Proprietăți comerciale pentru a-l ține pe fiscal în libertate

Dacă ați tranzacționat vreodată cărți de baseball cu un prieten când erați copil, sunteți deja familiarizați cu principiul de bază al unui „ schimb de tip similar ”. Poate că prietenul tău l-a iubit cu adevărat pe José Canseco și și-a dorit cartea de debutant Canseco, totuși ai avut suspiciunea că cariera lui s-ar putea termina prost. Voi doi ați fost de acord să schimbați Canseco pentru câteva dintre cărțile sale prospective viitoare. Ați calculat valoarea cărții dvs. și ați decis ce cărți de-ale sale doriți în schimb, apoi ați făcut un swap. Este un pariu sigur că IRS nu a obținut o reducere a acțiunii.

O bursă similară (numită și bursa din secțiunea 1031) permite investitorilor imobiliari să facă un lucru similar amânând câștigurile sau pierderile de capital atunci când cumpără sau vând o proprietate.  În esență, o bursă similară vă permite să schimbați proprietăți de investiții cu un alt investitor și să păstrați fiscul în afara tranzacției până mult mai târziu, când proprietatea este în cele din urmă vândută în numerar. Desigur, procesul nu este la fel de ușor ca schimbarea câtorva cărți de baseball, dar acest articol vă va arăta cum se face.

De ce ar trebui să luați în considerare o bursă Posibilitatea de a amâna obligațiile fiscale printr-o bursă 1031 (denumită în conformitate cu secțiunea 1031 din Codul veniturilor interne) încurajează investitorii să reechilibreze portofoliile imobiliare și să utilizeze mai profitabil sume pe care altfel ar plăti în impozite. Capacitatea de reechilibrare este deosebit de importantă în domeniul imobiliar deoarece, spre deosebire de acțiunile și obligațiunile individuale, o proprietate poate constitui o parte semnificativă din valoarea portofoliului.

Datorită naturii concentrate a unei investiții imobiliare, este important ca administratorii de portofoliu să aibă flexibilitatea de a-și reechilibra portofoliile și de a face pariuri tactice fie în diferite sectoare imobiliare, fie în regiuni de investiții. O bursă 1031 încurajează o astfel de reechilibrare, permițând investitorilor să se deplaseze și să iasă din expunerile imobiliare prin schimbul unei proprietăți contra altei, fără sarcina de a suporta imediat impozite pe câștigurile de capital. Prin utilizarea continuă a 1031 de schimburi la achiziționarea și cedarea proprietății, investitorii pot amâna impozitul pe câștigurile de capital până când este momentul să lichideze o parte sau totalitatea portofoliului, există o schimbare favorabilă în legislația fiscală sau au acumulat suficiente pierderi de capital pentru compensează obligația de câștig de capital. (Pentru mai multe informații despre cum să faceți ca secțiunea 1031 să funcționeze pentru dvs., consultați Tranzacții imobiliare inteligente.)

Prezentare generală Pentru a se califica pentru acest tratament fiscal, investitorii trebuie să respecte anumite cerințe și limitări în ceea ce privește tipurile de proprietăți pe care le pot schimba, locația proprietăților și calendarul anumitor evenimente cheie.  Următoarea secțiune va oferi o descriere detaliată a diferitelor cerințe, dar este important să rețineți mai întâi că o reședință principală nu se califică, așa că, din păcate, nu veți putea schimba apartamentul dvs. suburban cu o casă pe malul mării.  (Pentru mai multe detalii privind vânzarea de o reședință personală, citiți Voia Ta Acasă Vânzare lãsa cu taxe de șoc? Și Este adevărat că poți vinde casa ta și să nu plătească nici un impozit pe câștigurile de capital? )

Coordonarea elementelor necesare poate fi o sarcină destul de descurajantă. Pentru a facilita tranzacțiile și documentația necesare, investitorii sunt obligați să utilizeze o casă de compensare terță partenumită „ intermediar calificat(QI)”, care gestionează toate fondurile legate de cumpărarea, vânzarea și schimbul de proprietăți.  Deoarece fondurile nu circulă direct prin conturile contribuabilului, iar contribuabilul nu are niciodată controlul asupra numerarului produs de tranzacție, investitorul a rulat efectiv câștigurile de capital în proprietățile schimbate și poate amâna impozitul pe câștigurile de capital până la vânzarea de active imobiliare în numerar.

Configurarea și executarea unui schimb 1031 și tratamentul fiscal corespunzător al tranzacției pot fi foarte complexe. Următoarea secțiune va oferi o scurtă și simplă descriere a cerințelor și pașilor necesari pentru a executa un schimb 1031.

