip
Ce este un Land Flip?
O schimbare de teren este o practică imobiliară frauduloasă în care cumpărătorii și vânzătorii se colaborau pentru a schimba o bucată de teren nedezvoltat între ei pentru a umfla prețul proprietății dincolo de valoarea de piață.
Deși este adesea asociat cu schemele, de multe ori întoarcerea terenului, cum ar fi întoarcerea casei, implică investiții legitime în terenuri nedorite la prețuri inferioare valorii pieței și îmbunătățirea acestora, ulterior vândându-le la prețuri de piață pentru profit.
Chei de luat masa
- O schimbare de teren este o practică imobiliară frauduloasă în care cumpărătorii și vânzătorii se colaborau pentru a schimba o bucată de teren nedezvoltat între ei pentru a umfla prețul proprietății dincolo de valoarea de piață.
- Aceste tranzacții pot fi făcute pentru a ascunde diverse probleme legate de proprietate, cum ar fi probleme legale ascunse, poluare toxică, drepturi de sechestru sau servituți.
- Instituțiile financiare se confruntă cu riscul unei răsturnări de terenuri atunci când acordă împrumuturi pentru achiziționarea de proprietăți nedezvoltate, mai ales pentru că valoarea și cererea unei bucăți de teren nedezvoltate sunt greu de determinat.
Cum funcționează un Land Flip
După ce au manipulat prețul de piață al unei proprietăți, făptașii de terenuri îl vând unui cumpărător extern nebănuit la un preț umflat. Atunci când respectivul cumpărător încearcă să revândă terenul la o dată ulterioară, valoarea acestuia poate fi mult mai mică decât de unde l-au achiziționat. Întoarcerile de teren se pot face pentru a ascunde diverse probleme, cum ar fi problemele legale ascunse, poluarea toxică, drepturile de reținere sau servituțile.
De exemplu, un grup de cinci terenuri ar putea cumpăra o bucată de teren pentru 10.000 de dolari. Fiecare membru al grupului vinde bucata de pământ altuia la un preț ceva mai mare. Când al cincilea și ultimul membru a cumpărat proprietatea de la ceilalți, prețul acesteia a crescut la 14.000 de dolari. În acest moment, grupul vinde terenul unui cumpărător independent pentru 15.000 de dolari, generând un profit fraudulos de 5.000 de dolari.
consideratii speciale
Instituțiile financiare se confruntă cu riscul unei răsturnări de terenuri atunci când acordă împrumuturi pentru achiziționarea de bunuri nedezvoltate. În mare parte, acest lucru se datorează faptului că valoarea și cererea pentru o bucată de pământ nedezvoltată este greu de determinat.
Împrumutătorul poate prelua coletul nedezvoltat în cazul în care un cumpărător implică împrumutul. Cu toate acestea, poate fi greu să revindeți proprietatea, chiar și la un preț de echilibru. Mulți creditori necesită o plată în avans de până la 50% pentru terenurile neamenajate pentru a proteja împotriva riscului de neplată.
Companiile care perpetuează o schimbare de teren pot aborda potențialii investitori prin telefon, prin reclame în mass-media locală și prin campanii atractive prin poștă directă. Aceste promoții promit profituri uriașe și includ cadouri pentru a atrage angajamentul investitorilor.
Exemplu de Land Flip
În 2006, The Washington Post și alte agenții de știri au raportat un scandal considerabil de rasturnare a terenurilor care implică Total Realty Management. În acest caz, bucăți de teren liber de-a lungul coastei Carolinei de Nord care se vând cu 400.000 de dolari au scăzut brusc la 20.000 de dolari în valoare.
În unele cazuri, proprietățile au fost vândute înainte și înapoi între angajații Total Realty Management. De exemplu, TRM a cumpărat o proprietate cu 180.000 USD și a vândut-o unui angajat în aceeași zi cu 250.000 USD. Angajatul a vândut proprietatea înapoi către TRM, care a vândut-o apoi unui alt coluz pentru 310.000 de dolari. În cele din urmă, proprietatea s-a vândut unui cuplu nebănuit pentru 354.000 de dolari.
Potrivit rapoartelor despre scandal, cel puțin 1.500 de investitori implicați au pierdut sute de mii de dolari fiecare. De asemenea, excluderea băncilor a pierdut zeci de milioane.