Opțiunea de închiriere
Ce este o opțiune de închiriere?
O opțiune de închiriere este un acord care oferă chiriașului posibilitatea de a cumpăra proprietatea închiriată în timpul sau la sfârșitul perioadei de închiriere. De asemenea, exclude proprietarului să ofere proprietatea spre vânzare oricui altcineva. La expirarea termenului, chiriașul trebuie fie să exercite opțiunea, fie să o renunțe. O opțiune de leasing este, de asemenea, cunoscută sub numele de leasing cu opțiunea de cumpărare.
Cum funcționează o opțiune de închiriere
O opțiune de leasing oferă unui potențial cumpărător mai multă flexibilitate decât un contract de leasing-cumpărare standard, care impune chiriașului să cumpere locuința la sfârșitul leasingului. Prețul casei este convenit în avans de cumpărător (chiriaș) și proprietar. Prețul este de obicei la valoarea actuală de piață a casei, permițând chiriașului să cumpere casa în viitor la prețul de astăzi. Pentru această opțiune, chiriașului i se percepe de obicei o taxă inițială de către proprietar, care ar putea fi 1% din prețul de vânzare al casei. Taxa se achită în avans dacă chiriașul decide să cumpere locuința la sfârșitul contractului de închiriere.
Opțiunea de leasing este utilă în special celor care ar putea să-și construiască creditul sau care nu au suficient economii pentru o avans. Cu toate acestea, există mai multe caracteristici ale opțiunilor de leasing de luat în considerare.
Plăți de închiriere
Proprietarul percepe o primă în plus față de chiria lunară standard pentru opțiunea de a cumpăra la prețul de astăzi la sfârșitul contractului de închiriere. Prima ar putea fi un procent adăugat la chiria actuală pe piață, cum ar fi 10% din suma lunară standard de închiriere pentru o casă de acea dimensiune. Suma suplimentară sau prima, care se numește adesea credit de chirie, devine parte a avansului pentru locuință dacă se exercită opțiunea de a cumpăra locuința de către chiriaș. Cu toate acestea, chiriașul pierde banii suplimentari plătiți peste chiria standard dacă locuința nu este cumpărată la sfârșitul contractului de închiriere.
Unii proprietari ar putea primi o plată unică în numerar, adesea numită „contraprestație valoroasă”, care este similară primei plătite pentru o opțiune pe piețele financiare. Nu este un depozit pentru achiziționarea proprietății, ceea ce înseamnă că nu este rambursabil. Suma variază de la un simbol de 100 USD până la 5% din prețul de achiziție așteptat.
Finanțare bancară cu opțiune de închiriere
Vestea bună pentru chiriași este că, de obicei, băncile vor permite ca fondurile totale ale primei peste plățile de închiriere să meargă la plata în avans pentru achiziționarea casei. Cu toate acestea, dacă chiria percepută a fost la o rată de piață, banca poate să nu permită aplicarea niciunui fond la prețul de achiziție. Este important ca cumpărătorii să verifice mai multe bănci pentru a-și stabili politicile în ceea ce privește finanțarea unui credit ipotecar pentru o casă cu opțiune de închiriere.
Durata unei opțiuni de închiriere
Termenul opțiunii poate fi orice perioadă în care proprietarul și chiriașul sunt de acord, dar este de obicei de la unu la trei ani. Contractul de opțiune de leasing stipulează, de asemenea, prețul de cumpărare al proprietății la începutul contractului de leasing sau modul în care acest preț va fi determinat la sfârșitul opțiunii.
Chei de luat masa
- O opțiune de închiriere este un acord care oferă chiriașului posibilitatea de a cumpăra proprietatea închiriată în timpul sau la sfârșitul perioadei de închiriere.
- O opțiune de închiriere împiedică, de asemenea, proprietarul să ofere proprietatea spre vânzare oricui altcineva.
- Un chiriaș plătește, de obicei, un procent peste suma standard lunară de închiriere, care merge la plata în avans pentru cumpărarea casei.
Motive pentru a utiliza o opțiune de închiriere
Există mai multe motive pentru care chiriașul și proprietarul ar putea încheia o opțiune de închiriere. Este important să se ia în considerare dacă beneficiile depășesc orice dezavantaje pentru încheierea acordului.