Cerințe privind tranzacțiileProprietăți eligibile Bursa funcționează numai pentru investiții imobiliare sau proprietăți comerciale. O investiție imobiliară este una care este achiziționată pentru a închiria și a obține venituri. Proprietatea comercială este una deținută și utilizată de o companie și este păstrată în bilanț ca activ. Toate proprietățile reale din SUA, indiferent dacă sunt îmbunătățite sau neameliorate, sunt, în general, de același tip. Proprietățile imobiliare situate în afara Statelor Unite sunt considerate proprietăți „nu de natură similară”.  Secțiunea 1031 nu se aplică schimburilor de inventar, acțiuni, obligațiuni, note, alte valori mobiliare sau bunuri personale de orice fel.  (Pentru o prezentare generală a diferitelor tipuri de proprietăți, consultați tutorialul nostru Explorarea investițiilor imobiliare și investițiile în imobiliare.)

Activele necalificabileși inițiativa În cazul în care tranzacția implică active necalificate (care nu sunt similare) proprietate sau numerar, atunci investitorul trebuie să recunoască câștigul din vânzare și să plătească impozite în consecință. Presupunând că valoarea uneia dintre proprietățile schimbate este mai mare decât valoarea celeilalte, activele necalificate utilizate pentru uniformizarea valorii dintre schimburi se numesc „ boot ” și sunt încă supuse impozitelor normale pe câștigurile de capital.

Timpul Întimp ce tranzacțiile nu trebuie să fie simultane, există restricții asupra anumitor elemente de temporizare a tranzacțiilor. De exemplu, pentru a califica o tranzacție ca un schimb 1031, un investitor trebuie să identifice proprietatea care urmează să fie schimbată înainte de închidere și să identifice proprietatea înlocuitoare în termen de 45 de zile de la închiderea vânzării primului activ.În plus, tranzacția pentru achiziționarea proprietății de înlocuire trebuie executată în termen de 180 de zile de la executarea vânzării primei tranzacții.  Pentru majoritatea investitorilor, una dintre cele mai dificile sarcini este identificarea activelor de înlocuire în termen de 45 de zile de la vânzarea activului renunțat. Cu toate acestea, este important să facă acest lucru, deoarece aceste restricții de sincronizare sunt foarte stricte și IRS nu acordă extensii.

Intermediar calificat Din cauza complexității acestor aranjamente și a cerințelor și restricțiilor din jurul bursei, investitorii care sponsorizează bursa trebuie să utilizeze un intermediar calificat pentru a facilita tranzacția. Intermediarul calificat, definit ca o corporație care se ocupă cu normă întreagă de facilitarea a 1031 de schimburi, nu oferă consiliere juridică sau fiscală. Nu poate fi o parte de afaceri, cum ar fi o firmă CPA, un avocat sau un agent imobiliar care a avut vreo relație cu partea impozabilă în termen de 24 de luni înainte de prima tranzacție imobiliară.  De preferință, QI ar trebui să fie o companie terță parte care nu a furnizat anterior niciunul dintre aceste servicii participanților la tranzacții.

QI efectuează diverse servicii de facilitare și acționează ca o punte de legătură între părțile implicate pentru a ajuta la structurarea și executarea schimbului. Sarcinile sale includ:

• Pregătirea tuturor documentației necesare și acționarea ca un centru de compensare pentru a se asigura că toate părțile corespunzătoare primesc documentația.
• Asigurarea că fondurile sunt deținute într -un cont bancar garantat și asigurat, și că orice plățile sunt făcute pentru a escrow conturi atunci când tranzacțiile sunt finalizate.
• Trimiterea unei contabilități complete a tranzacțiilor pentru evidența contribuabililor și furnizarea unui formular 1099 contribuabililor și către IRS care să documenteze orice impozite necesare și orice impozite pe câștigurile de capital plătite.

Regulile stricte ale IRS privind anumite cerințe subliniază valoarea intermediarului calificat și importanța alegerii unuia adecvat. Unul dintre serviciile majore ale QI este de a menține participanții la tranzacții pe drumul cel bun și de a se asigura că îndeplinesc cerințele necesare pentru ca contribuabilii să se califice pentru tratamentul fiscal preferențial al profiturilor lor imobiliare, deci este important ca investitorii să cerceteze și să selecteze cu atenție intermediarul tranzacției lor. (Pentru lecturi similare, consultați Avantajele utilizării unui avocat imobiliar.)

Următoarea secțiune va acoperi schimburile cu mai multe proprietăți, iar linia de timp pe care trebuie să o respecte investitorii.

Schimburi multiple de proprietăți Într-obursă similară, un investitor nu este obligat să facă un schimb de proprietăți unul pentru unul. Mai multe proprietăți pot fi utilizate de ambele părți ale schimbului, atât timp cât sunt îndeplinite următoarele reguli. Aceste reguli sunt denumite în mod obișnuit regulile „trei proprietăți”, „95%” și „200%”.

• Regula cu trei proprietăți – Orice trei proprietăți se pot califica indiferent de valoarea de piață.
• Regula 95% – Orice număr de proprietăți se poate califica atât timp cât valoarea justă de piață (FMV) a proprietăților primite până la sfârșitul perioadei de schimb nu depășește 95% din FMV cumulativ al tuturor proprietăților potențiale de înlocuire identificate.
• Regula 200% – Orice număr de proprietăți poate fi schimbat atâta timp cât FMV cumulativ al proprietăților de înlocuire nu depășește 200% din FMV combinat al tuturor proprietăților schimbate la data inițială a transferului.

Deși IRS este destul de flexibil în ceea ce privește numărul de active pe care le va permite să le schimbe pentru a ajuta la amânarea impozitului pe câștigurile de capital, este foarte strict în ceea ce privește momentul identificării acestor proprietăți și efectuarea schimbului.

Planul de tranzacții și cronologia Deși planul de tranzacții și cronologia pentru un schimb 1031 pot deveni extrem de complexe, anumite elemente urmează un format de bază și sunt similare pentru majoritatea tranzacțiilor.

1. Inițial, un investitor care dorește să se angajeze într-o bursă similară va identifica proprietatea sau proprietățile care urmează să fie vândute – „proprietatea renunțată” – și apoi, cu ajutorul intermediarului, o va vinde unei terțe părți. Intermediarul primește fondurile ca vânzător și asigură toate fondurile în garanție.
2. Cu fondurile în garanție, investitorul are la dispoziție 45 de zile pentru a selecta una sau mai multe „proprietăți de înlocuire” pentru schimb, care trebuie achiziționate de la un vânzător terț în termen de 180 de zile de la prima tranzacție.  Intermediarul acționează în calitate de cumpărător, asigură fonduri în garanție, apoi transmite fondurile corespunzătoare vânzătorului sau vânzătorilor. (Pentru ajutor la găsirea unui înlocuitor, consultați găsiți avere în imobilele comerciale.)
3. Apoi, QI pregătește toată documentația contabilă pentru contribuabil, care arată că fondurile au trecut printr-o casă de compensare QI și că conturile contribuabilului / investitorului nu au primit fonduri. QI pregătește, de asemenea, un formular 1099 care indică orice câștiguri de capital suportate de la crearea unui „boot” necalificat și orice taxe plătite ca parte a tranzacției și transmite formularul către IRS.
4. În cele din urmă, contribuabilul va depune formularul IRS 8824 la IRS, plus orice document similar care este cerut de statul în care sunt situate proprietățile sau locuiește contribuabilul.  Pe lângă facilitarea schimbului, intermediarul calificat va produce și toate documentele de schimb cerute de tranzacții, cum ar fi actele de proprietate și contractele imobiliare.

Deoarece QI a controlat fondurile atât din vânzarea, cât și din cumpărarea proprietăților schimbate, și pentru că investitorul a primit proprietăți în loc de numerar pentru vânzarea activului renunțat, câștigurile de capital sunt amânate. Cu excepția oricărui „boot”, câștigurile de capital pot fi amânate continuu prin schimburi de tip similar până în cele din urmă activele sunt vândute în numerar. În acel moment, câștigurile de capital acumulate vor fi impozitate utilizând metodele de impozitare predominante.

Concluzie Un schimb asemănător s-ar putea să nu fie la fel de ușor ca tranzacțiile cu cărți de baseball din tinerețe, dar vă permite să vă tranzacționați proprietățile de investiții și să-l țineți pe taxabil în afara tranzacției. Prin introducerea continuă a acestor schimburi de tip similar, investitorii pot executa transferuri de proprietăți imobiliare pentru a crește sau a reduce expunerile la anumite sectoare imobiliare și, în același timp, amâna câștigurile de capital până când proprietățile sunt în cele din urmă vândute în numerar. Odată ce ați înțeles regulile jocului, aceasta este o modalitate excelentă de a reechilibra eficient portofoliul dvs. imobiliar.

Pentru mai multe strategii de a rămâne cu un pas înaintea fiscalului, citiți Sfaturi fiscale pentru investitor individual și Economii de bani Sfaturi fiscale de sfârșit de an.