De ce chiriașii intră într-o opțiune de închiriere
Un potențial cumpărător poate avea mai multe motive pentru a utiliza o opțiune de închiriere, mai degrabă decât să cumpere proprietatea direct la început. Un aspect important este faptul că nu aveți suficienți bani sau credite pentru a efectua achiziția. Închirierea poate permite cumpărătorului potențial să economisească bani pentru achiziție și, în același timp, să-și construiască creditul făcând plăți regulate la timp.
Chiriașul are șansa de a cumpăra o proprietate în viitor la prețurile de astăzi. Dacă chiriașul nu are bani economisiți astăzi pentru a cumpăra locuința, dar este îngrijorat că valoarea casei va crește în următorii câțiva ani, opțiunea de închiriere este o alegere bună. De asemenea, dacă chiriașul iubește locuința, districtul școlar sau cartierul, opțiunea de închiriere scoate casa de pe piață – permițând chiriașului să economisească suficient pentru a o cumpăra la sfârșitul contractului de închiriere.
Chiar dacă potențialul cumpărător are mijloacele necesare pentru a cumpăra proprietatea, este posibil să nu dorească să se angajeze imediat în aceasta. De exemplu, dacă potențialul cumpărător este din alt loc, ar putea dori să locuiască în noul oraș înainte de a se angaja la cumpărare. Sau este posibil să aibă în continuare vechea lor proprietate de vândut înainte de a putea cumpăra noua proprietate.
În cele din urmă, este posibil ca proprietatea să nu se califice pentru anumite împrumuturi, inclusiv un împrumut VA, din cauza reparațiilor sau a actualizărilor necesare. Prin închirierea mai întâi, potențialul cumpărător poate face aceste îmbunătățiri pentru a se califica ulterior pentru împrumut.
De ce proprietarii intră într-o opțiune de leasing
Un proprietar de proprietate poate încheia un contract de opțiune de închiriere, deoarece a avut probleme cu vânzarea casei în mod direct. Opțiunea poate face proprietatea mai atractivă pentru diferitele tipuri de potențiali cumpărători.
De asemenea, dacă un proprietar de case se gândește să vândă locuința în câțiva ani, opțiunea de închiriere îi permite proprietarului să încaseze o primă mai mare decât piața actuală pentru chirie. Cel mai rău scenariu este că chiriașul nu cumpără casa; proprietarul îl introduce pe piață pentru a vinde și păstrează fondurile suplimentare plătite peste chiria lunară standard.
Poate exista, de asemenea, probleme fiscale implicate în vânzarea imobiliară acum în loc să o vândă ulterior. Opțiunea, deși nu este o garanție de a vinde mai târziu, face mai probabil ca proprietarul să aibă un cumpărător gata să meargă la sfârșitul opțiunii.
Chiriașul pierde banii suplimentari plătiți peste chiria lunară standard dacă opțiunea de cumpărare a casei nu este exercitată la sfârșitul contractului de închiriere.
Considerații speciale cu opțiunile de închiriere
Asigurarea chiriașului este de obicei necesară pentru lucrurile personale ale chiriașului. Asigurarea chiriașului protejează orice pierdere de valoare a bunurilor și mobilierului din casă. De asemenea, este important ca proprietarul să aibă și asigurarea proprietarului casei în cazul în care se întâmplă ceva în timpul contractului de închiriere care ar putea afecta în mod negativ valoarea proprietății, cum ar fi un incendiu sau daune cauzate de apă.
În contractul de opțiune de închiriere ar trebui inclusă o situație de evaluare. Cu alte cuvinte, la sfârșitul contractului de închiriere, valoarea locuinței ar fi putut scădea. O evaluare oferă o valoare actualizată a proprietății înainte ca achiziția și vânzarea să treacă.
Este important să calculați suma exactă de bani care trebuie plătită proprietarului la sfârșitul opțiunii de închiriere. Amintiți-vă, proprietarul scoate casa de pe piață și renunță la orice câștiguri din valoarea de piață a casei prin încheierea opțiunii de leasing. Proprietarul va dori să fie compensat în mod adecvat pentru că nu a putut vinde casa unei alte persoane care era gata să o cumpere.
Pentru cei care iau în considerare o opțiune de leasing sau o opțiune de leasing pentru a cumpăra, ar trebui să aibă în mod ideal un avocat care este familiarizat cu tranzacțiile cu opțiunea de leasing pentru a revizui tipărirea mică pentru a se asigura că nu există surprize la sfârșitul termenului de leasing.